دخول الولايات المتحدة وخسارة فادحة
# بدأ الأسبوع باراك دوانياس # المشاركة 4
مثل العديد من الأشخاص الطيبين قررت أن أبدأ
للاستثمار في الولايات المتحدة الأمريكية للأسباب التي نعرفها جميعًا بالفعل
للاستثمار في الولايات المتحدة الأمريكية للأسباب التي نعرفها جميعًا بالفعل
أول استثمار كان في عام 2014
الإيجارات في جرينسبورو كارولاينا الشمالية
الإيجارات في جرينسبورو كارولاينا الشمالية
وعلى مر السنين قمت بعقد صفقات الإيجار والوجه
المزيد في ولاية كارولينا الشمالية ودالاس تكساس
المزيد في ولاية كارولينا الشمالية ودالاس تكساس
بالإضافة إلى ذلك، لا أزال أملك عقارين في ديترويت
التي بعتها في عقد الأرض
التي بعتها في عقد الأرض
التي تعطينا دخل منتظم.
لن أتوسع في المعاملات المذكورة أعلاه، لقد مضغتها بالفعل
موضوع الإيجارات والتقلبات
موضوع الإيجارات والتقلبات
بأي شكل من الأشكال هنا ونحن جميعا نعرفك
إيجابيات وسلبيات كل نوع من الاستثمار.
إيجابيات وسلبيات كل نوع من الاستثمار.
في نهاية عام 2020 قررت القفز إلى المياه العميقة
والتعرف على الشراء والاستثمار
في المجمعات متعددة الأسر المكونة من 100 وحدة أو أكثر،
قمت بالتسجيل في دورة تدريبية في بداية عام 2021.
والتعرف على الشراء والاستثمار
في المجمعات متعددة الأسر المكونة من 100 وحدة أو أكثر،
قمت بالتسجيل في دورة تدريبية في بداية عام 2021.
في هذا التدريب التقيت بشركائي المستقبليين إيلان وسينا،
كان عام 2021 عامًا شهد ارتفاعًا كبيرًا في الطلب على العائلات المتعددة،
سوق المشتري، كان للبائعين اليد العليا
وارتفعت الأسعار بشكل كبير.
سوق المشتري، كان للبائعين اليد العليا
وارتفعت الأسعار بشكل كبير.
تمر الأشهر، نقوم بتحليل المعاملات خلال الدورة،
تحليل المعاملات لساعات، 5 أيام في الأسبوع،
لا توجد صفقة نتطلع إلى العمل بها
المعلمات التي تعلمناها في الدورة، السوق ساخن جدًا والأسعار مرتفعة
تحليل المعاملات لساعات، 5 أيام في الأسبوع،
لا توجد صفقة نتطلع إلى العمل بها
المعلمات التي تعلمناها في الدورة، السوق ساخن جدًا والأسعار مرتفعة
وبعد حوالي ستة أشهر رأيت المكان الذي تهب فيه الريح
وأدركت أن الصفقة ربما لن تتم من هنا
وأدركت أن الصفقة ربما لن تتم من هنا
هكذا قلت لنفسي بفكرة نصف جدية ونصف طفولية
إذا لم أتمكن من شراء عائلة متعددة،
سأبني عائلة متعددة.
سأبني عائلة متعددة.
وبدأت أتعلم عن البناء الجديد
وعلى تحديد وشراء الأراضي خارج السوق
وعلى تحديد وشراء الأراضي خارج السوق
لقد درست في دورات مختلفة واكتسبت معرفة فريدة من نوعها
منها: شراء مجمعات متعددة الأسر + البناء الجديد
+ تحديد وشراء الأراضي خارج السوق
+ تحديد وشراء الأراضي خارج السوق
مع هذا جانبا انطلقت
لقد بدأت حملات إرسال الرسائل
للأراضي المحتملة متعددة الأسر
للأراضي المحتملة متعددة الأسر
وتمكنت من وضع يدي على الأرض
في مدينة كينيساو في مترو أتلانتا، جورجيا
في مدينة كينيساو في مترو أتلانتا، جورجيا
بالطبع، قبل ذلك قمت ببناء فريق محلي يضم وسيطًا،
مهندس ومطور أراضي
مهندس ومطور أراضي
الذي أعطاني نعمة الطريق على هذه الأرض.
