لماذا الولايات المتحدة؟
#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post3
لذلك بعد تكريس المنشور السابق للتحفيز والبدء (لأن هذا هو المكان الذي يبدأ فيه كل شيء وهو الأهم!) سننتقل إلى الغرض من المنتدى - العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية.
بعد فترة من النشاط في العقارات في إسرائيل وهولندا ، جلست لتناول القهوة مع صديق أخبرني عن قريب له يكسب ثروة من العقارات في أتلانتا. بدا الأمر جيدًا جدًا لذا طلبت مقابلة القريب الذي وجهني بعد محادثة شيقة للقراءة هنا في المنتدى ومن هناك بدأت عملية دراسة مكثفة تضمنت قراءة الكثير من الكتب والدورات والتحدث إلى الناس. لقد أحببت حقًا ما اكتشفته!
إذن ما هي مزايا الاستثمار في الولايات المتحدة (قائمة جزئية):
🏦 الشراء بسعر أقل من سعر السوق وخلق قيمة سريعة - وهذا هو السبب الذي جعلني أكثر إثارة! إلى أن انتقلت إلى الولايات المتحدة ، كنت قادرًا على إنشاء معاملات في إسرائيل أسفرت عن ممتلكات جيدة جدًا لمدة سنوات (بشكل أساسي الأرض التي أحبها كثيرًا و Binoy Binoy) وتمكنت من إنشاء معاملات في هولندا باستخدام صافي عائد يزيد عن 8٪ ، لكنني لم أتمكن تقريبًا من تحقيق ربح سريع أو زيادة في حقوق الملكية بعد الشراء مباشرة. لأن جزءًا كبيرًا من قيمة العقار في إسرائيل هو مكون الأرض وأسعار العقارات مرتفعة جدًا بحيث يصعب تحسين العقارات عن طريق التجديد ، لا سيما بسبب ضريبة الشراء التي سيتم ذكرها لاحقًا. من ناحية أخرى ، في الولايات المتحدة الأمريكية ، يكون لمستوى التجديد تأثير كبير على قيمة العقار ، لا سيما في منطقتنا الاستثمارية في كليفلاند حيث قيمة الأرض ضئيلة. لذا فإن أولئك الذين يعرفون كيفية الشراء بشكل صحيح ، ويحلون المشكلات بطريقة تبعد المشترين الآخرين ويجددون بدقة وبسعر مناسب ، يمكن أن يحققوا ربحًا كبيرًا بنسبة 25 ٪ أو أكثر فور الانتهاء من التجديد.
🏦 ضريبة الشراء - ضريبة الشراء في إسرائيل ابتداء من الشقة الثانية تبدأ من 8٪. هذا يعني أنه بمجرد شرائك شقة ثانية ، لم تقم فقط بشرائها بسعر أقل من سعر السوق ، ولكنك دفعت غرامة دخول قدرها 8٪ من قيمة العقار. مما يضمن أنه حتى لو وجدت صفقة جيدة ، فإن المستفيد الرئيسي سيكون مصلحة الضرائب 🙄. في الولايات المتحدة لا توجد ضريبة شراء على الإطلاق 🤠
عائد مرتفع - يتراوح متوسط عائد الإيجار السنوي في إسرائيل بين 2.5-3٪ (وهو ما لا يمنع المستأجرين من تقديم شكوى ضد أصحاب الشقق التي يشغلونها). في الولايات المتحدة ، معلمة الاستثمار لدينا هي على الأقل صافي عائد 8٪ !.
وإذا كنت تعتقد أن العائد يؤثر فقط على المبلغ الذي سنكسبه ، فسأضيف أن عائد الإيجار في إسرائيل يمثل مشكلة حقيقية تجعل من المستحيل إجراء المعاملات. خذ على سبيل المثال شقة تبلغ تكلفتها 1,400,000،600,000،800,000 شيكل (صفقة حقيقية نظرت إليها) ، دعنا نقول أن هذه شقة أولى ولا توجد ضريبة شراء ولديك حقوق ملكية قمت بتوفيرها بمبلغ 3,500،3 شيكل ومطلوب منك للحصول على قرض عقاري بقيمة 4,300،600,000 شيكل. سيتم تأجير الشقة بمبلغ 30 شيكل (عائد 800٪). سيكون سداد الرهن العقاري XNUMX بحيث أنه حتى لو لم تكن هناك تكاليف صيانة وتأمين ، فقد دفنت XNUMX شيكل جديد لمدة XNUMX عامًا دون أي عائد حالي ، بالإضافة إلى أنك مطالب بتمويل تدفق سلبي قدره XNUMX شيكل شهريًا.
من ناحية أخرى ، في الولايات المتحدة ، حتى بدون الأخذ بعين الاعتبار أن العقارات تم شراؤها بسعر أقل من سعر السوق ومن الممكن الاستفادة - إذا استثمرت نفس 600,000 شيكل في حقوق الملكية بعائد 8٪ - سوف تحصل على 4,000 شيكل. كل شهر!.
🏦 رأس المال اللازم لشراء عقار - في مدينة كليفلاند ، يمكنك بسهولة العثور على عقارات في أحياء جيدة تكلف حوالي 100,000 دولار. في الصفقة الصحيحة ، التي تم شراؤها بسعر أقل من سعر السوق ، يمكنك إعادة التمويل بعد التجديد والإشغال ، قم بتدوير رأس المال ( الكل أو معظم) في عقار آخر والبدء في النمو برأس مال صغير. في إسرائيل ، من ناحية أخرى ، ستكلف الشقة الرخيصة حوالي 1.5 مليون شيكل ، وإذا كانت شقة أولى ، فستحتاج إلى أسهم بنسبة 30٪ - 450,000،XNUMX شيكل - وستتمتع بتدفق سلبي وضريبة شراء من شأنها. لا تسمح لك بالتقدم إلى العقار التالي ، ولن تسمح لك بالاستمتاع بتدفق إيجابي ☹️.
