لماذا النفوذ المناسب في العقارات ليس علامة ضعف

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post4

لذلك اخترت اليوم أن أكتب إليكم عن الرافعة المالية ولماذا لا تعتبر الرافعة المالية المناسبة في العقارات علامة على الضعف بل هي قرار تجاري صحيح يبدأ من مرحلة ما فقط يمكنك من خلالها الصعود في الدوري.

في بداية رحلتي في مجال العقارات (وسنوات قليلة في البداية) اشتريت عقارات فقط من خلال الأسهم التي جمعتها. إذا لم يكن لدي مال ، فلن أشتريه أو سأضع شركاء سلبيين في الاستثمار. بهذه الطريقة ، فاتني العديد من الصفقات الجيدة والمزيد من المتعة من الزيادة في قيمة العقارات على مر السنين.

لقد نشأت في منزل محافظ ماليًا حيث تعلمت أن الدين أمر سيئ وخطير وأنك "تعيش مما لديك" وكذلك المستثمرين. صحيح أنه نظرًا لتعليمي في مجال التمويل ، فهمت جيدًا "على الورق" عجائب الرافعة المالية ، ولكن كخريج من انهيار سوق الأسهم في عام 2008 ، تذكرت أن الرافعة المالية تعمل في كلا الاتجاهين واتخذت نهجًا متحفظًا.

لقد استغرق الأمر بضع سنوات لأحرر نفسي من وجهة النظر المحافظة للغاية والبدء في استخدام رأس المال الأجنبي بحكمة من أجل الاستفادة من العقارات. ما زلت أفعل ذلك بشكل متحفظ وبمرونة مالية لأكون متحكمًا في أي سيناريو ، لكن استخدام الرافعة المالية هو أداة ضرورية لرجل أعمال عقاري يريد الانتقال إلى دوري ريادة الأعمال والنمو المتسارع وليس فقط استثمار الأموال التي وفرها في العقارات. 

سأقدم مثالًا بسيطًا عن كيفية عمل الرافعة المالية لصالحنا للمبتدئين بيننا: لنفترض أننا اشترينا منزلًا مقابل 100,000 دولار ينتج لنا إيجارًا قدره 1,000 دولار (من أجل المثال ، سنتجاهل النفقات). سيكون العائد السنوي بدون رافعة مالية 12٪.

لنفترض الآن أننا اشترينا نفس المنزل ولكننا أخذنا قرضًا من البنك بمبلغ 60,000 ألف دولار بفائدة 8٪. في مجال الإيجار ، سنظل نتلقى 12,000 دولارًا أمريكيًا سنويًا ، وستكون تكلفة القرض السنوي 4,800 دولار أمريكي ، وسيتبقى لدينا 7,200 دولار أمريكي مقابل 40,000 ألف دولار أمريكي من حقوق الملكية التي استثمرناها في العقار. سيقفز العائد على رأس مالنا إلى 18٪ سنويًا بدلاً من 12٪. 

عندما يكون هناك هامش كبير بين عائد الإيجار وسعر الفائدة ، تكون فوائد الرافعة المالية واضحة. لكنني متأكد من أن المستثمرين الأكثر خبرة الذين قرأوا أرقام العينة اعتقدوا أن سعر الفائدة على القروض في الولايات المتحدة الآن 8٪ أو أعلى وأنه من الصعب إنشاء صفقة من شأنها أن تترك هامشًا كبيرًا أعلى من سعر الفائدة هذا. وفي هذا الصدد بالتحديد ، أردت تسليط الضوء على بعض القضايا التي تدفعني وشركائي * موشيه ويونا * لمواصلة القيام بأعمال عقارية ناجحة في الولايات المتحدة حتى في هذا الوقت:

1) بيئة معدل الفائدة المرتفع والرغبة في عقد الصفقات تجعلنا رواد الأعمال نبذل المزيد من الجهد في العثور على صفقات ناجحة: متعددة بدلاً من فردية ، airbnb بدلاً من الإيجار ، خارج السوق بدلاً من الشراء في السوق ، تجديد أكثر دقة ، فرعية - صفقتان لكل رائد أعمال وماذا يصلح له. من الناحية العملية ، نواصل نحن والعديد من رواد الأعمال الرائعين الآخرين الذين نتواصل معهم باستمرار العمل مع الرافعة المالية وإنشاء صفقات مربحة ، حتى brrrr المثالي. تذكر أن أفضل وقت لشراء العقارات كان قبل x من السنوات وثاني أفضل وقت لشراء العقارات هو اليوم. لا تدع بيئة سعر الفائدة تمنعك من القيام بذلك.