لقد وضعت الأرض في عقد بقيمة 1.9 مليون دولار
بمقدم 25 ألف دولار
بمقدم 25 ألف دولار
عندما يكون الهدف هو المضي قدماً في إصدار الرخصة (رخصة البناء)
خلال فترة العناية الواجبة (6 أشهر)
ثم ابحث عن شريك / بيع الأرض
ثم ابحث عن شريك / بيع الأرض
لرجل الأعمال الذي سيقوم بالفعل ببناء المشروع
بعد أن قمت بالمسح (القياس)
لقد فوجئت عندما علمت أن الأرض تقع ضمن نطاق الولاية القضائية للمقاطعة
وليس في منطقة المدينة (كينيساو)
لقد فوجئت عندما علمت أن الأرض تقع ضمن نطاق الولاية القضائية للمقاطعة
وليس في منطقة المدينة (كينيساو)
إنها ببساطة أول أرض خارج حدود المدينة،
وكان معنى هذا تخفيضًا كبيرًا في حقوق البناء
من حقوق بناء 220 وحدة في مجمع متعدد الأسر،
انخفضت الحقوق إلى 80 وحدة فقط
انخفضت الحقوق إلى 80 وحدة فقط
الأمر الذي أسقط الجدوى الاقتصادية للصفقة
لكن عندي أرض متعاقد عليها فماذا نفعل بها؟
لقد استفسرت مع مهندسي عما يمكن بناؤه هناك
لقد استفسرت مع مهندسي عما يمكن بناؤه هناك
أخبرني أنه من الممكن بناء منشأة تخزين ذاتية كبيرة.
لم يكن لدي أي فكرة عما هو التخزين الذاتي،
لذلك بدأت في التعرف على الموضوع وفهمته بسرعة كبيرة
وهو أحد أهم أنواع الاستثمارات وأكثرها طلبًا في الولايات المتحدة
وهو أحد أهم أنواع الاستثمارات وأكثرها طلبًا في الولايات المتحدة
بعد مزيد من التفتيش، أدركت أن الكثير كان موجودا
المخزون الرئيسي والمطلوب للتخزين الذاتي
المخزون الرئيسي والمطلوب للتخزين الذاتي
ثم طلبت تقرير الجدوى والجدوى الاقتصادية
بشأن بناء منشأة للتخزين الذاتي
بشأن بناء منشأة للتخزين الذاتي
وبهذا التقرير طرت
لمعرض التخزين الذاتي في أورلاندو،
لمعرفة المزيد عن هذا المجال
لمعرض التخزين الذاتي في أورلاندو،
لمعرفة المزيد عن هذا المجال
وتحديد المشترين المحتملين للأرض.
سنعود إلى هذه الصفقة قريبًا ونخبركم كيف انتهت
في هذه المرحلة أدركت أنني يجب أن أركز
في شراء أرض لـ Storg وليس للعائلات المتعددة
في شراء أرض لـ Storg وليس للعائلات المتعددة
لعدة أسباب:
1. التقسيم - يعد تقسيم المناطق للتخزين أبسط وأيضًا إعادة التقسيم (تغيير قانون تقسيم المناطق) من المحتمل أن يكون لها اعتراضات أقل من إعادة التقسيم للعائلات المتعددة، وذلك لأسباب تنظيمية بشكل أساسي، ثم إذا كنت أرغب في إعادة التقسيم للعائلات المتعددة، فيجب على البلدية الاهتمام بالمدارس/ المؤسسات العامة التي يمكنها استيعاب عدد السكان الجدد
2. انخفاض تكلفة البناء أكثر من ذلك بكثير، تم بناء Storge من البناء الخفيف والسريع
وأبسط، دون الحاجة إلى بنية تحتية معقدة للمياه والصرف الصحي، ودون مطابخ،
أرضيات الباركيه، وأنظمة التدفئة، الخ.
