عجائب الإكسل وإدارة الذات
#ازماه شافوو يا نعوم #Post5
إن التجول عبر وسائل التواصل الاجتماعي، وخاصة بالنسبة لأولئك الذين بدأوا للتو، يخلق الوهم بأن كل من يدخل عالم العقارات سوف يكسب عشرات إن لم يكن مئات الآلاف من الدولارات كل عام، وكل ذلك كدخل سلبي.
لذلك صحيح أن هناك صفقات مربحة للغاية ولهذا السبب دخلنا جميعًا إلى عالم العقارات، لكن من الواضح أن هناك أيضًا صفقات أقل نجاحًا، والتي لا يتم الحديث عنها كثيرًا، حتى لو بدت مذهلة في Excel، في الواقع هو الواقع الذي يملي الأرقام.
أود أن أشارككم نموذجين من الصفقات التي قمنا بها في السنوات الأخيرة، إحداهما كانت ناجحة منذ البداية والأخرى كانت صفقة خاسرة لمدة عام تقريبا وبعد أن طردنا شركة الإدارة وتحولنا إلى الإدارة الذاتية، أصبحت صفقة مربحة.
صفقة إيجار ناجحة من اليوم الأول:
في منتصف عام 2021، قمنا مع شريك بشراء شقة دوبلكس في حي ممتاز في جنوب ميلووكي.
كان العقار يعاني من مشكلة أساسية وبالتالي كان المشترون الآخرون مترددين في شرائه.
بعد أن قمنا بالفحص وأرسلنا المقاول للحصول على عرض أسعار تفصيلي للتجديد، اتضح أن تكلفة إصلاح الأساس ستكون 15,000 دولار.
ليس هناك شك في أن هذه تكلفة كبيرة، ولكن بصرف النظر عن مشكلة الأساس، كان المنزل في حالة جيدة وبلغ إجمالي تكلفة التجديد التي تلقيناها 27,000 دولار.
قررنا شراء المنزل، وتجديده لمدة شهر ونصف تقريبًا، وبعد وقت قصير من إعلان شركة الإدارة عن العقار، تمكنا من العثور على مستأجرين جيدين يقيمون في العقار منذ أكثر من عامين ولم نسمع منهم شيئًا تقريبًا، باستثناء لإصلاحات طفيفة جدا.
الصفقة المذكورة أعلاه لم تتطابق مع Excel فحسب، بل فاجأتنا أيضًا بسرور.
أرقام المعاملات:
الشراء بما في ذلك تكاليف الإغلاق - 81,000 دولار
إجمالي التجديد: 27,000 دولار
تم استئجار العقار منذ التجديد بمبلغ إجمالي قدره 1,700 دولار (صافي 1050 دولارًا شهريًا في المتوسط، وصافي عائد 12٪ قبل الضرائب).
في عام 2023، بلغت قيمة العقار 155,000 ألف دولار.
صفقة إيجار بدأت بشكل سيئ وأصبحت صفقة ممتازة بعد الإدارة الذاتية:
في أوائل عام 2021، اشترينا 5 وحدات في توليدو بولاية أوهايو كصفقة شاملة.
تم تجديد ثلاث وحدات وتطلبت بعض الأعمال واثنتان بحاجة إلى التجديد.
بلغت تكلفة التجديد 32,000 دولار
تم تأجير وحدتين بمبلغ 2 دولار وتم استئجار وحدة أخرى بمبلغ 700 دولار. وكانت الوحدتان الأخريان فارغتين.
إلا أن شركة الإدارة التي اهتمت بعقاراتنا لم تسرع واستغرق الأمر شهرين أو ثلاثة أشهر لشغل الوحدات الفارغة، وحتى بعد إشغالها، نشأ صراع بين شركة الإدارة والمستأجرين حول الإصلاحات المطلوبة في المنزل، وبعد بضعة أشهر قمنا بتغيير المستأجرين في اثنتين من الوحدات.
