الغوص معا للصفقات
# يامميماهشفوي باراك دوانياس #post2
استكمالاً لمقدمة الأمس،
دعونا نتعمق
سأتحدث اليوم عن 3 معاملات مختلفة هنا في إسرائيل،
المعاملات مختلفة تماما عن بعضها البعض،
لغرض مختلف وفي منطقة مختلفة وبميزانية مختلفة
ولكل منهم تفرده الخاص واستراتيجية مختلفة
وكانت هناك حاجة إلى مجموعة مختلفة من القدرات لقيادتها.
لذلك في عام 2012 أنهيت دورة ريادة الأعمال العقارية في كلية بساجوت
تعلمنا خلال الدورة عن تحسين الخصائص مع "المشاكل"
يمكن أن تكون المشاكل تصميمية أو قانونية
قبل أن ندخل في مثل هذه الصفقة،
من المهم جدًا أن تفهم 100%
حتى نعرف كيفية حل المشكلة،
وإلا فإن وجودنا كله سيكون في خطر.
مثال على مشكلة يمكن حلها: تمت إضافة غرفة
بدون تصريح ويوجد أمر هدم لكن حقوق البناء
في IBA يسمحون بإضافة الغرفة،
فقط تم بناؤه بدون تصريح
من الممكن عادةً إصدار "تصريح بأثر رجعي"
ودفع غرامة صغيرة فقط
مثال على مشكلة لا يمكن حلها: شقة مسجلة
في الطابو كمخزن أو مكتب،
من الصعب جدا أن يكون من المستحيل ترتيبها.
المعاملة 1:
وبعد عدة رحلات ميدانية، حددت موقعه في الحي الذي أعيش فيه في حولون
منزل خاص على مساحة كبيرة بسعر مغري للغاية
كان العقار معروضًا في السوق ولكن كل من فهم ما يعنيه هرب ولم يعود أبدًا
تم بناء العقار حوالي طابقين + 2 متر مربع على السطح
المشاكل التي كانت موجودة في العقار:
- أمر هدم لمساحة 20 متراً مربعاً من طابق السطح
- غرامة إدارية بقيمة 150,000 ألف شيكل من بلدية حولون
للتقسيم بدون ترخيص إلى 5 وحدات سكنية
- ملاحظة تحذيرية بشأن التقسيم والاستثناء
- تم فتح قضية ضد المالك للغرامة الإدارية
- العقار غير مسجل في الطابو، فقط في شركة رهن عقاري
في ذلك الوقت أراد والداي الانتقال إلى منزل أكبر
"لترتيب وحدة سكنية" لكل واحد منا
لكن لم يكن لديهم الميزانية اللازمة لشراء عقار في منطقتنا
وكانوا يبحثون عن مناطق بديلة
وجاءت هذه الفرصة مثل القفازات
بسبب السعر الجذاب والموقع القريب.
تذكرني والدي، قفز على الفور إلى المقابلة.
ترددت والدتي في البداية لكنها رضخت
بعد أن حصلنا على الضوء الأخضر لتسوية كافة المشاكل
لقد استشرنا عدة مصادر للتأكيد
بعضها البعض وعدم الوقوع من خلال الشقوق
مع مهندس محلي، مهندس معماري مرخص
ومدير دائرة الترخيص في بلدية حولون
حسنًا، لقد وضعنا جدولًا زمنيًا مع بلدية حولون
بخصوص تفكيك الوحدات السكنية ومخالفة البناء
وتوصلنا إلى اتفاق وبعد ذلك الغرامة،
سيتم إزالة أمر الهدم وإشعار التحذير بالكامل.
أكمل والدي عملية الشراء
وكنا قبل التجديد الكلي للملكية،
لتوفير التكاليف، سافرت أنا وأبي إلى الصين
لإحضار جميع المواد بأنفسنا
("المادة البيضاء") للتجديد
جميع أدوات اللبيدة والسيراميك والأرضيات الداخلية،
الأرضيات الخارجية، الأبواب، واجهات العرض، الثريات، الخ.
وكانت المدخرات كبيرة جدا
وبعد حوالي 10 أشهر، انتهوا من التجديد وانتقلنا للعيش فيه
نحن جميعًا في الوقت المناسب لمنزلنا الجديد
وبعد أن تم إصلاح كافة العيوب
بما في ذلك نقل الملكية إلى الطابو من شركة الرهن العقاري.