3. الدخل لكل قدم مربع في Storge يشبه الدخل لكل قدم مربع في عائلة متعددة، ولكن كما قلنا فإن تكلفة البناء أرخص
وأبسط، دون الحاجة إلى بنية تحتية معقدة للمياه والصرف الصحي، ودون مطابخ،
أرضيات الباركيه، وأنظمة التدفئة، الخ.
3. الدخل لكل قدم مربع في Storge يشبه الدخل لكل قدم مربع في عائلة متعددة، ولكن كما قلنا فإن تكلفة البناء أرخص
4. لا حاجة للتوصيل بأنبوب المياه والصرف الصحي رئيس المقاطعة / المدينة، في عائلة متعددة، أحتاج إلى أنبوب صرف صحي عام بقطر معين سيتم توصيل أنبوب الصرف الصحي الخاص بنا به، وهذا وحده يؤدي إلى انخفاض الكثير من الصفقات، وفي بعض الأحيان يكون من الضروري استبدال أقسام كاملة من الصرف الصحي العام الأنابيب حتى يمكن تحقيق المشروع ،
في منشأة Storge، لا يشترط التوصيل بشبكة الصرف الصحي الرئيسية، ولكن يمكن عمل خزان للصرف الصحي (SEPTIC)
سوف أتعمق في المزايا الإضافية لمرافق Storge الموجودة في المنشور النهائي
في هذه المرحلة، بدأت بالبحث عن الأرض
لتحويل Storge وفقًا لمعايير معينة يجب الوفاء بها:
لتحويل Storge وفقًا لمعايير معينة يجب الوفاء بها:
- عدد معين من السكان داخل دائرة نصف قطرها 5,3,1،XNUMX،XNUMX ميل،
حجم مرافق التخزين في المنطقة - الموقف على المحور الرئيسي
- معدلات Storg في المنطقة
- سهولة الوصول
- تقسيم مناسب أو يمكن تحويله إلى مخزن
في هذه المرحلة يا صديقي ايلان كوهين ו سينا هارون الذي عرفته في التدريب
التي قمنا بأدائها معًا على Multifamily،
التي قمنا بأدائها معًا على Multifamily،
لقد انضممنا معًا مع إدراك أن كل واحد منا،
يجلب نقاط قوتنا ومعا نكمل
أكثر بكثير من حصتنا
أكثر بكثير من حصتنا
بخلاف ذلك كان لدينا اتصال كبير
وقد جئنا من مكان ذي قيم مماثلة.
وقد جئنا من مكان ذي قيم مماثلة.
وسرعان ما أدركوا الإمكانات وانطلقنا معًا
ايلان - متزوج + 3 ماهود هشارون، مسؤول تنفيذي سابق في إحدى الأجهزة الاستخباراتية في دولة إسرائيل والمدير العام السابق لوزارة المخابرات، جلب إيلان معه القدرة على قيادة وإقناع وتحفيز الناس للعمل على أعلى مستوى لقد عرفت من أي وقت مضى.