وغني عن القول، في كل مرة يتم فيها إحضار مستأجر جديد (بعد ستة أشهر من العيش)، تفرض علينا شركة الإدارة "رسوم تثبيت المستأجر" الإضافية بقيمة إيجار شهر واحد، كما طُلب منا إجراء تجديد بسيط للوحدات.
كما اكتشفنا في نهاية كل شهر كجزء من التقرير الشهري أن شركة الإدارة قامت بالعديد من الإصلاحات التي لم نكن على علم بها بأسعار غير معقولة تصل إلى مئات الدولارات للإصلاح وأيضًا إرسال محترفين في ساعات غير مقبولة دون ممارسة الرياضة الحكم، بحيث كانت زيارات المحترفين فقط هي التي كانت تكلفنا أحيانًا مئات الدولارات شهريًا.
وبعد حوالي عام من الإدارة من خلال شركة الإدارة، خرجنا خلالها بعائد يقارب الصفر، قررنا أن نأخذ زمام الأمور بأيدينا ونبدأ في إدارة العقارات بأنفسنا.
طرحنا الوحدتين اللتين كانتا فارغتين مرة أخرى في السوق، وجدنا مستأجرين ممتازين يدفعون في الوقت المحدد ويحتفظون بالوحدات وزاد إيجارنا للوحدات الخمس من حوالي 700 دولار صافي شهريًا إلى 2200 دولار صافي شهريًا، 3 مرات !!
أرقام المعاملات:
الشراء بما في ذلك تكاليف الإغلاق - 121,000 دولار
إجمالي التجديد: 32,000 دولار
في السنة الأولى التي تمت فيها إدارة العقار من قبل شركة إدارة الممتلكات، حققت العقارات متوسط عائد إجمالي قدره 1600 دولار شهريًا وحوالي 700 دولار صافي (عائد بنسبة 5٪ قبل الضرائب، وتم تأجير 3 وحدات فقط لمعظم الفترة وفي أشهر معينة) فقط 2).
في السنة الثانية عندما بدأنا إدارة العقارات بمفردنا - تم تأجير جميع الوحدات وحقق العقار إجمالي 3,400 دولار أمريكي وحوالي 2,200 دولار أمريكي صافي متوسط شهريًا (عائد بنسبة 17٪ قبل الضرائب).
وفي عام 2023، بلغت قيمة الوحدات الخمس 180,000 ألف دولار.
إيجابيات وسلبيات الإدارة الذاتية:
يوضح المثال أعلاه مدى أهمية الإدارة الذاتية في حساب العائد النهائي.
تتطلب الإدارة الذاتية بالطبع المزيد من العمل، والإعلان عن الوحدات، وإيجاد المستأجرين المناسبين، وتلقي المكالمات المتعلقة بالصيانة أحيانًا في الساعات الأولى من الليل، والتعامل بشكل مستقل مع العمليات الأقل متعة مثل طرد المستأجر الذي لا يدفع.
لكن بعيدا عن التغير الكبير في العائد المالي والعائد، تسمح الإدارة الذاتية بالسيطرة على الأمور والتواصل المباشر مع المستأجرين، مما يمنع المفاجآت في نهاية الشهر وغالبا ما يخلق التزاما من جانب المستأجرين بالحفاظ على المستأجرين. ملكية.
من المهم بالطبع أن يكون لديك فريق محترف ومتاح يعتني بمشاكل الصيانة ويساعد في تنفيذ ما هو مطلوب. على مر السنين، تمكنا من تشكيل مثل هذه الفرق في كل مدينة نستثمر فيها.
بالطبع هناك أيضًا شركات إدارة جيدة وبعض أصولنا وأصول مستثمرينا تتم إدارتها من قبل شركات إدارة تقوم بعملها بأمانة وعلى أية حال فإن الإدارة الذاتية ليست مناسبة حقًا للمهتمين بالدخل السلبي.. هذا أمر دخل نشط للغاية
أولئك الذين يفكرون في التحول إلى الإدارة الذاتية - مدعوون دائمًا للتشاور.
ردود