إجمالي التكاليف في نفس الفترة للعقار
وبلغت المصاريف الإضافية والتجديدات حوالي 2.16 مليون شيكل
وبلغت قيمة العقار في نهاية الترميم حوالي 3.35 مليون شيكل.
المعاملة 2:
أقفز 8 سنوات للأمام، حتى عام 2020، أنا أبحث
خاصية مع إمكانية التحسين في التجديد الحضري
من خلال صديق تعرفت على شاب ونشيط
أخبرني عن العمل كوسيط في كريات جات
أول مشروع TMA 38 في المدينة
والتي سوف تحصل على رخصة بناء قريبا جدا
بعد 10 سنوات من المماطلة والتوقيعات والرفض والدعاوى القضائية.
أعطيته الضوء الأخضر وأخبرته إذا كنت ستجد لي شقة سأشتريها هناك.
وهكذا فعل،
شقة 3 غرف بمساحة 82 متر بالدور الأول ,
يعيش في الشقة زوجان في الستينات من العمر،
أننا وقعنا على اتفاقية تاما 38
منذ ما يقرب من 10 سنوات!
ولم يعودوا يعتقدون أن المشروع قد أتى بثماره
وأرادوا فقط الابتعاد والعيش بالقرب من أطفالهم
الذي انتقل إلى هرتسليا.
ذهبت إلى قسم الهندسة في بلدية كريات جات
وبالفعل تأكدت من أن المشروع كان قبل رخصة البناء
ولذا قيل لي بالتأكيد أنه سيتم تطوير المطور في الشهر المقبل
يجب أن تتلقى فاتورة الرسوم بعد دفعها،
سيحصل المطور على تصريح البناء الذي طال انتظاره وسيبدأ على الأرض.
شراء + وساطة + مصاريف إضافية في نوفمبر 2020 - 782500 شيكل
من هذا الرهن العقاري: 540000 شيكل
القرض مني: 180000 شيكل
رأس المال: 62500 شيكل
خلال أعمال TMA 38 قررنا البيع
مايو 2023
سعر البيع 1,325,000 شيكل
بعد مصاريف الوساطة والمحاماة 1,296,000 شيكل
الربح: 513500 شيكل بغض النظر عن دخل الإيجار.
المعاملة 3:
لقد عملت على هذه الصفقة لفترة طويلة،
حوالي سنة ونصف وهذا يوضح الأهمية
الذكاء المبكر الذي تأتي به
في بداية 2021 سمعت عن برنامج جديد
بلدية حولون تشجع
كان البرنامج لا يزال في مرحلته الأولية وقبل الإيداع
لكنني علمت أنه إذا قامت بلدية حولون بالترويج لمثل هذه الخطة،
سيكون سعيدا.
يعتبر البرنامج مبتكرًا ورائدًا في البلاد،
هذه خطة تجديد حضري مفصلة
والتي بموجبها يمكن إصدار تراخيص البناء!
قد يبدو الأمر وكأنه شيء صغير،
ولكن لأصحاب المشاريع والمقاولين الذين يعملون ليلا ونهارا
يعد إعداد مطالبات مختلفة أمرًا كبيرًا،
بعد كل شيء، يمكنهم التوقيع على مبنى أو مجموعة من المباني
يجب أن يقدم TMA 38/2 خطة للحصول على تصريح
وعدم إجراء TBA قبل ذلك (والذي يستغرق حوالي 3-5 سنوات)
علاوة على ذلك، رأيت أن البرنامج يمنح حقوق البناء
سخية جدا في مناطق معينة من المدينة
أدركت أن هناك شيئًا غير عادي هنا واستثمرت فيه
الكثير من الساعات لفحص البرنامج من كل اتجاه
حتى وصلت إلى النقطة التي كدت أحفظها عن ظهر قلب
جميع حقوق البناء في أي منطقة من المدينة.
تعرفت في المخطط على مجموعة من قطع الأراضي الكبيرة والنادرة جدًا،
محدد في المخطط بأنه "شارع رئيسي"
مما يعطيهم حقوق البناء
الأكثر كرماً (660% إلى 720%)
وبعد جولة سريعة بالسيارة رأيت ذلك بالرغم من ذلك
تم بناء قطع أراضي كبيرة في كل قطعة أرض
هذا إجمالي بناء القطار من 8 وحدات
عندما تسمح الحقوق الجديدة بالبناء
مكونة من مبنيين مكونين من 2 طابقًا يضمان 12-90 وحدة!!