سيناء – متزوجة +1، انتقلت مع عائلتها إلى أتلانتا منذ حوالي شهرين، حاصلة على شهادة CPA عن طريق التدريب، ومسؤولة عن الأنظمة والنظام والتنظيم وإدارة العمليات وتكامل الأنظمة والمرأة المالية لدينا
وأناني - من هنا من أجل المتعة 
بدأنا بفحص المعاملات في السوق، وحملات السوق،
لقد قمنا ببناء فرق في أتلانتا جورجيا وجاكسونفيل فلوريدا وواشنطن العاصمة
لقد قمنا ببناء فرق في أتلانتا جورجيا وجاكسونفيل فلوريدا وواشنطن العاصمة
نضع عددًا كبيرًا من الصفقات في العقد،
لقد وصلنا إلى مؤتمرين آخرين لـ Storge في لاس فيغاس
لقد وصلنا إلى مؤتمرين آخرين لـ Storge في لاس فيغاس
التقينا بالعديد من اللاعبين المعروفين في الميدان،
شركات عامة تبلغ قيمتها مئات المليارات من الدولارات ولديها آلاف من مرافق Storg
ولجنة من رجال الأعمال والمقاولين المحليين
الذين لديهم منشأة أو 2 من Storg.
شركات عامة تبلغ قيمتها مئات المليارات من الدولارات ولديها آلاف من مرافق Storg
ولجنة من رجال الأعمال والمقاولين المحليين
الذين لديهم منشأة أو 2 من Storg.
نحن نفحص العشرات من معاملات الأراضي
في الأسبوع، مما يسمح لنا بتوسيع نطاق غير موجود في إسرائيل
في الأسبوع، مما يسمح لنا بتوسيع نطاق غير موجود في إسرائيل
استراتيجيتنا هي وضع:
- أرض بموجب عقد بسعر X
- للعثور على مشتري بسعر X+Y - على أساس أننا نعتني بالتصريح
- بعد أن يكون هناك مشتري لإصدار التصريح
- إغلاق صفقة البيع والشراء ظهرًا لظهر
مثل صفقة الجملة الكلاسيكية ولكن مطلوب منا أن نضع أيدينا في جيوبنا
سأعود إلى صفقة كينيساو
لقد تلقيت الكثير من ردود الفعل الجيدة على أرض الواقع من رجال الأعمال
مختلفة وكانت تلك لعنتي أيضًا
مختلفة وكانت تلك لعنتي أيضًا
"لقد وقعت في حب الأرض"، كنت فخوراً بما تمكنت من تحقيقه
مثل هذه الصفقة الجيدة والصفقة الأولى الأخرى
مثل هذه الصفقة الجيدة والصفقة الأولى الأخرى
وكان خطأ فادحا.
لقد دخلت في مفاوضات مع العديد من رجال الأعمال،
العروض لم تكن جيدة بما يكفي لذوقي في ذلك الوقت
حتى وصل عرض ممتاز
العروض لم تكن جيدة بما يكفي لذوقي في ذلك الوقت
حتى وصل عرض ممتاز
أنني أردت المضي قدمًا معها لكنهم تحركوا ببطء شديد.
مر الوقت وانتهى وقت DD، لذا أصبح الحصول على 25 ألف دولار أمرًا صعبًا
بالإضافة إلى ذلك، قمت بإصدار تصريح لسلاف ستورج، والذي كلفني حوالي 50 ألف دولار +
نفقات إضافية
نفقات إضافية
لقد استثمرت حوالي 112 ألف دولار في الصفقة
لقد طلبت عدة تمديدات إضافية من البائع
والتي تكلف 70 ألف دولار أخرى
والتي تكلف 70 ألف دولار أخرى
وفي اللحظة الأخيرة انسحب المشتري،
لم يعد لدي الوقت للعثور على مشتري آخر،
لم يوافق البائع على تمديد فترة DD بالنسبة لي مرة أخرى
لم يعد لدي الوقت للعثور على مشتري آخر،
لم يوافق البائع على تمديد فترة DD بالنسبة لي مرة أخرى
وذهبت 182 ألف دولار هباءً
ما تعلمته من هذه الصفقة وكيف نحدد المخاطر لأنفسنا:
1. اعمل دائمًا بعقد يعده محامٍ نيابةً عنك,
ليس عقدًا عامًا للوسيط، وليس عقدًا مقبولاً من الدولة
وبالطبع ليس عقد الطرف الآخر،
في عقدنا هناك العديد من نقاط الخروج دون غرامات وتكاليف،
إمكانية الإعلان في السوق وغيرها من الخيارات المتنوعة
ليس عقدًا عامًا للوسيط، وليس عقدًا مقبولاً من الدولة
وبالطبع ليس عقد الطرف الآخر،
في عقدنا هناك العديد من نقاط الخروج دون غرامات وتكاليف،
إمكانية الإعلان في السوق وغيرها من الخيارات المتنوعة
لقد خضع عقدنا الرئيسي بالفعل لـ 7 تحسينات،
العمل بعقدنا في الشراء والبيع
2. بناء حزمة تسويقية جذابة لكل معاملة,
عرض تقديمي بجميع مزايا الصفقة،
وصف بياني ولفظي لعناصر الصفقة وعرض الإمكانات الكامنة فيها
قم ببث العرض التقديمي لعشرات المطورين الذين ينتظرون الصفقات منا.
