وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها منذ جيل كامل، فهل سنصل إلى 8%؟
بعد ارتفاعها إلى أعلى مستوى مثير للقلق منذ 23 عاماً الأسبوع الماضي، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل أكبر قبل بداية مخيفة لشهر أكتوبر.
وفي الأسبوع المنتهي في 5 أكتوبر، بلغ متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما 7.49 في المائة، وفقا لفريدي ماك. وتعد هذه قفزة كبيرة من أعلى مستوى سجله الأسبوع الماضي بنسبة 7.31%، وهو معدل لم نشهده منذ عام 2000.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: "حافظت معدلات الرهن العقاري على مسارها التصاعدي مع ارتفاع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو معيار رئيسي". "هناك عدة عوامل، بما في ذلك التغيرات في التضخم وسوق العمل وعدم اليقين المحيط بالخطوة التالية للاحتياطي الفيدرالي، تساهم في أعلى معدلات الرهن العقاري خلال جيل واحد."
ولا أحد يستطيع أن يخمن ما إذا كانت هذه المعدلات سترتفع أكثر نحو مستوى 8% المخيف، ولكن ما يبدو واضحًا هو أن هذه المعدلات ليست مجرد نقطة عشوائية، ولكنها تتمتع بقوة البقاء.
"لقد ظلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري مستقرة في منطقة ما يقرب من 20 عامًا خلال الأسابيع القليلة الماضية،" تشير محللة الأبحاث الاقتصادية Realtor.com® هانا جونز في تحليلها. "إن الجمع بين ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل لا يزال يدفع ملكية المنازل إلى خارج نطاق الإمكانية بالنسبة للعديد من المشترين."
ارتفاع معدلات الرهن العقاري تتعارض مع انخفاض المخزون
قد لا يجد المشترون المستعدون لتحمل أحدث أسعار الفائدة المذهلة الكثير مما يمكنهم شراؤه.
وفي الأسبوع المنتهي في 30 سبتمبر، انخفضت القوائم الجديدة بنسبة 1.2% عن العام الماضي، مسجلة انخفاضًا لمدة 65 أسبوعًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن إجمالي مخزون المساكن (سواء الجديدة أو القديمة) يتخلف عن مستويات العام الماضي بنسبة 2.6%.
يعود ضغط المخزون مباشرة إلى معدلات الرهن العقاري.
يقول جونز: "نتوقع أن يشعر أصحاب المنازل بأنهم "مقيدون" إلى حد ما بمعدلات الرهن العقاري حتى تنخفض بشكل كبير، الأمر الذي سيبقي نشاط الإدراج الجديد بطيئا".
مشكلة ارتفاع أسعار المنازل
يؤدي انخفاض المخزون إلى ارتفاع أسعار المنازل، مما يضيف المزيد من الضائقة المالية إلى استمرار الضربة على أرباح المشترين.
وفي شهر سبتمبر، تراوحت أسعار قائمة العقارات حول متوسط قدره 430,000 ألف دولار. وفي الأسبوع المنتهي في 30 سبتمبر، ارتفعت الأسعار بنسبة 0.7% مقارنة بالعام الماضي.
ورغم أن أسعار المساكن المرتفعة لا تزال تشكل سحابة ممطرة أخرى في العاصفة الشاملة للفائدة على الرهن العقاري، إلا أن هناك نقطة مضيئة صغيرة: إذ أن الأسعار لم ترتفع فوق المستوى القياسي الذي سجلته العام الماضي والذي بلغ 449,000 ألف دولار في يونيو/حزيران.
في الواقع، تراوح متوسط نمو الأسعار من -0.9% إلى +1.1% منذ منتصف مايو، "مما يسلط الضوء على الدفع والجذب بين ضغط الأسعار الهبوطي بسبب انخفاض طلب المشترين وضغط الأسعار التصاعدي بسبب محدودية مخزون المساكن"، كما يوضح جونز. "يبدو أن الأسعار ستظل أعلى قليلا من مستوى العام الماضي حتى في أشهر الخريف والشتاء عندما ستتعافى السوق من الركود في نهاية عام 2022."
دليل على أن "مشتري المنازل المتحمسين" لا يزالون موجودين
وعلى الرغم من التحديات الكثيرة المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، فإن من يصفهم جونز بـ "مشتري المنازل المتحمسين" ما زالوا لا يضيعون أي وقت في تقديم عروض لشراء المنازل.
أمضت المنازل 48 يومًا في السوق في شهر سبتمبر من هذا العام - أي أكثر بيوم واحد فقط من العام الماضي. وفي الأسبوع المنتهي في 30 سبتمبر، تطابقت المنازل مع عدد الأيام في السوق مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي.
يقول جونز: "مع استمرار سوق العقارات في التعافي من التباطؤ الذي شهده عام 2022، فمن المحتمل جدًا أن تبدأ المنازل في البيع بشكل أسرع من العام الماضي في الأسابيع المقبلة، على الرغم من انخفاض الطلب".
مشتري المنازل الذين لم يجدوا المنزل المثالي لديهم خياران لتقديمهما.
توفر المنازل الجديدة طريقًا لملكية المنازل حيث لا يزال مخزون المنازل الحالية ثابتًا. وقد يختار المشترون الآخرون عدم دفع الإيجار حتى يتعافى سوق الإسكان.
ويخلص جونز إلى أن "أسعار الإيجارات انخفضت خلال الأشهر القليلة الماضية، مما أتاح للمشترين الفرصة للنظر في خياراتهم بشكل أقل إلحاحاً". "ونتيجة لذلك، نتوقع أن تختار المزيد من الأسر البقاء في سوق الإيجار لفترة أطول من الوقت، مما يمنحهم المزيد من الوقت للادخار لمنازلهم المستقبلية".
ردود