الإيجار قصير ومتوسط الأجل - وما هي الممرضات المسافرات؟
#ييامماشفوي يوليا هفيا
# المشاركة 2
Airbnb في كليفلاند؟؟ الذي يريد حتى أن يأتي إلى كليفلاند
لذا، إذا كنت قد تعرفت علي قليلًا بالفعل، فقد أدركت أنني أحب تعلم أشياء جديدة ولست خائفًا من القيام بالأشياء بشكل مختلف قليلاً، فأنا فضولي وأستمتع باكتشاف مجالات جديدة والحصول على القليل منها. المزيد من الأدوات في صندوقي.
يعد سوق العقارات الأمريكي مكانًا يحتوي على الكثير من الخيارات والاستراتيجيات ومجال الإبداع.
خلال التقلبات الثلاث الأولى التي قمت بها أنا وشريكي رونان، قرأت كتابًا عن "الإيجارات قصيرة الأجل" (بلغة Airbnb). أوه، أخيرًا، شيء يجعل الإيجارات تبدو أقل رمادية ومملة! كنت أنتظر الفرصة لتنفيذه.
في الوقت نفسه تعثرت إحدى المعاملات في البيع، وارتفعت أسعار الفائدة، ولم تكن التشطيبات مذهلة وتجاوزنا تكاليف التجديد قليلاً، ولم يكن الكارانتال العادي جيدًا بما يكفي مع تكاليف التمويل المرتفعة.
لذلك نظرنا في إمكانية نقله إلى Airbnb، وبدأنا تجربة وقمنا بتحميله على المنصة - وفي غضون ساعات قليلة كان هناك على الفور الكثير من الاستفسارات عن الطلبات المحتملة، ولم نتمكن من تصديق الطلب، ورفعنا السعر و مرة أخرى، الكثير من الاستفسارات. لذلك تحققنا مما إذا كان بإمكاننا شراء الأثاث من شركة العرض ومدى تكلفته، وقمنا بتحميل كل شيء إلى برنامج Excel، وواصلنا الاستفسارات. كانت الأمور تبدو جيدة.
لكن خلال كل الاختبارات والتخطيط، بيركس، اتضح لنا أن اللائحة لا تسمح بالقيام بذلك هناك، في ذلك الوقت لم نكن نعلم أن هناك خيارًا آخر... (منتصف المدة)
منتصف المدة
يُسمح بالتأجير على المدى المتوسط في كثير من الحالات في الأماكن التي يُحظر فيها التأجير على المدى القصير، ويفرق القانون بين الضيف (حتى 30 يومًا) والمستأجر (أكثر من 30 يومًا). وهناك أيضًا طلب على الإيجارات متوسطة الأجل.
من هم الأشخاص الذين يأتون لمدة 30 يومًا أو أكثر؟ في الولايات المتحدة هناك ما يسمى الممرضات المتجولات - فرق التمريض التي تأتي لتعزيز المستشفيات، يأتون لمهام لمدة 13 أسبوعًا أو أكثر. ومن قبيل الصدفة أن كليفلاند تمتلك أحد أكبر المراكز الطبية في العالم، وهو كليفلاند كلينك.
في محادثة مع وكيل متخصص في Airbnb، قالت إن لديها عدة عقارات تستأجرها بالقرب من المستشفى (رائع! قررنا إجراء مزيد من التحقيق)
قررنا القفز إلى الماء والبدء بعقار أول للإيجار قصير ومتوسط الأجل، وقد دفعنا التدفق إلى ذلك، والعوائد أيضًا، وتمكنا من مضاعفة وثلاثة أضعاف ما كنا سنحصل عليه في بيرنثال العادي. ومن هناك كان الطريق إلى الوحدات الإضافية قصيرًا.
ليس كل شيء ورديًا، فهذه استراتيجية تنطوي على المزيد من العبث (خاصة إذا قررت أن تفعل كل شيء بنفسك)
وهناك حالة من عدم اليقين (ربما يُمنع غدًا؟ ربما سينخفض الطلب غدًا إلى النصف بسبب فائض العرض؟)
في الوقت الحالي، إنها استراتيجية نحبها حقًا وتساعدنا على المضي قدمًا نحو أهدافنا بشكل أسرع، ولكن من المهم أن تكون قابلاً للتكيف، فهذه هي العقارات، يمكن أن تتغير الأشياء، لذا تأكد دائمًا من أن لديك استراتيجية خروج جيدة واحدة على الأقل في كل صفقة.
