سوف يزداد سوق العقارات سوءًا بشكل ملحوظ في عام 2023
والسؤال المطروح على المستثمرين هو إلى أي مدى سيؤثر ذلك على الأسواق والاقتصاد.
الشيء الوحيد المؤكد في هذا السوق هو عدم اليقين المستمر. يبدو أن الإشارات الاقتصادية المتضاربة أصبحت أمرًا أسبوعيًا. حصل المستثمرون في الأسبوع الماضي على أفضل بكثير من المتوقع لتقرير الوظائف ADP لشهر يونيو ، والذي تبعه بسرعة تقرير BLS لشهر يونيو يوم الجمعة.
أخطأ مؤشر BLS بسهولة الإجماع لأنه أظهر أقل عدد شهري من الوظائف التي تم إنشاؤها منذ بدء الإغلاق في ربيع عام 2020. لا أتوقع الكثير من الوضوح في الأشهر المقبلة حيث يواصل الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة.
ومع ذلك ، فإن الشيء الوحيد الواضح بالنسبة لي هو أن أسواق العقارات السكنية والتجارية ستزداد سوءًا بشكل ملحوظ ، مع تأثيرات المصب قبل أن تتحسن. ارتفع متوسط معدلات الرهن العقاري مرة أخرى إلى المستويات المرتفعة الأخيرة في نوفمبر ، وتقترب من علامة 7٪. صمدت أسعار المساكن جيدًا حتى الآن نظرًا للمكاسب الهائلة التي حققتها من الوباء. ومع ذلك ، فإن هذا يرجع إلى حد كبير إلى نقص المخزون لأن القليل منهم يرغبون في التخلي عن رهنهم العقاري بنسبة 3 ٪.
سيتغير ذلك إذا انعكس نمو الوظائف ، وهو ما أراه يحدث في الأرباع القادمة. كما زادت بدايات الإسكان في مايو ، مما يعني أن المزيد من المعروض يلوح في الأفق. أرى أول تخفيضات كبيرة في الأسعار هنا في Delray Beach منذ سنوات عديدة. انخفضت أسعار المنازل بشكل أكبر في رأيي وأتوقع أن ينخفض متوسط أسعار المبيعات بنسبة 20٪ على الأقل من ذروتها قبل أن نصل إلى القاع هنا.
ولا يزال هذا أقل من نصف أرباح السوق المحلي بعد الوباء. في الأسابيع المقبلة سأضع بعض المراكز القصيرة الجديدة - باستخدام هوامش السوق الهابطة - على بعض أسهم بناء المنازل. اكتسبت مؤسسة SPDR® S&P Homebuilders ETF (XHB) أكثر من 25 ٪ حتى الآن في عام 2023 على الرغم من ظروف الإسكان الصعبة ويبدو أن العودة إلى المتوسط قد فات موعد استحقاقها.
لسوء الحظ ، فإن سوق الإسكان السكني في حالة أفضل بكثير من نظرائه التجاريين. هذا هو المكان الذي تركز فيه اهتماماتي الرئيسية حيث أشعر أن هذا يمثل لغمًا أرضيًا مهمًا للأسواق والاقتصاد. تنخفض أسعار مباني المكاتب حيث وصلت معدلات الشغور إلى مستويات قياسية في العديد من المدن الكبرى مثل لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو. مانهاتن لديها حوالي 70 مليون قدم مربع من المساحة المتاحة. هذا أكثر من 25 مبنى إمباير ستيت لمن يحسبون.
وشهدت قروض سندات الرهن العقاري التجارية في هذه المباني معدلات تأخر في السداد تضاعفت ثلاث مرات تقريبًا حتى الآن في عام 2023 إلى 4.5٪. أتوقع أن تصل إلى رقمين في المستقبل غير البعيد. وسيُستحق سداد قروض بنحو 500 مليار دولار على هذه الأصول على مدى السنوات الثلاث المقبلة. ارتفعت أسعار الفائدة لإعادة تمويل هذا الدين منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي تشديده النقدي في أوائل عام 2022 ، حتى مع انخفاض قيمة هذه الأصول. سيقوم العديد من المالكين ببساطة بتسليم المفاتيح بدلاً من تجديد القروض على العقارات التي لم يعد لديها حقوق ملكية إيجابية فيها. هذا سيجبر القيم على الانخفاض أكثر.
سؤال 64,000 دولار للمستثمرين هو مدى تأثير ذلك على الأسواق والاقتصاد. يمتلك النظام المصرفي الإقليمي المحاصر حوالي 70 ٪ من هذه القروض ، والتي تشكل جزءًا كبيرًا من إجمالي محفظة القروض. على أقل تقدير ، ستؤدي الزيادة في حالات التخلف عن السداد إلى عمليات شطب إضافية وتدهور ظروف الائتمان للعديد من قطاعات الاقتصاد مثل الشركات الصغيرة. في سيناريو أكثر خطورة ، سنشهد المزيد من إخفاقات البنوك الإقليمية على غرار بنك وادي السيليكون.
تمكن السوق من تجاهل الألم المتسارع في أسواق العقارات في النصف الأول من العام. هل ستستمر في القيام بذلك في النصف الخلفي من عام 2023؟ أراهن أنه لن يحدث ، وفي وقت ما خلال العام ، سوف يتسبب هذا التمرين في ضرر كبير للمخزون.
ردود