مدرس محرج للمبتدئين
# بدأ الأسبوع حمامة سمينة # المشاركة 2
في أنشطة الشركة ، نتحدث إلى الكثير من رواد الأعمال المبتدئين ودائمًا ما يبدو كل شيء معقدًا في البداية: كيفية إنشاء شركة ، وكيفية فتح حساب مصرفي ، وكيفية العمل عن بُعد ، وكيفية التعامل مع العملية بشكل عام .
في المنشور التالي ، سأحاول تقديم بعض الطلبات للمبتدئين (وسوف يسامحني رواد الأعمال القدامى إذا لم يجدوا أي شيء جديد في المنشور).
الجانب الفني - نستعد لشراء أول عقار:
- من الشائع شراء أصول عقارية في الولايات المتحدة بموجب اتحاد من نوع شركة ذات مسؤولية محدودة يمنح حماية لشركة ذات مسؤولية محدودة ولكنه شفاف للأغراض الضريبية. يمكن فتح الشركة عبر الإنترنت على مواقع مثل
- رقم EIN بعد فتح Llc ، يجب إصدار رقم EIN الضريبي. ستحتاج إليه لفتح حساب مصرفي تجاري ، وتقديم الإقرارات الضريبية وأيضًا للتسجيل في شركات المرافق إذا كنت تدير العقارات بنفسك.
تستغرق العملية حوالي 6 أسابيع ويمكن فتحها من خلال محام أو عن طريق إرسال نموذج بالفاكس إلى السلطات الضريبية.
-رقم الهاتف الخلوي الأمريكي: نحن نعمل مع iPlum ، والذي يعمل حاليًا بشكل جيد مع رقم محلي ثابت لا يتغير ويمكنك أيضًا التسجيل في جميع الخدمات في الولايات المتحدة.
-العنوان البريدي المحلي: بالطبع ستختار الاتصال الإلكتروني عندما تستطيع ، ولكن من المهم فتح عنوان بريدي محلي لتلقي الوثائق الرسمية من جميع الكيانات التي ستتعامل معها في الولايات المتحدة. هناك العديد من الشركات التي تقدم هذه الخدمة. نحن نعمل مع ipostal1 بتكلفة 10 دولارات شهريًا بالإضافة إلى حوالي 2 دولار لمسح مغلف.
-حساب بنكي أمريكي: أثناء تقدمك في العملية ، ستحتاج إلى حساب مصرفي أمريكي لإدارة التحويلات لشراء الأصول ودفع الموردين وما إلى ذلك. نحن نعمل مع بنك عبر الإنترنت يسمى Mercury لا يتقاضى أي رسوم وله واجهة مريحة يسهل تشغيلها.
- إلغاء حظر مواقع VPN: هناك مواقع في الولايات المتحدة تمنع الوصول من إسرائيل. على سبيل المثال ، يحظر موقع Cuyahoga County في منطقة Cleveland الوصول ويتطلب VPN للاتصال. يمكنك استخدام NordVPN أو ExpressVPN للوصول إلى هذه المواقع.
وبعد أن تصبح جاهزًا بكل ما تحتاجه في الجانب التقني ، لنتحدث بإيجاز عن عملية شراء عقار في الولايات المتحدة الأمريكية:
- كل شيء يبدأ ببناء فريق موثوق ومحترف في المنطقة التي نعمل فيها. يضم الفريق وكلاء عقاريين ، وخبيرًا ميدانيًا ، ومفتشًا ، وشركة ملكية ، ومقاولين ، وشركة إدارة. الخبر السار هو أنه بمجرد أن يكون لدينا فريق موثوق به ، فسوف يرافقنا بمرور الوقت وفي العديد من المعاملات.
- يجب أن تعرف السوق جيدًا ، وتفحص جودة الأحياء من حيث الجريمة ، وجودة المدارس ، ومتوسط الدخل ، ونوع السكان ، وما إلى ذلك.
-ثم يجب فحص السوق لتحديد الصفقات المحتملة. النظر في السعر المطلوب للعقار ، والتأثر بصور العقار وحالة العقار ، والتحقق على خرائط Google مما إذا كان العقار على طريق مزدحم ، أو بالقرب من شركة أو عيوب أخرى. تحقق من Google Street View كيف يبدو المنزل والحي.
- بالنسبة للمعاملات المحتملة التي اجتازت الفحص الأولي ، سنرسل وكيلنا العقاري لزيارة العقار ، والتقاط مقاطع فيديو مفصلة للعقار وحالته ، وإبداء الرأي.