والآن إلى الجزء العملي (الدليل الذي سبق أن نشرته من قبل تحت اسم #معلومات_مفيدة_لأولئك_الذين_يريدون_البدء. مع بعض التحديثات)
فكيف يختلف عن LTR - الإيجار المنتظم طويل الأجل؟
هذا منزل مفروش ومجهز (بما في ذلك أواني الطبخ والأجهزة الكهربائية والأغطية النظيفة وغيرها) الذي تستأجره جزئيًا أو كليًا لفترة قصيرة - ما هي المدة؟ أقل من سنة، يمكن أن يكون لساعات ويمكن أن يكون لعدة أشهر
تأجير قصير المدى
عادةً ما لا يقل عن يومين حتى اليوم التاسع والعشرين (أقل من ذلك ممكن أيضًا)
STR – تأجير قصير الأجل
هذا ضيف
تأجير متوسط الأجل
عادة 30 يومًا أو أكثر ويمكن أن تستمر لعدة أشهر
MTR – تأجير منتصف المدة
هذا مستأجر
أين تعلن؟
Airbnb - المدى القصير والمتوسط
فربو - المدى القصير والمتوسط
FurnisheFinder - المدى المتوسط
الحجز – على المدى القصير والمتوسط
هناك خيارات أخرى، بما في ذلك مواقع الويب المستقلة والصفحات ذاتية الإدارة (هنا أيضًا، توجد برامج متنوعة تساعد أولئك الذين يختارون التوجه إلى الإدارة الذاتية)
والمزيد
من الممكن الإعلان في أماكن مختلفة في نفس الوقت - من المهم الاهتمام بمزامنة التقويمات وملاحظة أن هناك رسوم مختلفة لكل منصة
لماذا نعم
- في فترة بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، من الصعب توليد تدفق كبير عندما يكون العائد مرتفعا، وقد يتضاعف الإيجار المحتمل للعقار للإيجار على المدى القصير والمتوسط.
- استراتيجية تعتبر جيدة في أوقات الركود، حيث سيتخلى الناس عن السفر إلى الخارج واستخدام الفنادق، لكنهم سيسافرون ويبقون بالقرب من أوطانهم. وليس فقط لأولئك الذين يقضون إجازة - الفرق الطبية وفرق العمل الأخرى، والبدو والبدو الرقميون، والنساء الذين يقومون بتجديد المنزل أو التنقل بين المنازل والمزيد.
- من الممتع العبث بالمنازل الجميلة واختيار التصاميم والحلم بإجازات مدللة.
لماذا لا
- البلى والمخاطر والضيوف الذين يتركون أشياء غريبة خلفهم أو يتسببون في أضرار.
- قدر أكبر من عدم اليقين، فالتوقعات سنوية، وقد يكون هناك بضعة أشهر ضعيفة للغاية ثم الكثير والكثير من حركة المرور في فصلي الربيع والصيف.
- السوق التي أصبحت مشبعة - دخل الكثير من اللاعبين الجدد
- التنظيم المتغير وغير المتكافئ (STR غير مسموح به؟ ربما يكون من الممكن التبديل إلى MTR)
ما هو المختلف عن LTR؟
- المزيد من المتاعب، حتى عندما تقوم بتعيين شركة إدارة وشركة تنظيم للأثاث، لا يزال يتعين عليك طلب الكثير من الأشياء الأخرى مثل المراتب وأجهزة التلفزيون وآلة القهوة وورق التواليت والشامبو والمزيد...
- النظام الذي قد يتغير تحت أنفك دون أن تعلم. من المهم التحقق مسبقًا من أنه مسموح باستئجار العقار على المدى القصير وإذا كان هناك حاجة إلى تصريح. وهذا لا يضمن أن الجيران لن ينزعجوا وأن الأمر لن يتغير.
