صفقات تحسين أم عقارات مربحة؟
"رائد أعمال الأسبوع" ديكلا أسولين #المقالة 3
أنا زعنفة في القلب.
لا يوجد شيء مثل الانتهاء من الوجه الجيد ورؤية البطة القبيحة التي بدأت كمنزل مكسور وفاسد ومصاب بكدمات، مع آلام في المعدة "كيف بحق الجحيم سنبقى ضمن الميزانية؟!" يتحول إلى بجعة مذهلة بأثاث مثالي ومسرح مثالي بعد أن استوفينا الميزانية بالطبع لأننا أخذنا طبقات عميقة من عوامل الخطر.
إن التوتر وانتظار الصور ومقاطع الفيديو من المقاول، ثم رؤية التحول يحدث في الوقت الفعلي، أمر لا يقدر بثمن.
وبالطبع خط الربح في النهاية عندما يصل المشتري الذي يريد حقًا العيش مع عائلته في منزلنا! (نعم، نعم، نحن نقع في حب الأصول أحيانًا) هي النهاية المثالية للعملية برمتها.
حتى اليوم، عندما نتعمق في الإيجارات، عندما نواجه تحولًا جيدًا، ليس هناك شك في أننا سنفعل ذلك، ولكن كصفقة جانبية لنشاطنا الرئيسي - الإيجارات.
فلماذا، بعد كل هذه المقدمة، اخترنا التركيز على عائدات العقارات وليس التقلبات؟
لأننا اليوم، في وقت الأزمة والركود العالميين، ندرك أننا يجب أن نحد من المخاطر في الاستثمارات، وبالتأكيد عندما يتعلق الأمر بالمستثمرين، إلى الحد الأدنى الضروري. التركيز على الاستثمارات الصلبة وغير المحفوفة بالمخاطر والمخاطر المنتشرة.
فالاستثمارات المربحة تولد تدفقاً وإمكانية دخل إضافي، وهو بالضبط ما نسمعه من المستثمرين كحاجة، بينما للأسف لا يسقط موضوع غلاء المعيشة من جدول الأعمال والتضخم يلتهم أرباح الودائع.
إذا كان معظم المستثمرين الذين تحدثنا إليهم قبل عامين يرغبون في الدخول في مشاريع تحسين، فإن الاتجاه اليوم هو عكس ذلك تمامًا. يفضل المستثمرون مخاطر أقل حتى على حساب الأرباح القوية.
على عكس مشاريع التحسين أو البناء الجديد، فإن الدخل من الإيجار ثابت ويمكن التنبؤ به (مع الحذر المطلوب لأن هذه عقارات مستأجرة في نهاية المطاف).
ويبين تحليل اتجاه الإيجارات في الولايات المتحدة بشكل عام وفي ميلووكي بشكل خاص، في العقد الماضي، أنه حتى في أوقات الركود والأزمات، تميل الإيجارات إلى البقاء مستقرة أو حتى إلى الارتفاع.
وإذا نظرنا إلى الركود الناجم عن أزمة الرهن العقاري في عام 2008، فيمكننا أن نرى أن هناك زيادة في الإيجارات في ميلووكي (وفي الولايات المتحدة ككل) على النقيض من الاتجاه الهبوطي في أسعار الشقق.
أحد أسباب ذلك هو أن استئجار عقار يعد بمثابة نفقة ثابتة يصعب جدًا تقليلها. حتى لو كان هناك ركود، لا يزال الناس بحاجة إلى العيش في مكان ما، وفي ميلووكي، تكون المنافسة على كل منزل للإيجار كبيرة جدًا، لذلك "يتمسك" المستأجرون حقًا بالعقارات ويفضلون عدم المغادرة.
بالمناسبة، حتى اليوم، على الرغم من الركود، ما زلنا نرى زيادة في الإيجارات في ميلووكي مقارنة بالعام الماضي.
هناك سبب آخر مهم يجعل الاستثمار في الأصول ذات العائد أقل خطورة بكثير من صفقات التحسين وهو عامل الرافعة المالية. عندما نقوم حاليًا بإقراض المستثمرين في معاملات الإيجار، لا يوجد معيار للرافعة المالية (الأمريكية) في المعاملة على الإطلاق، ويرجع ذلك بالطبع إلى بيئة أسعار الفائدة المرتفعة التي يعيشها السوق اليوم.
(وفي أوقات أخرى، عندما يعود سعر الفائدة إلى المعدل الطبيعي، فمن المؤكد أن هذا أمر يجب أن يؤخذ في الاعتبار لأن الرافعة المالية هي أداة مالية مهمة للغاية).
وبالتالي، فإن المستثمرين لا يتعرضون على الإطلاق لتقلبات أسعار الفائدة في الولايات المتحدة وتكاليف القرض المحلي، ومن ناحية أخرى يستفيدون من سوق الإيجار القوي الذي يظل ثابتًا حتى في أوقات الأزمات.
لذا، نعم، نحن نمر بأوقات عصيبة اقتصاديًا، لكن لا يوجد سبب للتوقف. يجب عليك إدارة المخاطر وإجراء فحوصات شاملة قبل الدخول في صفقة، وإذا تم ذلك بحكمة وعناية، فلا يوجد سبب لعدم تحقيق أرباح وعوائد منها.
في الصورة أغنية منفردة جميلة في ميلووكي تم شراؤها لمستثمرنا وتدر إيجارًا.
لا تتردد في التعليق وطرح الأسئلة. أعدك أن أجيب على الجميع.
نلتقي غدا
ردود