كيفية شراء منزل ممنوع
ظهرت المنازل المحجوزة كخيار قابل للتطبيق للمشترين والمستثمرين العقاريين الذين يكافحون في سوق الإسكان الصعب.
إنه أمر صعب بالنسبة لمشتري المنازل هذه الأيام، مع تقلص المخزون وارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عند أعلى مستوى لها منذ 21 عامًا. المنافسة على بيوت السجون صعبة بشكل خاص، وتشير إلى عدد المشترين والمستثمرين العقاريين للعقارات المحجوزة.
وزادت حالات حبس الرهن: كان هناك 185,580 حالة حبس رهن في النصف الأول من عام 2023، وفقًا لتقرير صادر عن مزود قاعدة بيانات الأصول Attom Data Solutions. ويمثل ذلك زيادة بنسبة 13% مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي وزيادة كبيرة بنسبة 185% مقارنة بالفترة المماثلة من عام 2021.
وتأتي الزيادة في عمليات حبس الرهن العقاري على خلفية صعوبة سوق الإسكان. ووجد ريدفين أن المعروض من المساكن في الولايات المتحدة قد تقلص إلى مستويات قياسية. ارتفع متوسط سعر المنزل إلى 406,700 دولار في يوليو، بزيادة 1.9٪ عن العام الماضي، وفقًا للتقرير الشهري للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ودفع ارتفاع أسعار الفائدة أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها منذ 21 عاما - حيث وصل متوسط القرض لمدة 30 عاما إلى 7.09٪ في الأسبوع المنتهي في 17 أغسطس، وفقا لما ذكره فريدي ماك.
وقد أدى كل هذا إلى زيادة الاهتمام بالممتلكات المحجوزة.
ما هو المنزل المحجوب؟
المنزل المحروم هو عقار استعاده المُقرض بعد فشل المالك السابق في سداد أقساط الرهن العقاري. تُباع هذه المنازل عادةً من خلال المزادات أو البيع على المكشوف أو تُدرج ضمن العقارات المملوكة (REO).
غالبًا ما تأتي العقارات المحجوزة بسعر أقل. تقول كريستينا كيليهر، وهي وكيلة عقارية ومتخصصة في نقل الملكية في برمنغهام، ألاباما: "في الوقت الحالي، في هذه السوق الضيقة، حيث المخزون منخفض للغاية، يتعين على صائدي الصفقات أن ينظروا إلى العقارات المحجوزة".
فيما يلي الخطوات الست الأساسية لشراء منزل ممنوع.
1. قم بتعيين وكيل عقاري ذو خبرة في مبيعات الرهن
يعد العثور على وكيل مشتري على دراية بمبيعات الرهن أمرًا أساسيًا. يقول كيليهر: "إن شراء عقار ممنوع هو أمر مختلف تمامًا". "هناك وثائق خاصة عليك التوقيع عليها، بتعبير فريد. قد تكون هناك امتيازات متعددة على الممتلكات التي يمكن أن تعقد عملية شراء منزل ممنوع. وهناك مشاكل أخرى يمكن أن تنشأ".
2. احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض سكني
إن الحصول على موافقة مسبقة للحصول على رهن عقاري من مقرض حسن السمعة سيثبت للبائع - سواء كان مُقرضًا يحمل امتيازًا، أو كيانًا حكوميًا استحوذ على المنزل، أو مالك المنزل الذي يقوم بتصفية المنزل كبيع على المكشوف - أنك يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على الأموال اللازمة لشراء العقار. (يمكن أن تساعدك الموافقة المسبقة على الرهن العقاري أيضًا في تحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله.)
ومع ذلك، قد يكون بعض المقرضين مترددين بشأن تمويل صفقة الرهن، لذلك قد تحتاج إلى البحث عن قرض تقليدي أو الحصول على قرض لتحسين المنزل، مثل قرض 203 (ك) من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
لاحظ أيضًا أن معظم المنازل المحرومة المباعة في المزاد يجب أن يتم دفع ثمنها نقدًا.
3. البحث عن منازل ممنوعة للبيع
هناك عدة طرق للبحث عن العقارات المحجوزة. يوصي كاهلر بالموقع الإلكتروني لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المحظورة، وHomePath لحبس الرهن الذي تحتفظ به شركة Fannie Mae، وHomeSteps لحبس الرهن الذي تحتفظ به Freddie Mac، وForeclosure.com ومواقع مزادات العقارات Auction.com وHubzu.com. بالإضافة إلى ذلك، تسمح لك مواقع قوائم العقارات، مثل Zillow وRealtor.com وRedfin، بتصفية مبيعات حبس الرهن في منطقتك. وتقول: "قد يكون لدى وكيل العقارات الخاص بك أيضًا إمكانية الوصول إلى العقارات التي على وشك الدخول في حبس الرهن".
4. تقديم عرض
بمجرد العثور على منزل ممنوع ترغب في شرائه، اجلس مع وكيل العقارات الخاص بك، والذي يمكنه مساعدتك في صياغة عرض يأخذ في الاعتبار حالة العقار وقيمته السوقية وميزانيتك.
قد يكون لديك مجال للتفاوض على سعر البيع، اعتمادًا على مدة بقاء العقار في السوق. لكن تذكر أن معظم المنازل التي تم حبس رهنها تباع "كما هي"، مما يعني أن البنوك لن تقوم بإجراء إصلاحات على العقار.
5. قم بتفتيش المنزل
إن فحص المنزل من أعلى إلى أسفل بواسطة متخصص سيساعدك على تحديد المشاكل المتعلقة بالعقار. ومع ذلك، فإن بعض عمليات حبس الرهن - غالبًا المزادات - لا تسمح لك بفحص العقار قبل شرائه، لذا ضع في اعتبارك قدرتك على تحمل المخاطر.
6. أغلق الصفقة
يمكن لوكيلك العقاري مساعدتك في التنقل في عملية الإغلاق. من المهم أن تعرف مسبقًا: يمكن أن تستغرق المبيعات القصيرة ما يصل إلى ستة أشهر حتى يتم إغلاقها من البداية إلى النهاية.
ميزانية للتجديدات
من الناحية الفنية، لا يعد هذا جزءًا من عملية شراء المنازل المحجوزة، ولكنه مهم، مع الأخذ في الاعتبار أن العديد من المنازل المحرومة تتطلب إصلاحات كبيرة. ولذلك، يجب عليك أن تأخذ في الاعتبار نفقات التجديد المحتملة عند فحص الممتلكات المحرومة.
ردود