- التقييم والمراجعات - إنه عمل حقيقي، ولديهم عملاء، والمواقع الإلكترونية الشهيرة لديها تصنيف
نتأكد دائمًا في كل تحليل من أن لدينا على الأقل استراتيجيتين جيدتين للخروج، وتأكد من أنه إذا لم ينجح الإيجار قصير أو متوسط الأجل، فسيظل هناك خيار للإيجار طويل الأجل أو البيع وأن الأرقام لا تزال تعمل
أين
ليس فقط في مناطق المنتجعات، ولكن أيضًا في المناطق الحضرية توجد سياحة داخلية. بشكل أساسي للفرق الطبية، والعائلات، والأشخاص الذين غادروا المنزل للتجديد أو الإصلاح، والأشخاص الذين يحتاجون إلى منزل مفروش قبل أن يصبح منزلهم جاهزًا، بين التنقلات، استعدادًا للانتقال.
لن يضر أن تكون قريبًا بدرجة كافية من المستشفيات والجامعات، ولكن مع ذلك في مناطق يشعر فيها الناس بالأمان.
تحليل
تقييم الإيرادات والإشغال - يمكنك التحقق من المواقع التالية:
https://data.rabbu.com/
https://www.airdna.co
https://awning.com/airbnb-estimator
https://www.mashvisor.com/
وهناك المزيد..
يجب عليك التحقق من عدة مصادر والتعرف على المنطقة وحدودها والقرب من النقاط المثيرة للاهتمام وإلقاء نظرة على المنطقة على خرائط جوجل والفيديو والتحدث مع شركات الإدارة والوكلاء والتحليل بطريقة مماثلة لأي استثمار آخر
بوصلة
على الموقع الإلكتروني https://data.rabbu.com/ على سبيل المثال، يمكنك رؤية شركاتنا - يجب عليك التركيز على أنجح 75% والقريبة من ممتلكاتنا والمشابهة لها، وما تقدمه من حيث وسائل الراحة (الإنترنت ومكيف هواء ومجفف وغسالة وأجهزة تلفزيون ذكية وما إلى ذلك. مريحة وحفرة نار والمزيد، تحقق من مستوى التجديد والأثاث وكل شيء آخر)
هناك مواقع أخرى، بعضها مدفوع، تقدم تحليلاً للسوق
الملحقات والمعدات المطلوبة
هناك الكثير من القوائم المتداولة في جميع أنواع الأماكن (أفترض أن معظمها تابعة، ولكن يمكنك الحصول على أفكار منها)
إذا كنت تريد مثالاً على ذلك، أخبرني وسأرسله لك.
إذا استخدمت خدمة Stager.it، فسوف تكتشف معهم ما هو مدرج وما هو غير مدرج وتعدل توقعاتك
في البداية استخدمنا خدمات أحد المتدربين الذين قاموا بتأثيث وتأثيث وتصميم المنازل، ثم انتقلنا إلى القيام بذلك بأنفسنا.
أضفنا المراتب والأجهزة الكهربائية الصغيرة والكبيرة (آلة القهوة وأجهزة التلفاز) وبعض الأغطية والمناشف والمواد الاستهلاكية وغيرها من الأشياء التي أردنا الحصول عليها...
مصادر إضافية للتسوق -
https://www.wayfair.com/
https://www.amazon.com/
https://www.minoanexperience.com/
https://www.showplacewholesale.com/
https://www.livingspaces.com/
التكاليف الحالية
وفيما يتعلق بالصيانة والتكاليف، من المهم إضافة ما يلي إلى برنامج Excel:
1. التكاليف غير المتكررة للإنشاءات والمعدات والأثاث:
يمكنك التبذير ويمكنك التوفير، والقاعدة الأساسية هي تخصيص حوالي 10 آلاف دولار للتحليل الأولي لمنزل متوسط الحجم (أو 1000 دولار لكل غرفة في المنزل، عندما يتم تضمين الحمام والمطبخ أيضًا في عدد الغرف) ). هنا أيضًا النطاق كبير جدًا، يمكنك تأثيث حتى 40 ألفًا وأكثر واستئجار مصمم داخلي، كما هو الحال في التجديد، اعتمادًا على السوق والبوصلة الخاصة بك وكيفية التعامل مع الأرقام.
