التجديد الحضري
# بدأ الأسبوع روي جولان # المشاركة 4
AMLAK - إذا كنت تريد الذهاب إلى كلاس ، فانتقل إلى "كيفية جني الأموال منه"
يؤكد لك أي شخص يقرأ أن هناك أفكارًا تساوي بضعة شيكل 
__________________________________________
"شقتنا موقعة على الاخلاء والبناء مش تخسر شيكل"
لذلك دعونا نتحدث عنها
كان هناك وقت زعمت فيه أنه حتى أبراج U تم توقيعها للإخلاء.
في كل مكان ذهبت إليه ، كان هناك أشخاص يقولون أنه في يوم من الأيام سيكون هناك إخلاء بينوي هنا.
حدثت بعض الأشياء التي غيرت ظروف اللعبة
ارتفعت أسعار الأراضي بشكل صاروخي
يجب زيادة وتيرة البناء
أصبحت المباني متداعية وبعضها غير صالح للسكنى
فاقم الهالة عمل مؤسسات التخطيط في اسرائيل.
وأدى معدل الفائدة الذي تم التوصل إليه الآن إلى إخراج جزء كبير من رواد الأعمال من شراء قطع الأراضي والالتزام بالالتزامات.
وربما هناك أشياء أخرى فاتني
لكن المحصلة النهائية مفهومة - * التجديد الحضري هو الشيء التالي! *
إذن ما هو التجديد الحضري في الواقع:
يهدف التجديد الحضري ، كما يوحي اسمه ، إلى تجديد المدن
استبدال القديم بالجديد.
الهدف الرئيسي هو تقوية وتجديد المباني بمعايير معينة من أجل منع انهيار المباني ، إلخ.
الهدف الثانوي ، الذي لا يقل أهمية بشكل عام ، هو تشجيع رواد الأعمال والمقاولين على بدء المشاريع والإضافة إلى العرض الحالي في السوق.
عن ماذا يدور الموضوع اذا؟
1. تاما 38 - المخطط الوطني لتقوية المباني القائمة ضد الزلازل (https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%9E%22%D7%90_38 أولئك الذين يريدون توسيع معرفتهم)
يوجد في Tama 38 العديد من التصحيحات لأنه في البداية لم يكن هناك سوى تعزيزات ثم تمت إضافة خيار الهدم والبناء ("إخلاء" المبنى)
2. من أجل تسريع إجراءات Tama 38 ، أعطت الحكومة بالفعل خيار زيادة الحقوق دون الحاجة إلى تغيير قانون الضرائب ، وما إلى ذلك ، ومزايا أخرى من الرسوم والضرائب لكل من رجال الأعمال والمستأجرين.
وقد أدى ذلك إلى إنشاء قابلية اقتصادية ، وبالتالي لديه القدرة على تنفيذ المشروع.
3. إخلاء Binoy - دعنا نتوقف للحظة ونفهم ، إخلاء Binoy بالتعريف ليس Tama 38 ، فما هو إذن؟
بينوي بينوي هو الأخ الأكبر ، فهو ينظر إلى المدينة والمنطقة بمنظور تخطيط أوسع ويأتي لتلبية الاحتياجات الإضافية مثل البنية التحتية والاحتياجات العامة والأماكن العامة والمزيد.
من أجل تنفيذ خطة أكبر ، يحتاج المطور إلى كسب المزيد من المال ، ولكي يحدث ذلك ، من الضروري زيادة الحقوق أو في اللغة العامية لبناء المزيد من الشقق من أجل بيع المزيد من الشقق.
ولكي يحدث هذا لا بد من تغيير مخطط البناء (مخطط بناء المدينة) مما يعني أن الخطة يجب أن تنتقل من اللجنة المحلية إلى لجنة المنطقة التي ستوافق عليها ثم تعود إلى المحلية مع خطة مفصلة (بموجبها يمكن إصدار التصاريح) وعندها فقط يمكن للمطور التصرف لصالح رخصة البناء.
4. سأحاول أن أختصر - هناك مساران للتخطيط ، أحدهما هو الضرائب (ريادة الأعمال) والسلطات الأخرى.
أ. الضرائب (ريادة الأعمال) - عادة ما نرى رجل أعمال يروج لمجمع ما ويوحد المستأجرين ويعين ممثلًا ومحاميًا للمستأجرين ثم يختار رجل أعمال - هناك كل أنواع الطرق والعمليات ، لن أخوض فيها الآن
ب. السلطات - بسبب الرغبة في تعزيز عملية التخطيط ، تم إنشاء لجنة حكومية تسمى Vatmal (اللجنة الوطنية لتخطيط وبناء المجمعات السكنية المفضلة) ، والتي توفر في الواقع استجابة تخطيطية أسرع في معظم الحالات وتعمل بالتوازي مع لجنة المقاطعة.
هناك العديد من الجوانب الداخلية التي لن أخوض فيها بإذن منك لأنني لن أخرج ، سأتطرق إلى المبادئ.
روي ، لطيف ، أنت تعرف كيف تقرأ ، لكن توقف عن إرباك عقلك وأخبرنا
** كيف تكسب المال منه! **
أوه ، سعيد لأنك سألت
بعد ارتفاع أسعار الأراضي وفي نفس الوقت إيجاد صفقة لأرض للبناء ، ودعونا لا نتحدث عن الجدوى الاقتصادية عندما يظن كل بائع أنه يبيع أرض على القمر ،
هناك نوعان من الهيئات التي تدرك أن الشيء الحالي والمستقبلي لدولة إسرائيل هو تجديد حضري مع التأكيد على إزالة البناء!