وهذا يزيد 11 مرة عن عدد الشقق الموجودة،
لم يكن ولن يكون هناك شيء كهذا في مناطق الطلب في غوش دان
وليس في الهامش البعيد
في مشروع إخلاء بناء قياسي في حولون، المضاعف هو 3 مرات،
وهذا يعني أن حوالي 8 شقق يتم تدميرها
بناء عمارة من 24 وحدة 8 عائد للمستأجرين
16 شقة مطورة.
في تلك اللحظة صدمني الإدراك،
هناك ساعة رملية هنا قلبت جميع رواد الأعمال في لحظة
في المدينة، سيتم طلاء هذه المباني بالمقترحات
سخية للغاية.
لقد قررت مهما طال الزمن
وكم عدد الموارد التي سأحتاج إلى استثمارها
يجب أن أشتري شقة في هذا المجمع من المباني (إجمالي 5 قطع أراضي).
عقل قوي، هدف أمام العين،
خطة العمل والبدء،
عدم الاستسلام، حتى النهاية
مثلما حدث في ماراثون فيينا
قبل 7 سنوات من ذلك.
ومنذ تلك اللحظة لمدة 18 شهرا
مرتين في الشهر بانتظام
ذهبت إلى جميع المباني، ووزعت الملاحظات التي كنت أبحث عنها
لشراء شقة في المنطقة، قمت بتعليق إعلانات على الحائط
درج كل عمارة
لقد تحدثت مع كل لجان المنزل،
لقد أخرجت هواتف جميع أصحابها
وحاولت الوصول إليهم عبر الهاتف
دون نجاح كبير
لكن بالفعل خلال هذه الأشهر الثمانية عشر دخلت
للتفاوض على 6 شقق ضمن هذا المجمع
الشقة 1 كنت بالفعل في مسودة متقدمة
جاء المثمن نيابة عني وبعد ذلك
أعادها أصحابها لأنها وصلت
عرض مغري جداً للمشروع .
أغلقت شقة أخرى شفويا ثم الأولاد
تدخل أصحابها وأفسدوا الصفقة
وفي صفقة أخرى وصلنا بالفعل إلى مرحلة التوقيع
وهناك تراجع البائع وغادر المكتب
وفي معاملة أخرى وصلت إلى المتلقي
لقد تنافست مع أحد أفضل رواد الأعمال في المدينة بهذا الشكل
لم يكن لدي أي فرصة حقا.
حتى وصلت الشقة التي تمكنت من شرائها،
واشتهر على الإطلاق للإيجار عن طريق السمسرة،
تمكنت من إقناع الوسيط
تحقق مع المالك (الذي كان لديه 4 ورثة)
إذا كانوا على استعداد للنظر في البيع
حسنًا، بعد حملة الإقناع
(منجم السمسار ومن السمسار لهم)
لقد وافقو.
شقة 118 متر مربع في الطابق الأول
+ غرفة على السطح + روف بمساحة 80 متر مربع
تم شراؤها في ديسمبر 2022 بمبلغ 2.4 مليون شيكل شامل الوساطة،
التجديد والنفقات الأخرى.
عندما نتشارك الشقة مع أفراد الأسرة الآخرين
استثمرنا حوالي 80 شيكل في الأسهم وشاركنا في الرهن العقاري
ونحن نتقاسم 50% من الشقة
نحن نتعامل الآن مع مطور رائد
أن عرضه عبارة عن 3 شقق تبادلية لكل شقة قائمة،
ولا تزال هناك تحديات كثيرة يجب التغلب عليها،
ولكن ليس هناك شك في أن الاستثمار الكبير قد أتى بثماره وأن الاتجاه إيجابي.
حتى الآن لهذا اليوم، آمل أن تكون قد أخذت شيئًا بعيدًا عن هنا
سنتحدث غدًا عن طريقي إلى صفقة ريادة الأعمال المكونة من 60 وحدة في حولون
وفي صفقة مشتركة حيث من المتوقع أن أستمتع أنا وشركائي بعائد 3 وحدات
لا تتردد في طرح الأسئلة حول الصفقات المنشورة هنا
أو ما يتمناه قلبك
ردود