أقترح عليك الاطلاع على بعض نماذج القوائم وإعداد قائمتك الخاصة بما ستحتاج إليه وإضافة الأسعار، تمامًا كما هو الحال في تقديرات التجديد وفهم ترتيب الحجم الذي ستحتاج إليه.
قفل ذكي وكاميرات خارجية ومدخل وعداد ضوضاء
تدابير الرقابة التي تسمح بمزيد من السيطرة على إدارة الممتلكات عن بعد. القفل الذكي سيتيح إمكانية تغيير رمز الدخول بين الضيوف والكاميرات الخارجية وعداد الضوضاء للتأكد من عدم وجود أطراف يمكن أن تسبب أضرارا، ليس إلزاميا، ولكن ممكن
تأكد أيضًا من تخصيص ميزانية للأحذية اللازمة لاستلام الطرود وترتيبها في المنزل والتحقق من أن كل شيء جاهز والتنظيف قبل البدء وأحيانًا الصور الاحترافية (إذا ذهبت مع شركة إدارة، فمن المرجح أن تكون الصورة عليها).
2. تكاليف المرافق
الماء والكهرباء والغاز والإنترنت
3. تكاليف التنظيف والغسيل بين الضيوف
100-200 دولار – حسب الحجم والمنطقة. ومن المعتاد تحميل هذه التكلفة على الضيوف، وفي الآونة الأخيرة كان هناك اتجاه لخفض هذه التكلفة.
في Turno، وهو سوق لفرق التنظيف، يمكنك المقارنة والحصول على عروض الأسعار.
4. المواد الاستهلاكية
القهوة والشاي والتوابل والشامبو والصابون وورق التواليت وحتى تامباكس - كل ما تريد أن يكون في متناول يدك في مكان الإقامة.
تأمين
التكلفة ستكون أعلى، هناك مظلة تأمينية، تأمين لمختلف المنصات، هناك كل أنواع الخيارات...
هناك شركات مختلفة تقدم التأمين لـ STR
يسمح
في بعض الأحيان يلزم الحصول على تصريح محدد وأحيانًا تسجيل إيجار عادي، من المهم معرفة ذلك في المقاطعة قبل ما هو مطلوب
رسائل
أنا لست محاسبًا، ولكن قد تكون هناك جميع أنواع التغييرات الضريبية التي يجب عليك معرفتها. هناك شركات متخصصة في تحويل دفعات الضرائب المطلوبة في المنطقة، على سبيل المثال LodgeTax.
تقوم Airbnb عادةً بتنفيذ الضرائب الإقليمية على نفسها، ولكن على المنصات الأخرى أو في حجز مستقل، يقع عليك الالتزام بتمرير الضريبة الإقليمية. كجزء من العناية الواجبة، يجب عليك أيضًا التحقق من هذه المشكلة.
شركة الإدارة
إذا اخترت استخدام الشخص الذي سيدير العملية. يتراوح النطاق من 10% إلى 35%، وسيهتمون في الغالب بمزامنة فرق التنظيف، والتسعير الديناميكي، وإدارة الاتصالات والإدراج، والتعامل مع الأشرار...
cohost
إن إدارة الجزء اللوجستي مقابل نسبة من الأرباح يشبه الوضع الذي يتم فيه استخدام شركة الإدارة
الاستراتيجيات الفرعية
موازنة
هذا في الأساس عبارة عن تأجير من الباطن - حيث تقوم بتأجير عقار لديه خيار تأجيره من الباطن وتأثيثه وتجهيزه وتأجيره لمدة قصيرة أو متوسطة الأجل
مزيد من المعلومات
أنصحك بتخصيص بضعة أيام لنفسك والاستماع إلى كتاب صوتي شامل، فهو منطقي جدًا ويمنحك المزيد من الثقة للقفز في الماء. نحن مدعوون أيضًا للتحدث وسنكون سعداء بتقديم المساعدة بأي طريقة ممكنة
إذا كنت قد دخلت هذا المجال بالفعل وشاركت تجربتك، أود أن أسمع ما إذا كان ذلك قد ساعدك وما إذا كانت أفكارك قد ساعدت. 
استثمارات سعيدة!
ردود