ولا يتوقع محللو بنك أوف أمريكا حدوث انهيار في سوق الإسكان كما حدث في عام 2008
يرفض الاقتصاديون في بنك أوف أمريكا المخاوف من انهيار الإسكان مثل الذي حدث في عام 2008. ويقولون إن السوق، بدلا من ذلك، تذكرنا أكثر بالسوق قبل أربعة عقود.
وعلى النقيض من عام 2008، لا يوجد دليل على الإفراط في التطوير من قبل شركات البناء أو الإفراط في الاستدانة من قبل مشتري المنازل وأصحابها. وتتعامل سوق الإسكان اليوم إلى حد كبير مع تداعيات السياسة النقدية المتشددة ــ على غرار ما حدث في عام 1980.
ومع ذلك، هناك بعض الاختلافات الرئيسية، ولكن الفكرة الرئيسية التي توصل إليها بنك أوف أمريكا هي أن الإسكان لا يزال أمامه طريق صعب.
وكتب جاسيو بارك ومايكل جابن، الاقتصاديان الأمريكيان في بنك أوف أمريكا سيكيوريتيز، في مذكرة: "بالنظر إلى فترات الركود السابقة في سوق الإسكان، نعتقد أن الثمانينيات هي تشبيه أفضل لسوق اليوم من انهيار الإسكان في عام 2008". ومع ذلك، "في حين أنه من المرجح أن تظل أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول من الوقت، فإننا نشعر بالقلق من الاضطرابات المحتملة في المستقبل".
هذا ليس عام 2008
وكتبوا أنه في السنوات التي سبقت عام 2008، كان عمال البناء في حالة من الانغماس في البناء، مما أدى إلى "الإفراط في التطوير". وبينما زاد بناء المنازل خلال العام الماضي، فإن البناء لا يزال متخلفاً - إلى حد كبير - عن وتيرة المطورين المسجلين في الفترة من عام 2000 إلى عام 2006.
وكان الحصول على قروض الإسكان أسهل أيضًا في السنوات التي سبقت عام 2008، حيث أصبحت المعايير الأكثر مرونة هي القاعدة. ولم يقم المقرضون بفحص الدخل، ومنحوا القروض للمقترضين الخطرين وسمحوا بالشراء دون دفعة أولى. كما قاموا أيضًا بترويج القروض العقارية غير المسؤولة ذات الأسعار القابلة للتعديل، والتي أدت بعد ذلك إلى ارتفاع الأرصدة ولم يكن لها حد أقصى لزيادات أسعار الفائدة.
ويواجه المشترون الآن معايير أعلى، وقد فعلوا ذلك حتى خلال سنوات شراء المنازل خلال الوباء. وأشار الاقتصاديون إلى أن هذا فرق كبير.
وكتبوا أن "ديون الرهن العقاري بلغت 65% من الدخل المتاح في الربع الثاني من عام 23، مقارنة بارتفاع قياسي بلغ 100% في بداية الأزمة المالية". "كانت النسبة بين ديون الرهن العقاري والأصول العقارية (أي القرض إلى القيمة) 27٪ في الربع الثاني من عام 23، وهي أقل بكثير مما كانت عليه في عام 2010".
أكثر من شعور الثمانينات
وبدلا من ذلك، يقول الاقتصاديون إن سوق الإسكان يشبه أوائل الثمانينيات في عدة جوانب رئيسية. ثم كان التضخم مرتفعا أيضا. وفي السنوات التي سبقت عام 80، قفز مؤشر أسعار المستهلك ــ وهو مقياس للتضخم يتم مراقبته بعناية ــ إلى 1980% على أساس سنوي.
ولمكافحة ارتفاع الأسعار، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، مما أدى إلى مضاعفة أسعار الرهن العقاري من حوالي 9٪ إلى 18٪ بحلول عام 1981، الأمر الذي أضر بسوق الإسكان في الوقت الذي كان فيه جيل طفرة المواليد يدخلون سنوات شراء المنازل الرئيسية.
