يقول المستثمرون إن الانهيار الكبير قادم بالنسبة للممتلكات المكتبية في الولايات المتحدة

من المتوقع أن تنهار أسعار المكاتب في الولايات المتحدة، ويواجه سوق العقارات التجارية تسعة أشهر أخرى من الانخفاض، وفقًا لآخر استطلاع أجرته بلومبرج لـ Markets Live Pulse.

يعتقد حوالي ثلثي المشاركين في الاستطلاع الذي أجرته بلومبرج والبالغ عددهم 919 شخصًا أن سوق المكاتب الأمريكية لن يتعافى إلا بعد حدوث انهيار حاد. وتقول أغلبية أكبر إن أسعار العقارات التجارية في الولايات المتحدة لن تصل إلى أدنى مستوياتها حتى النصف الثاني من عام 2024 أو بعد ذلك.

هذه أخبار سيئة بالنسبة للديون العقارية التجارية البالغة 1.5 تريليون دولار، والتي يقول مورجان ستانلي إنه من المتوقع أن تستحق قبل نهاية عام 2025. ولن تكون إعادة التمويل سهلة، خاصة وأن حوالي 25٪ من العقارات التجارية عبارة عن مباني مكتبية. انخفض مؤشر Green Street لأسعار العقارات التجارية بالفعل بنسبة 16٪ عن ذروته في مارس 2022.

تتعرض قيم العقارات التجارية لضربة شديدة بسبب حملة التشديد الصارمة التي يشنها بنك الاحتياطي الفيدرالي، والتي ترفع التكلفة الرئيسية لملكية العقارات - نفقات التمويل. لكن المقرضين الذين يتطلعون إلى خفض تعرضهم يجدون الآن القليل من الخيارات المستساغة، حيث لا يوجد الكثير من المشترين المقتنعين بأن السوق يقترب من القاع.

وقالت ليا أوفربي، المحللة في بنك باركليز: "لا أحد يريد البيع بخسارة كبيرة". "هذه أصول لا ينبغي بيعها لفترات طويلة من الزمن، وهذا يعني أنه من المتوقع أن يقوم أصحابها بتأخير البيع لأطول فترة ممكنة."

ومما يزيد من المشاكل التوتر بين البنوك الإقليمية، التي استحوذت على حوالي 30٪ من ديون مباني المكاتب اعتبارًا من عام 2022، وفقًا لتقرير صدر في مارس عن مجموعة جولدمان ساكس. وشهدت البنوك الصغيرة تقلص ودائعها بنسبة 2٪ تقريبًا في الأشهر الـ 12 المنتهية في أغسطس، وفقًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي، بعد انهيار بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر. ويترجم هذا إلى تمويل أقل للبنوك، مما يمنحها قدرة أقل على الإقراض.

ومما يزيد من المشاكل التوتر بين البنوك الإقليمية، التي استحوذت على حوالي 30٪ من ديون مباني المكاتب اعتبارًا من عام 2022، وفقًا لتقرير صدر في مارس عن مجموعة جولدمان ساكس. وشهدت البنوك الصغيرة تقلص ودائعها بنسبة 2٪ تقريبًا في الأشهر الـ 12 المنتهية في أغسطس، وفقًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي، بعد انهيار بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر. ويترجم هذا إلى تمويل أقل للبنوك، مما يمنحها قدرة أقل على الإقراض.

سوف يستغرق الأمر حتى عام 2027 حتى تنتقل عقود الإيجار الحالية إلى توقعات الدخل المنخفض، وفقًا لدراسة أجرتها وكالة موديز لخدمة المستثمرين والتي صدرت في مارس. وإذا استمرت الاتجاهات الحالية، فإن الإيرادات بحلول ذلك الوقت ستكون أقل بنسبة 10٪ عما هي عليه اليوم.

وقال أوفرباي من باركليز: "يميل الأمر إلى أن يكون حساباً بطيئاً بالنسبة للعقارات الأمريكية مع تغير أسعار الفائدة". "وقطاع المكاتب في محنة عميقة، الأمر الذي سيستغرق وقتا طويلا لتسوية نفسه."

وحتى لو كان هناك انخفاض خطير ومطول في العقارات التجارية في الولايات المتحدة، بما في ذلك خسائر القروض الكبيرة من قطاع مكاتب مختيش، فإن أوفربي لا يخشى أن يهدد هذا الاستقرار العام للسوق. وقالت إن قطاع العقارات كبير، لكن الدين موزع على نطاق واسع بما يكفي من المستثمرين لاستيعاب الخسائر.

بالإضافة إلى أسعار الفائدة المرتفعة، تعاني المكاتب من تقليص حجم المستأجرين أو انتقالهم، مع قوة الاتجاه بشكل خاص في الولايات المتحدة، حيث يكون العاملون في المكاتب أكثر تردداً في التسجيل مقارنة بأوروبا أو آسيا. يمكن أن يُعزى جزء من مقاومة العودة إلى المكتب إلى متاعب السفر. قال أكثر من 40% من المشاركين في MLIV Pulse أنهم قد يميلون إلى القدوم إلى العمل في كثير من الأحيان إذا كانت لديهم خيارات أفضل للنقل العام المتاحة.

وقال حوالي 20% من المشاركين إنهم ابتعدوا عن مكاتبهم أثناء الوباء و3% فقط ندموا على هروبهم. وقال ما يقرب من الثلث إن رحلاتهم استغرقت وقتًا أطول مما كانت عليه قبل كوفيد، ربما لأنهم انتقلوا أو بسبب تخفيضات خدمات النقل في عصر الوباء.