🏦 الرافعة المالية - في إسرائيل ، عند شراء شقة ثانية ، يمكنك الحصول على تمويل يصل إلى 50٪ من قيمة العقار ويخضع لاختبارات الدخل لمتعهدي الرهن العقاري (نعم ، إذا لم يكن راتبك مرتفعًا ولكن العقار موجود. موقع جيد ويعمل بشكل جيد ، لن تتم الموافقة على رهن عقاري بعد). من ناحية أخرى ، في الولايات المتحدة ، حتى لو كنت أجنبيًا ، ستتم الموافقة على حصولك على رافعة مالية تقارب 65٪ من قيمة العقار بعد التجديد ولن يُطلب منك اجتياز اختبارات الدخل ، والضمانة الوحيدة لـ المقرض سيكون الملكية. إذا اشتريت العقار بشكل صحيح بسعر أقل من سعر السوق ، فيمكنك إنفاق معظم الأموال المستثمرة في العقار كجزء من إعادة التمويل والانتقال إلى العقار التالي.
🏦 اللغة والمعلومات المتاحة - أولئك الذين قاموا بأعمال تجارية في البلدان التي لا تتحدث الإنجليزية لغتها الأم ، يعرفون مدى صعوبة التصرف بلغة أجنبية. عند شراء عقار في هولندا ، يجب أن أتعامل مع دراسة القانون والعناية الواجبة وعشرات الصفحات من الاتفاقيات باللغة الهولندية (والتي تبين أنها أقل شيوعًا بكثير مما كنت أعتقد). من ناحية أخرى ، في الولايات المتحدة أفهم كل شيء وأتواصل مع الجميع بلغتهم - وهذه ميزة كبيرة.
🏦 المعلومات المتاحة - يوجد في الولايات المتحدة (مقارنة بإسرائيل وهولندا) الكثير من المعلومات عبر الإنترنت التي تتيح لك فحص المعاملات: بيانات المعاملات التاريخية ، وبيانات الجريمة ، وتصنيفات المدارس ، ومتوسط الدخل والمزيد - كل شيء متاح لك على بنقرة على الفأرة.
🏦 سهولة وسرعة إجراء المعاملات - بصفتي محاميًا تعامل مع المعاملات العقارية في إسرائيل ، سأشارك أن التمثيل معقد ومكلف: محام لكل طرف ، تقارير ضريبية ، تحويل الأموال بين الأطراف وصناديق المحامين ، تحذير ملاحظات ، وستمر عدة أشهر حتى يتم تسجيل العقار باسمك في الطابو (طالما أن العقار لديه تسجيل منظم في الطابو). في الولايات المتحدة ، الإجراء بسيط وسريع - هناك شركة ملكية (أو كاتب عدل - حسب الولاية) تقوم بالعملية بأكملها في غضون أيام - تجمع بأمانة سعر البيع من المشتري ، وتهتم بالتحقق من عيوب التسجيل في العقار ، يحضر سند ملكية ويهتم بتسجيل المالك الجديد مع الوصفات الطبية وكل شيء في العنوان أقل بكثير من تكلفة الإجراء في إسرائيل وفي غضون أيام.
كل هذا وأكثر يجعل من الولايات المتحدة جنة للمستثمرين العقاريين ، وخاصة المستثمرين الجدد الذين ليس لديهم أسهم عالية ويريدون بدء رحلتهم في العقارات.
كيف تفعل ذلك عمليا؟ سأختم بمثال على عقار اشترته شركتنا Chosenland Holdings LLC هذا الشهر في مدينة كليفلاند الكبرى:
العقار (في الصورة) مبني على قطعة أرض مزدوجة (حوالي دونم) في منطقة جيدة من بلدية تسمى مرتفعات القيقب. تم إدراج العقار من قبل Wholesaler مقابل 80,000 دولار أمريكي وكشف فحص سريع أن قيمة arv للممتلكات (بعد قيمة التجديد) لا تقل عن 135,000 دولار أمريكي. في غضون ساعة ، زار المقاول العقار وقمنا بجولة بالكاميرا معه. لقد تفاجأنا عندما علمنا أن العقار في حالة جيدة وأن التجديد المطلوب سيتكلف 15-18 ألف دولار. كانت التحديات في العقار عبارة عن عنوان معقد للزوجين المطلقين وحالات حبس الرهن المختلفة ، وكذلك المستأجر الذي لديه الحق في العيش في العقار حتى أكتوبر بإيجار 650 دولارًا (عندما يكون الإيجار الحقيقي بعد تجديد العقار أن تكون 1200-1300 دولار على الأقل). بعد مفاوضات قصيرة مع تاجر الجملة ، وقعنا على شراء العقار مقابل 72,000 دولار في نفس اليوم. في غضون ذلك تجاوزنا عقبة الملكية وتم تسجيل العقار باسمنا ، توصلنا إلى اتفاقيات مع البلدية بشأن إيداع مبلغ صغير فقط لضمان أداء الإصلاحات التي طالبت بها البلدية كشرط لنقل الملكية في اسم شركتنا ونحن الآن في مفاوضات مع المستأجر لتجديد العقار دون إخلاءه وتمديد عقد الإيجار معها للإيجار بسعر السوق. بعد ذلك سنعيد تمويله وننتقل إلى العقار التالي.
آمل أن يكون المنشور ذا قيمة ، فأنا بالطبع متاح لأي أسئلة 😊
ردود