عرض تقديمي بجميع مزايا الصفقة،
وصف بياني ولفظي لعناصر الصفقة وعرض الإمكانات الكامنة فيها
قم ببث العرض التقديمي لعشرات المطورين الذين ينتظرون الصفقات منا.
3. لا تنفق المال قبل أن يكون لديك مشتري الذي وقع عقد الشراء منك -
في صفقة كينيساو أنفقت الكثير من المال
لإصدار التصريح + المصاريف الإضافية
لإصدار التصريح + المصاريف الإضافية
قبل أن أعرف لمن سأبيع،
في اليوم السابق لتوقيع المشتري على الأقل على خطاب النوايا
نحن لا ننفق المال لشراء أرضنا
(المسح، التصريح، اختبارات التربة، الخ)
إدراك أن المشتري قد وضع يده بالفعل في جيبه.
نحن لا ننفق المال لشراء أرضنا
(المسح، التصريح، اختبارات التربة، الخ)
إدراك أن المشتري قد وضع يده بالفعل في جيبه.
في بعض الحالات يكون المشتري مهتمًا بإصدار التصريح بسبب
يريد تصميم المبنى حسب رغبته
يريد تصميم المبنى حسب رغبته
لذلك تم إنقاذنا
4. لا تقع في حب الصفقات! - لا يهم كم
الصفقة مثيرة وبأرقام متفجرة،
الصفقة مثيرة وبأرقام متفجرة،
إذا فشلت في البيع وفقًا لـ Ernst Money
يصبح الأمر صعبًا - يتم تحرير المعاملة.
يصبح الأمر صعبًا - يتم تحرير المعاملة.
5. لا تغرك العروض المبالغ فيها، سوف نفضل
بيع صفقة بمبلغ أقل من 200 دولار
بيع صفقة بمبلغ أقل من 200 دولار
إذا علمنا أن المشتري لدينا هو شركة جادة
مع سجل الجودة ويعرف كيفية إغلاق الصفقات
مع سجل الجودة ويعرف كيفية إغلاق الصفقات
وليس بسعر أغلى أمام المشتري
أننا لسنا متأكدين مما إذا كان سيتمكن من إكمال الصفقة
أننا لسنا متأكدين مما إذا كان سيتمكن من إكمال الصفقة
حتى الآن لهذا اليوم
في المشاركة رقم 5
1. سأتحدث عن المعاملات الأرضية
الأحدث لدينا، الناجحون والأقل نجاحًا.
الأحدث لدينا، الناجحون والأقل نجاحًا.
2. كيف تمكنا من إرجاع معاملة كانت قد باءت بالفشل بالفعل
3. ما هي متوسط نسب الربح في الصفقة (سوف تتفاجأ)
4. كيف لا يزال الأمر على الرغم من الخسارة الفادحة في الصفقة في كينيساو
لقد تمكنا من كسب مبلغ جيد من هناك وأكثر من ذلك حتى أننا لم نكن طرفًا في الصفقة
لا تتردد في طرح الأسئلة
ردود