- بعد استلام مقاطع الفيديو ، سنقدّر كم سيكلفنا تجديد العقار إلى حالة يمكننا فيها تأجيره وفقًا لما هو معتاد في الحي ، وسنتحقق من سعر السوق للعقار و الإيجار الذي يمكننا المطالبة به بعد التجديد ، بالإضافة إلى التكلفة التي ستمنحنا بها الممتلكات العائد السنوي المطلوب وتقرر ما إذا كنت ستقدم عرضًا أم لا. قاعدتنا هي أن سعر الشراء بالإضافة إلى تكلفة التجديد سيكون أقل بنسبة 20 في المائة على الأقل من قيمة العقار بعد التجديد ، حتى نخلق رأس مال في الشراء نفسه (إذا استثمرنا 100,000 في العقار ، فإن قيمته بعد التجديد ستكون لا يقل عن 120,000،8) وأن الحد الأدنى للعائد الصافي سيكون XNUMX في المائة سنويًا.
- أود أن أشير إلى أنه عند تقييم العائد الصافي للعقار ، يجب أن تؤخذ مصاريف العقار بعين الاعتبار بشكل واقعي ومتحفظ. نخصم من الإيجار السنوي ضريبة الممتلكات المطبقة في الولايات المتحدة على مالك العقار ، والتأمين ، و 10٪ تتقاضاها شركة الإدارة و 15٪ إضافية خصصناها لصندوق للإصلاحات وفي حال كان المنزل تركت فارغة بسبب تغيير المستأجرين.
- في حالة قبول العرض ، سيتم إرسال مفتش لفحص العقار بدقة وإصدار تقرير منظم عن جميع العيوب في العقار. في هذه المرحلة يمكننا الانسحاب من الصفقة بقدر ما نريد أو مواصلتها أو إعادة التفاوض على السعر في ظل أوجه القصور التي تم اكتشافها طالما لم يتم تقييمها من قبلنا من مقاطع الفيديو الخاصة بالوكيل. هنا يمكنك أيضًا محاولة خفض السعر قليلاً بناءً على التقرير حتى لو لم يتم اكتشاف أي شيء غير عادي لم نكن نقدره مسبقًا.
- كما واصلنا المعاملة ، تأتي الآن مرحلة قانونية حيث تقوم شركة الملكية بالتحقق مما إذا كان هناك رهن أو عقبات مختلفة لتسجيل العقار باسمنا ، وسوف تصدر لنا تأمينًا على أن العقار خالٍ من المشاكل القانونية وبعد أن نقوم بالتحويل سيهتم دفع ثمن العقار بتسجيل العقار باسمنا. هذه عملية قصيرة تستغرق عادةً حوالي أسبوع أو أسبوعين.
- أثناء انتظار تسجيل العقار باسمنا وتسليم الحيازة ، سنقوم بإعداد قائمة منظمة بتفاصيل التجديد الذي نريد تنفيذه ، وسنرسل متعاقدين لزيارة العقار ، وسنقوم التفاوض على تكلفة التجديد ، سنقوم بإعداد اتفاقية مفصلة مع المقاول تتضمن تفصيلاً مفصلاً لنطاق التجديد وتكلفتها وتواريخ تقدم الأعمال والمدفوعات. من المهم ملاحظة أننا نقترح تجديد العقار مع مراعاة المستقبل ، بحيث يكون العقار في حالة جيدة ، مما يمنع المصاريف في المستقبل للإصلاحات المختلفة التي سيحتاجها المستأجر.
- عند تسليم الحيازة ، سيبدأ المقاول عمله ، وسيقوم ممثل نيابة عنا بزيارة العقار بشكل متكرر ، وتصوير التقدم لنا ، وسنكون على اتصال بالمقاول ، وإذا لزم الأمر سنرسل أيضًا مفتشًا محترفًا لإبداء رأيه في جودة الأعمال. في نهاية عمل المقاول ، يتم دائمًا إرسال مفتش للتحقق من الأعمال وتقديم تقرير بالعيوب.
- بعد الانتهاء من أعمال التجديد والموافقة على جودة العمل من قبل مفتش ، سننقل التعامل مع العقار إلى شركة الإدارة ، وسيقوم الوكيل العقاري بالإعلان عن العقار للإيجار ، وستقوم شركة الإدارة بإجراء فحص دقيق للمستأجرين في أنظمة مختلفة ، من خلال الاتصال بالمالكين السابقين لإيجار المستأجر في الماضي وأكثر ، وبالتعاون مع شركة الإدارة ، سنختار المستأجر المناسب لنا.
- بعد الانتقال ، يظل المستأجر تحت المراقبة مع شركة الإدارة فيما يتعلق بعمل العقار وسنبدأ في الاستمتاع بالإيجار.
- بعد إيجار العقار لمدة شهرين تقريبًا ، يمكنك الاتصال بالمقرض وأخذ تمويل على العقار وفقًا لقيمته بعد التجديد والانتقال إلى شراء العقار التالي في محاولة لبناء محفظة عقارية.
اسئله؟ اكتب في التعليقات وسأكون سعيدًا لشرح المزيد
ردود