2) نحن ، مثل معظم المطورين ، نقوم بشراء المعاملات فقط بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية للعقار. لذلك ، حتى عندما لا تكون الفجوة بين عائد العقار وسعر الفائدة كبيرة جدًا ، فإننا نستفيد من كل معاملة ونزيد حقوق ملكية شركتنا من خلال الشراء بأقل من سعر السوق. 

3) يعمل الوقت لصالح المستثمرين العقاريين - بمرور الوقت ترتفع أسعار العقارات وكذلك الإيجارات ، من ناحية أخرى ، تكون القروض في الولايات المتحدة بسعر فائدة ثابت ويؤدي التضخم باستمرار إلى تآكل القيمة الحقيقية للقرض الذي حصلت عليه. على سبيل المثال ، حصلت على رهن عقاري بسداد شهري قدره 650 دولارًا لشراء عقار ينتج عنه إيجار 1,200 دولار. من المحتمل أنه في غضون 10 سنوات سيكون إيجار العقار 1,400 دولار ، لكن مبلغ الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت سيبقى كما هو (بالمناسبة ، بالمناسبة ، ستكلفك وجبة في ماكدونالدز أيضًا أكثر خلال عقد من الزمان - ستتآكل قيمة المال ، لكن القرض الذي حصلت عليه سيبقى اسميًا ولن يزيد ، وبالتالي فإن مبلغ الدين الحقيقي سوف يتآكل). 

4) إلى جانب العائد الحالي على حقوق الملكية ، يميل الناس إلى تجاهل في الحسابات أن هناك أيضًا سدادًا رئيسيًا كل شهر في الرهن العقاري. مع قروض Spitzer العادية ، ينخفض ​​كل عام يمر فيه مبلغ الدين ويجب أن تتذكر أن تأخذ ذلك في الاعتبار عند التفكير في صفقة.

5) الفائدة على القرض هي مصاريف معترف بها ، مما يقلل من العبء الضريبي.

6) تسمح لنا الرافعة المالية بشراء المزيد من الأصول وتوزيع أسهمنا على المزيد من الأصول. يعد التنويع في الاستثمارات أمرًا مرحبًا به ، إذا لم يتم تأجير عقار واحد لمدة شهر ، فسيكون تأثيره أقل على محفظتنا ككل.

7) إذا كنت مستثمرًا مبتدئًا تحاول تعلم اللعبة واكتساب الخبرة ، فإن الرافعة المالية ستسمح لك بإجراء المزيد من المعاملات العقارية وبالتالي زيادة خبرتك في العقارات وتطوير المزيد من العلاقات وإنشاء ميزة الحجم لنفسك مقابل مقدمي الخدمات . حتى لو كنت رائد أعمال متمرسًا ، تسمح لنا الرافعة المالية بأن نكون نشطين باستمرار ونحافظ على علاقات عمل مستمرة مع تجار الجملة والوكلاء والمقاولين والمقاولين.

😎 أخيرًا ، سأذكر الجملة المعروفة (في الترجمة المجانية): تزوج العقار ، واذهب في موعد مع القرض. العقارات تتم على المدى الطويل. ستأتي الأيام التي تنخفض فيها أسعار الفائدة وسيكون بمقدور مالكي العقارات إعادة تمويل الرهن العقاري بسعر فائدة أقل وتحسين العائد على رأس مال العقار. تُظهر تجربتي والرسوم البيانية أنه في العقارات يجب أن تكون دائمًا في اللعبة ، طالما أنك تلعب على المدى الطويل ، فلا تتوقف أبدًا عن اللعب !.

في الصور: رسوم بيانية للتغيرات في أسعار العقارات في كليفلاند بما في ذلك خلال أزمة عام 2008 والتغيرات في أسعار الإيجارات على مر السنين في الولايات المتحدة وصورة لعقار آخر اشتريناه في جنوب إقليدس.