تبدو مألوفة؟
ننتقل سريعًا إلى يونيو 2022 عندما يصل التضخم إلى أعلى مستوى له منذ أكثر من أربعة عقود، مع ارتفاع مؤشر أسعار المستهلك بنسبة 9.1٪ على أساس سنوي. بعد أن أدرك بنك الاحتياطي الفيدرالي أن التضخم كان مشكلة متنامية حتى قبل ذلك، بدأ رفع أسعار الفائدة في شهر مارس من ذلك العام.
وكما حدث في أوائل الثمانينيات، أثرت تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل غير مباشر على أسعار الرهن العقاري، حيث تضاعف سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما من 3٪ في يناير 2022 إلى 7.49٪ هذا الشهر. وقد أصاب التأثير جيلًا كبيرًا آخر يدخل سنوات شراء المنازل: جيل الألفية.
وكتبوا: "بينما يمكن دعم مبيعات المنازل إلى حد ما من خلال نشاط هذه الفئة العمرية الرئيسية، فإن استمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري من شأنه أن يجعل قرار شراء منزل أكثر صعوبة على المدى القريب". "في الواقع، لم تكن البيانات الديموغرافية الإيجابية كافية للحفاظ على السوق في الثمانينيات، ومن المرجح ألا تكون كافية لتحفيز السوق هذه المرة."
مؤشرات الإسكان الأخرى آنذاك والآن متشابهة أيضًا.
على سبيل المثال، قفزت أسعار المساكن بما يزيد على 16% في عام 1979، ثم هبطت مع تباطؤ النمو على أساس سنوي إلى 0.5% فقط بحلول عام 1982. وانخفضت مبيعات المساكن القائمة بنسبة 54% من الذروة إلى أدنى مستوياتها، وهو ما كشف عن مدى انخفاض الطلب.
وعلى نحو مماثل، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 21% تقريباً، قبل أن تستقر إلى قاعدة نمو سنوية تبلغ صفر% في يونيو/حزيران من هذا العام. انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 0٪ تقريبًا.
ومع ذلك، هناك فرق ملحوظ بين الحين والآخر عندما يتعلق الأمر بالرافعة المالية.
وبلغت نسبة ديون الرهن العقاري إلى الدخل الشخصي المتاح 65% في الربع الثاني من العام مقارنة بنسبة قياسية بلغت 45% في عام 1980.
وكتب الاقتصاديون: "في بداية التدفق، قد يبدو هذا الاختلاف مثيراً للقلق، ولكن أحد التفسيرات هو أن سرعة النمو في أسعار المساكن تجاوزت نمو الدخل على مر السنين". "إن الميزانيات العمومية للأسر في حالة جيدة جدًا في الوقت الحالي، ولا يبدو أن الرفع المالي يشكل مصدر قلق كبير."
وبالنظر إلى المستقبل، يتوقع بنك أوف أمريكا أن يكون المخزون المحدود من المساكن وارتفاع الأسعار ونقص العمالة بمثابة رياح معاكسة لبعض الوقت. ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف تشكل مشكلة حيث أن نمو أسعار المساكن لا يزال يفوق نمو الدخل. في عام 2022، كان متوسط سعر البيع لمنازل الأسرة الواحدة الجديدة أكثر من خمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة، حسبما يشير بنك أوف أمريكا.
وأشار الباحثون إلى أنهم "ما زالوا حذرين من الاضطرابات المحتملة المقبلة". إن خفض المعدلات هو وحده القادر على تحسين القدرة على تحمل التكاليف وإنشاء "سوق إسكان مستقر وصحي".
ويتوقع محللو بنك أوف أمريكا أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة في نوفمبر ويتوقعون خفض سعر الفائدة بنفس الحجم في يونيو من العام المقبل، وفقًا لمتحدث باسم الشركة. وبحلول نهاية عام 2024، يتوقعون أن تنخفض أسعار الفائدة بمقدار ثلاثة أرباع نقطة ثم تنخفض نقطة كاملة أخرى في عام 2025.
وكتب الباحثون عن سوق الإسكان: "حتى ذلك الحين، تمسكوا جيدًا". "يمكن أن تكون رحلة صعبة."
ردود