في مجال العقارات ، قد تكون الأرقام مضللة
في الآونة الأخيرة ، كان لدي العديد من البائعين المحتملين يسألون عما إذا كان الوقت مناسبًا لبيع منازلهم ، حيث كانت المبيعات في عام 2023 أقل بكثير مما كانت عليه في السنوات الأخيرة ، وأدى تضخم أسعار الفائدة إلى منع المشترين من الشراء.
أنا لا ألومهم على التفكير في ذلك ، لأن كلا العاملين صحيح. زادت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف منذ بداية عام 2022 ، حيث انتقلت من 3٪ إلى 7٪ زائد ، وكان لدينا عدد قليل من المبيعات مقارنة بمعظم السنوات. حتى أن العديد من وكلاء العقارات اعتقدوا أن هذا قد يؤدي إلى موجة جافة للبائعين مع احتمال انخفاض الأسعار للتكيف مع معيار السعر الجديد.
بالإضافة إلى ذلك ، انخفض متوسط السعر في سانتا باربرا بنسبة 25٪ على أساس سنوي من مايو 2022 إلى 1,304,500،24،1,786,267 دولار ، وانخفض متوسط سعر المبيعات أيضًا بنسبة 36 ٪ مقارنة بـ XNUMX،XNUMX،XNUMX دولارًا. كما انخفض إجمالي المبيعات بنسبة XNUMX٪ مقارنة بالعام الماضي.
يجب أن تشير هذه الأرقام إلى كارثة ، أليس كذلك؟
حسنًا ، الإحصائيات لا تخبر دائمًا القصة كاملة ، وهناك تفسير بسيط لذلك.
في الفترة من يناير إلى 30 مايو ، كان هناك فقط 137 عملية بيع منزل و 60 بيعًا للشقق السكنية ، مقارنة بـ 195 عملية بيع منزل و 85 عملية بيع شقة خلال نفس الفترة من عام 2022. نظرًا لأن القدرة على تحمل تكاليف المنازل أصبحت أكثر صعوبة بالنسبة للمشترين لأول مرة ، فقد بدأوا في نقل مواقعهم مما ساهم في انخفاض متوسط ومتوسط الأسعار.
لا يتعلق الأمر بتراجع الأسعار ، ولكن أكثر من ذلك أن نوع المنازل التي تم بيعها هذا العام كان في نطاق متوسط السعر الأدنى مقارنةً بعام 2021 و 2022. كان هناك أيضًا 44 عملية بيع فقط في مايو ، لذا فإن عدد المنازل بأسعار كبيرة أو صغيرة يمكن أن يؤثر بشكل كبير على هذه الأرقام.
للحصول على صورة أوضح لما يحدث ، من المهم أن ترى أن المنازل تُباع حاليًا بأكثر من 100٪ من أسعار القائمة ، مع تلقي أكثر من نصف العقارات عروض متعددة. لا يزال هناك قدر كبير من المنافسة بين المشترين حيث رأينا أن المنازل لا تزال تتلقى 5-20 عرضًا زائدًا إذا تم تسعيرها بشكل صحيح. أخيرًا ، لا يوجد سوى 1.7-1.8 شهرًا من المخزون في السوق ، مما يعني أنه إذا لم تتم إضافة قوائم ، فسنبيع المنازل في غضون سبعة أسابيع تقريبًا!
نعم ، كان هناك استراحة لبضعة أشهر خلال الشتاء عندما رفع المشترون أقدامهم عن البنزين. ولكن بمجرد أن تم تحديد الواقع المتمثل في أن هذه الأسعار موجودة لتبقى في الوقت الحالي ، لم يكن هناك جدوى من الانتظار للشراء في سانتا باربرا إذا أرادوا إثبات جذورهم.
كان المثل الشائع الجديد "تزاوج السعر واترك الفائدة" ، حيث يتوقع المقرضون أن أسعار الفائدة قد تنخفض في النهاية إلى نطاق 5-6٪ بمجرد عودة التضخم إلى المستويات الطبيعية.
عندما يتم عرض هذا على المشترين ، فإنهم يميلون إلى السؤال ، "لماذا لا تنتظر حتى تنخفض الأسعار بعد ذلك؟" حسنًا ، الجواب بسيط: الأسعار المنخفضة تجعل الشراء ميسور التكلفة ، ويجلب المزيد من المشترين إلى السوق ويخلق المزيد من المنافسة والمزيد من العروض المتعددة على المنازل. أيضًا ، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع كل عام ، فإن الشراء المبكر سيوفر عليك ضرائب الممتلكات على المدى الطويل ، حيث تعتمد على سعر الشراء. بأي طريقة تقوم بتدويرها ، فإننا نبحث عن سوق محتمل للبائعين (المحليين) الدائمين ، حيث أن الطلب لا يزال طويلاً لمواكبة العرض.
منذ 10 إلى 15 عامًا فقط ، كان لدى سانتا باربرا عادةً 700-1,000 قائمة في السوق في وقت واحد. الآن ، تافهة 175 أو نحو ذلك. وذلك لأن مالكي المنازل لديهم حافز ضئيل للبيع إذا كانوا مقيدون بمعدل رهن عقاري منخفض ، حيث سيتعين على معظم البائعين شراء منزل بديل ، الأمر الذي يتطلب معدل فائدة أعلى بكثير. في كثير من الحالات ، يكون من الأكثر فعالية من حيث التكلفة أن يبقى البائع في منزل ذي قيمة أعلى من تقليص حجمه إلى عقار أرخص ، حيث قد تكون مدفوعاته الشهرية أعلى بكثير.
على الرغم من أننا نشهد ظهور المزيد من المنازل والشقق السكنية في السوق في الأسابيع الأخيرة ، فقد نشهد بضع سنوات من انخفاض المخزون حيث أن 85٪ + من مالكي المنازل يحتفظون بأسعار فائدة أقل من 4٪ ، مما يترك بعض مالكي المنازل مع القليل من الحافز للبيع و يتحرك. من المحتمل أن يؤدي ذلك إلى الحفاظ على قيم المساكن قوتها ونموها ، حتى مع انخفاض الأرقام على مستوى الدولة أو تسويتها.
لطالما كانت سانتا باربرا سوقًا متخصصة ، واستمر الطلب على المنازل هنا في النمو بشكل كبير كل عام. لذا ، حتى لو شعرت أن السوق يتباطأ بسبب "الأرقام" ، فإن الحقيقة هي أن الجميع يريدون قطعة من الجنة ، وهذا هو الوقت المناسب مثل أي وقت لبيع منزلك.
ردود