قم بالتحميل دائمًا
#يمامينهاشفوي Harardo Weissbaum #Post5
لقد صدمت. قبل أيام قليلة، أرسل لي وكيل أعمالي ريان تفاصيل عقار معين. لقد كانت صفقة خارج السوق ولكني قمت بتحليلها بسرعة لأنني تعلمت بالفعل أن تقديم تعليقات سريعة هو وسيلة لإظهار الجدية. كجزء من التحليل، حاولت فهم القصة بأكملها وما إذا كان هناك شيء مخفي وراءها. شيء ما لفت انتباهي في صفحة عقارات المقاطعة. بعد بعض البحث أدركت أن المالك لديه 5 عقارات أخرى في المدينة. اتصلت بالوكيل وأخبرته بالنتائج وأخبرته أنني أريد تقديم عرض عليها جميعًا! في هذه المرحلة لم يكن لدي أي فكرة عن كيفية تمويل ذلك. كان لدي بعض النقود المتبقية من بعض الأموال التي قمت بصرفها ولكنها كانت بعيدة كل البعد عن المبلغ المطلوب لإتمام الصفقة. على أي حال، لم أعطه الكثير من الأمل لأنني عرضت سعرًا منخفضًا. عندما نصل إلى الجسر...
في منتصف الندوة عبر الإنترنت التي كنت أقدمها حول تحليل المعاملات في جاكسونفيل، سمعت أن لدي إعلانًا. نظرت إلى الهاتف وأذهلتني عندما رأيت أن الصفقة قد تم قبولها. كانت كراتي تهتز وبالكاد تمكنت من إنهاء الندوة عبر الإنترنت.
هنا تعلمت أن الأزمات إما أن تكسرنا أو تخرج القوة فينا (وهذا هو قرارنا). هناك مقولة تقول "الحاجة أم كل الاختراعات". في حالتي اخترعت المال. على مدار شهر ونصف، تمكنت من جمع المبلغ بالكامل: الأموال، والقروض من خلال أفراد الأسرة، وقرض الأموال الصعبة، والعملات المعدنية من منفضة سجائر السيارة...
هذا أيضًا هو المكان الذي سقط فيه الرمز المميز بالنسبة لي - المشكلة الأكبر التي يواجهها المستثمرون العقاريون هي عدم إيجاد الفرص، وحقيقة أننا نستثمر عن بعد، أو العثور على مقاول موثوق به، أو طرد المستأجر الذي لا يدفع أو مبلغ التأمين، بدون لا شك أن المشكلة (التحدي) الأكبر التي تواجه كل مستثمر عقاري هي التمويل. نقطة!
إن القدرة على جلب التمويل للصفقة التالية تزيد من الثقة بالنفس وتتيح لك الدخول في صفقات أكثر جرأة والتطور في هذا المجال. لقد تجنبت أكثر من مرة، وخاصة في مجال العائلات المتعددة، تحليل الصفقة ليس لأنني اعتقدت أنها كبيرة جدًا بالنسبة لي من حيث التشغيل، ولكن لأنني لم تكن لدي الثقة بأنني سأحصل على التمويل من المستثمرين لإغلاقها. .
لذا فإن النصيحة التالية مني: من الخطوة الأولى، كن مرفوعًا دائمًا! حتى لو لم تكن بحاجة إلى تمويل في تلك المرحلة، فسوف تقوم دائمًا ببناء وتطوير ورعاية العلاقات مع المستثمرين المحتملين، وتشاركهم ما تفعله، وتطلب إحالات إلى مستثمرين محتملين آخرين. لن يستثمر الناس معك إذا لم تكن لديك علاقة ثقة تم بناؤها مع مرور الوقت. من الممكن أن تتحول العلاقة التي بدأتها اليوم إلى مستثمر خلال عامين.
يعتقد البعض أنه بمجرد التوصل إلى صفقة جيدة، سيأتي المال. أنا لست بينهم. ربما يكون هذا صحيحًا عندما تحتاج إلى جمع عدة عشرات الآلاف من الدولارات مقابل نقرة واحدة، ولكن ليس كذلك عندما تحتاج إلى جمع مبلغ كبير لمشروع تطوير أو لشراء منزل متعدد الأسر. حتى لو حصلت على صفقة كبيرة، فلن يعطيك أحد الملايين أو حتى مئات الآلاف إذا لم يكن لديك معارف سابقة وعلاقة مبنية على الثقة. هل ذكرنا السمعة؟
يقولون أن مع الطعام تأتي الشهية... فماذا بعد؟ متعددة الأسر (تجارية)! أدركت أن هذه هي الطريقة للنمو. إذا كنت أعتقد أنه من أجل الدخول إلى عالم الاستثمارات في المنازل الخاصة، فإنه من الضروري التعلم من الأشخاص ذوي الخبرة، بل إنه ضروري أكثر في حالة المنازل التجارية المتعددة (العائلات المتعددة المكونة من 5 وحدات أو أكثر تعتبر تجارية، لكنني تهدف إلى أعلى من ذلك بكثير). Multifamily لها قواعدها وسلوكها الخاص. من الصعب الفوز بالعقود إذا لم يكن لديك سجل حافل في هذا المجال، على سبيل المثال. ولكن بعيدًا عن كل آليات هذا المجال، يتطلب تعدد العائلات تغييرًا في العقلية. على ارتفاع 10,000 قدم، في المنازل الخاصة، يتم تحديد السعر من خلال العقارات المماثلة الموجودة في المنطقة المجاورة، وعادةً لا يكون لأداء العقار (الدخل والنفقات) أي تأثير عليه. بمعنى آخر، إذا استأجرته بسعر رخيص جدًا، فلن يؤثر ذلك على سعر العقار عندما تريد بيعه. في Multifamily، يتم تحديد سعر العقار من خلال صافي الدخل التشغيلي، أي الدخل مطروحًا منه المصاريف (لا يشمل مصاريف التمويل)، مضروبًا في عامل آخر غير مهم في الوقت الحالي. ببساطة، كل دولار إضافي تجنيه من نشاطها سيزيد من سعر العقار، والعكس صحيح. قد لا يبدو هذا أمرًا كبيرًا بالنسبة لك، ولكنه في الواقع صفقة!
لم يمض وقت طويل قبل أن أحصل على صفقة لشراء منزل صغير مكون من 7 وحدات في جاكسونفيل. مرة أخرى، من أين تأتي الأموال؟ لقد قمت بإعادة تدوير العقارات السابقة التي اشتريتها (إعادة التدوير = حصلت على رهن عقاري عليها) + قرض نقدي صعب وكان العقار ملكًا لي. يبدو بسيطا لكنه لم يكن كذلك. لقد تعرقت كثيرًا حتى تم إغلاق الصفقة ثم بدأ العمل للتو.
لكن الرغبة في القيام بأشياء أكبر لم تهدأ. جئت إلى رافي مزراحي مرة أخرى، هذه المرة من أجل برنامج إرشادي حول موضوع الأفلام المتعددة، ولم تكن النتائج طويلة في الظهور...
ما بعد النصي. هذه هي الحقيقة الممتعة اليومية التي لا تتعلق بمسيرتي في العقارات (أم أنها كذلك؟): هناك فرد آخر من العائلة لم أخبرك عنه: كاي، كلبنا بوردر كولي. يبلغ من العمر 3.5 عامًا بالفعل ويعرف كيف يفعل الكثير من الحيل التي علمته إياها. لديه طاقة لا نهائية.
ردود