سبتمبر 2023 نظرة ثاقبة على سوق العقارات التجارية

في حين أن الارتفاعات الهائلة في أسعار الفائدة قد أضرت بسوق العقارات التجارية، فإن قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي الأخير بترك أسعار الفائدة دون تغيير سيعطي السوق وقفة. بعد رفع أسعار الفائدة 11 مرة خلال الـ 18 شهرًا الماضية، تقلص الائتمان العقاري التجاري بشكل أكبر حيث أصبح المقرضون أكثر حذرًا في أعقاب الانهيار الأخير لبنكين إقليميين في مارس 2023. ووفقًا لمسح الاحتياطي الفيدرالي، فإن البنوك الصغيرة والمتوسطة الحجم - التي تمتلك غالبية القروض العقارية - أعلنت البنوك التجارية عن معايير قروض أكثر صرامة في الربع الثاني من العام. وفي الوقت نفسه، ارتفعت معدلات التأخر في سداد القروض العقارية التجارية، على الرغم من أنها لا تزال منخفضة تاريخياً. على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يشير إلى المزيد من رفع أسعار الفائدة بحلول نهاية العام، فإن هذا التوقف سيعطي بعض الوقت لتقييم تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على الاقتصاد.

ومع استحقاق القروض منخفضة الفائدة بمعدلات أعلى، تواجه جميع قطاعات العقارات التجارية تحديات. تظل معدلات الشواغر المرتفعة وتباطؤ نمو الإيجارات هي الاتجاهات السائدة في السوق الحالية. أدى الاستيعاب الصافي السلبي والعرض الجديد إلى دفع معدل الشغور في المكاتب إلى أعلى مستوى آخر على الإطلاق عند 13.3% في أغسطس 2023. وعلى الرغم من تباطؤ نمو الإيجارات المتعددة الأسر بشكل أكبر، زاد الطلب على المباني السكنية حيث تم تسعير العديد من الأشخاص خارج السوق بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري . لا يزال توافر التجزئة محدودًا حيث أن هذا القطاع لديه أدنى معدل شغور بين أي قطاع آخر، 4.2%. وأخيرا، لا يزال قطاع العقارات الصناعية قويا، مع أسرع نمو في الإيجارات بين القطاعات الأخرى، ولكن يبدو أن الطلب يقترب من مستويات ما قبل الوباء.

أداء قطاع العقارات التجارية في أغسطس 2023

أدت الزيادة غير المسبوقة في الوحدات المسلمة إلى زيادة المساحة المتاحة في القطاع متعدد الأسر. وعلى مدى الأشهر الـ 12 الماضية حتى أغسطس، كانت هناك زيادة ملحوظة بنسبة 32% في الوحدات المسلمة إلى السوق مقارنة بالعام السابق. ونتيجة لذلك، سجلت معدلات الشواغر زيادة بنسبة 1.2% مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي. ومع ذلك، واصلت معدلات القبول مسارها التصاعدي حتى أغسطس، مما يدل على زيادة كبيرة بنسبة 23٪ مقارنة بالعام السابق. ومن المتوقع أن يظل قطاع العائلات المتعددة قوياً مقارنة بقطاعات العقارات التجارية الأخرى، وذلك بفضل التركيبة السكانية المواتية، وسوق العمل القوي، وانخفاض القدرة على تحمل تكاليف السكن بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

على الرغم من أن الوباء قد وصل إلى نهايته، إلا أن الموظفين ليسوا متحمسين للعودة إلى مكاتبهم الفعلية. وفي الوقت نفسه، لا يزال حجم المساحات المكتبية المنقولة إلى السوق مرتفعًا. أدت هذه الديناميكية، إلى جانب التقدم في التكنولوجيا عن بعد وظهور بيئات العمل المرنة، إلى زيادة هائلة تبلغ 59.4 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية غير المأهولة فوق المساحة المشغولة في الأشهر الـ 12 المنتهية في أغسطس. ونتيجة لذلك، وصل معدل المكاتب الشاغرة إلى واحد من أعلى المعدلات في السنوات العشر الماضية ليصل إلى 13.3%. مع تزايد عدد مشاريع بناء المكاتب الجاري تنفيذها والتقدم التكنولوجي المستمر، من المتوقع أن يواجه قطاع المكاتب تحديات كبيرة في التكيف مع ترتيبات العمل ومتطلباته المتطورة.

وعلى الرغم من أن القطاع الصناعي للعقارات التجارية قد تقلص من ذروته في العام الماضي، إلا أنه عاد الآن إلى مستويات ما قبل الوباء. انخفض صافي المدخول بنسبة 47٪ مقارنة بالعام السابق. أدى دخول مساحة صناعية إضافية تبلغ 525 مليون قدم مربع إلى السوق، إلى جانب انخفاض الطلب، إلى رفع معدل الشواغر الصناعية إلى 5.4% وتباطؤ نمو الإيجارات إلى 7.5%. ومع ذلك، استمرت تكاليف استئجار المساحات الصناعية في الارتفاع بشكل أسرع مما كانت عليه في فترة ما قبل الوباء.

لقد شكل صعود التجارة الإلكترونية تحديات لقطاع التجزئة الفعلي على مدى العقد الماضي، كما أدى الوباء إلى تفاقم تراجع النشاط. ومع ذلك، ظل قطاع التجزئة مرنًا، حيث انخفض نمو الإيجارات في الأشهر الـ 12 المنتهية في أغسطس بنسبة 1.2٪ مقارنة بالرقم القياسي المسجل في العام السابق والذي بلغ 4.4٪، والذي يبلغ الآن 3.2٪ ولكنه لا يزال أعلى من مستويات ما قبل الوباء. وتجاوز معدل الشواغر في الأرباع الخمسة الأخيرة 4.2%، وهو الأدنى بين جميع قطاعات CRE. ومع استمرار تراجع التضخم وتوقعات باستقرار أسعار الفائدة في وقت لاحق من هذا العام، تظل توقعات الطلب على مساحات التجزئة قوية.

ولا يزال الطلب على الفنادق في ارتفاع، مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات الإشغال وارتفاع أسعار الغرف. حققت صناعة الضيافة انتعاشًا ملحوظًا، حيث تلقت إيرادات الفنادق دفعة إضافية بعد تأثرها بقيود فيروس كورونا وإجراءات الإغلاق. أصبحت الإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR) الآن أعلى بنسبة تزيد عن 19%، ومتوسط ​​السعر اليومي (ADR) أعلى بنحو 13% من مستويات ما قبل الوباء. ومع اكتساب سفر الأعمال والترفيه زخماً، سيستمر الطلب على مؤسسات الضيافة في الاتجاه التصاعدي طوال عام 18.