حول إدارة الذات وتحدياتها - معلم مرتبك
#יםמהשבוי Yona Shuman #Post3
في شركتنا، أنا مسؤول، من بين أمور أخرى، عن مجال الإدارة الذاتية لمحفظتنا وكذلك تدريب الآخرين على الإدارة الذاتية.
سأقدم في هذا المنشور بعض النصائح العامة حول كيفية البدء في إدارة الأصول بنفسك وما يجب الانتباه إليه في الإدارة الذاتية للأصول.
أولاً، أوصي بشدة بإدارة العقارات باستخدام برنامج إدارة الممتلكات الذي يجعل العملية سهلة للغاية. هناك العديد من برامج إدارة الممتلكات، ولكن نظرا لإيجاز المقال سأشير إلى 2:
في شركتنا، نقوم بإدارة محفظتنا باستخدام برنامج Hemlane، على الرغم من أن البرنامج ليس مجانيًا (34 دولارًا أساسيًا + 15 دولارًا لكل أصل) إلا أننا وجدنا أنه يتمتع بالعديد من المزايا التي تستحق الدفع. مثال:
- عندما تريد الإعلان عن عقار للإيجار، يقوم البرنامج بالإعلان عنه على جميع مواقع البيع مباشرة.
- كجزء من عملية الفحص التي يتم إجراؤها للمستأجر الجديد، يتفاعل البرنامج مع TransUnion لإجراء فحص الخلفية لتاريخ عمليات الإخلاء والمعلومات العامة الأخرى حول الوضع المالي، بما في ذلك درجة الائتمان.
يُلزم البرنامج المستأجر بدفع كامل الإيجار الشهري ويمنع خيار الدفع الجزئي للإيجار، لأن الدفع الجزئي للإيجار يضيف صعوبات إلى إجراءات الإخلاء.
- يتم التواصل بيننا وبين المستأجر من خلال خدمة العملاء البشرية في Hamline والتي تكون متاحة للمستأجر على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع، وهناك خيار لخدمة العملاء للتعامل مع الاتصال مباشرة مع المتخصصين الذين أحددهم في نظام الإصلاحات. بالطبع، يمكنني أيضًا تحديد مبلغ يجب عليهم الاتصال بي للحصول على الموافقة عليه.
- تحصل على اشتراك في موقع RocketLawyer حيث يتم وضع مسودات العقود لكل موضوع ومخصصة لكل ولاية مع خيار ملء البيانات في العقود تلقائيًا.
هناك أيضًا برامج مجانية لإدارة الممتلكات مثل TurboTenant والتي يمكن استخدامها أيضًا، لكننا نحب حقًا خدمة العملاء البشرية في Hamline وأتمتة مكالمات الخدمة ويستحق الأمر الدفع الشهري بالنسبة لنا.
الشيء الآخر الذي يجب التركيز عليه فيما يتعلق بالإدارة الذاتية للعقارات هو العلاقة والتعامل مع المستأجرين.
من ناحية، نريد علاقات جيدة مع المستأجرين وأن يكونوا راضين (ومن الممتع أيضًا أن نكون لطيفين) ومن ناحية أخرى، علمتنا التجربة أنه كلما كنا أكثر ودية مع المستأجرين ونستجيب لمتطلباتهم الطلبات حتى في الأمور التي تتجاوز الصيانة الروتينية، كلما زاد عدد مكالمات الخدمة التي نتلقاها. في النهاية، نحن ندير شركة تأجير، والهوامش ليست كبيرة ويجب إدارة العقارات بدقة.
لذلك في شركتنا كقاعدة يتم التواصل مع المستأجرين في أمور مكالمات الخدمة حصرا عن طريق فتح مكالمة خدمة مع برنامج الإدارة، ويتم الرد على المكالمة من خلال برنامج الإدارة ونتأكد من الاستجابة السريعة و على النحو الأمثل لخدمة المكالمات التي تقع ضمن مسؤوليتنا كأصحاب العقارات ونرفض مكالمات الخدمة الأخرى بأدب.
ستندهش من مكالمات خدمة المستأجرين التي ستفتح إذا جعلتهم يشعرون براحة شديدة. على سبيل المثال، تلقينا مكالمة خدمة بخصوص شبكات العنكبوت في العقار وأجاب المستأجرون بأدب بأن ذلك ليس من مسؤوليتنا وأنه يوصى بتنظيفها ببساطة. طلب آخر تلقيناه هو طلب استبدال جميع المقابس في المنزل بمآخذ جديدة، على الرغم من أن النظام الكهربائي سليم وبالتالي تم تأجير العقار.
شيء آخر مهم يجب ملاحظته هو المواعيد النهائية للدفع. توصيتنا هي أن نكون صارمين للغاية بشأن المواعيد النهائية للدفع. إذا تأخر المستأجر لبضعة أيام، تأكد من تحميله العقوبة المنصوص عليها في عقد الإيجار بسبب التأخير. عندما لا يدفع المستأجر ولا يتواصل معك بشأن ذلك، ننصحك بالاتصال بالمستأجر والاستفسار عما إذا كانت هناك أي مشكلة في الدفعات هذا الشهر وإذا لم يكن هناك استجابة، قم بلصق إشعار على باب المستأجر قبل تقديم الطلب مطالبة بالإخلاء. في هذا السياق، سأخبركم عن عقار اشتريناه بسعر منافس مع مستأجر، والذي كنا نعلم أنه يمثل مشكلة. وصل أول الشهر ولم يكن المستأجر في عجلة من أمره للدفع. أجاب على الرسالة التي أرسلناها له بالشتائم وتكديس الصعوبات. في اليوم التالي، تم تعليق إشعار الإخلاء على باب منزله، وفي نفس اليوم تم تحويل الإيجار إلينا. من المهم جدًا التعامل مع الأمر كعمل تجاري. إذا بدأت في منح المستأجرين تمديدات متكررة دون عقوبة فسوف يعتبرون ذلك عادة. إذا كنت واضحًا جدًا أنك لم تتأخر، فسوف تتلقى الإيجار بالكامل وفي الوقت المحدد.
نصيحة أخرى هي الاهتمام باتفاقية الإيجار المفصلة قدر الإمكان وبالطبع مع إيداع شهر واحد على الأقل. سوف تتفاجأ بمعرفة عدد الأحداث التي ستقابلك خلال فترة الإيجار، كما أن البند المناسب لصالحك يساعد حقًا في مثل هذه المواقف.
في الختام، أوصي حقًا بالقفز في الماء، وتعلم كيفية الإدارة بمفردك والبدء، عندما تعرف ما يجب عليك فعله، فإن "الشيطان" ليس سيئًا على الإطلاق ويمنحك السيطرة الكاملة على العمل والقدرة على تنمية الأعمال التجارية إلى المستوى التالي.
في الصورة: العقارات التي أصبحت تحت ملكيتنا مؤخرًا
ردود