لماذا من المهم التأكيد على هذا؟ لأن عليك أن تفهم أن هذا هو المكان الذي تذهب إليه المصالح والأموال - ما يجب القيام به ، هكذا يعمل العالم.
هيئة تخطيط واحدة - مدير التخطيط / لجان التخطيط من مختلف الأنواع الذين يريدون منع الانهيارات من ناحية ، ومن ناحية أخرى هذا حل لبناء آلاف الوحدات.
ريادة الأعمال من منظور الشخص الثاني - في النهاية ، يفضل رجل الأعمال تكوين مجموعة وليس شراء مساحة ، وعليه أن يجلب أموالًا أقل من جيبه ، مما يزيل جزءًا من المخاطرة.
جمال،
لماذا أرغب في شراء شقة قديمة ستخضع لعملية إخلاء من البناء وأين هو المال ؟!
1. نحن نبحث دائمًا عن إمكانات المستقبل ، التجديد هو أحدها.
2. شراء شقة ليست اليوم في مجمع مخصص لإخلاء البناء وغداً تستحق المال!
3. المجمع الذي هو في طور التخطيط والانتقال إلى مرحلة تخطيط أكثر تقدمًا يستحق المال بالنسبة لنا ، على سبيل المثال ، إذا كانت هناك خطة موجودة في لجنة المنطقة وأودعت لجنة المنطقة الخطة ، فإن الأمر يستحق المال لنا لأن اليقين فيما يتعلق بالمشروع يزداد.
4. مجمع في طور السلطات ويوجد ممثل اختار محامي مستأجر واختار مطورًا هل يستحق المال بالنسبة لنا ، لماذا؟ لأن هذه هي الطريقة التي تتقدم بها أسعار السوق
5. كلما تقدمت المرحلة ، كلما زاد "قسط" دفعنا أكثر من سعر السوق لشقة ليست في مجمع Pinoy Binoy لأن التأكد من تجديد العقار يستحق المال.
6. عادة ما تكون مشاريع TMA 38 أسرع نظرًا لميزة أن البيروقراطية أسهل. ما يجب تذكره هو أن TMA Bohzeh تحتوي على صعوبة في التخطيط وهامش ريادي منخفض نوعًا ما.
TMA 38 للهدم وإعادة البناء مشروع ضخم وليس من السهل الحصول على مثل هذه الشقق في ظروف متقدمة ، لكن هذا ممكن.
يختلف المنتج في النهاية في مبنى مكون من 30 طابقًا بعد إخلاء البناء أو في مبنى مكون من 7 طوابق ، لذلك يجب أن يتم تسعير المعاملة وفقًا لذلك.
أنا لست نبيًا ، ويمكنني أن أؤكد لكم أن العديد من هذه المشاريع لن تؤتي ثمارها قريبًا ، وهناك بعضها قد لا يؤتي ثماره على الإطلاق ، لذلك تحتاج إلى فهم القوانين ومعرفة كيفية إجراء الاختبارات في أفضل طريقة.
ماذا اعرف؟ أنها تؤتي ثمارها.
سأعطيكم بعض الأمثلة:
1. شارع آدم هكوهين ، حيفا ، اشترينا 1,100,000،5،1,300,000 عندما علمنا أن المستأجرين كانوا في نقابات ، بعد شهرين ذهب المكتب التمثيلي إلى مناقصة للمطورين ، واليوم بعد XNUMX أشهر ، تبلغ قيمة العقار XNUMX،XNUMX،XNUMX
2. مجمع رابي ليفي في بات يام ، اشترينا عقارًا مقابل 1,720,000 منذ حوالي 8 أشهر ، وهو مجمع خضع لتغيير في TBA وللترخيص في المرحلة A من المشروع ، في الشهر الماضي تم بيع نفس العقار مقابل 2,200,000
3. منذ عام ونصف ، اشترينا عقارًا في شلومو هاملش 13 في اللد مقابل 1,050,000 ، وقد أعلنت البلدية أنه مجمع ، وتم تقديمه في مسار سلطات Lutmal وتم إعلان بوتميل كمجمع ، وممثل و المطور - تم اختيار Aora ، واليوم سيتم بيع العقار بسهولة مقابل 1.350,000،XNUMX،XNUMX
4. مجمع إيلات بات يام ، منذ 4 أشهر لم نشتري عقارًا في المجمع مقابل 1,900,000،2,200,000،XNUMX الأسبوع الماضي تمت الموافقة على TBA ، ولم يتم تسجيل الصلاحية بعد ولكن تم نشره في السلطات وقمنا بشراء عقار في مجمع لـ XNUMX،XNUMX،XNUMX.
5. ممتلكاتي الشخصية الواقعة في 10 شارع Tsanchananim Ramla ، قبل نصف عام كنت أخطط لبيعها لخطة أخرى وأدركت للتو أنه سيتم الإعلان عن مجمع و TML ، يمكنني بيعه في ذلك الوقت مقابل 950,000،1.200,000 واليوم بسهولة تامة مقابل XNUMX
هنا أعطي مثالاً على اجتياز خطوة واحدة فقط ، فكر فيما يحدث لشخص يحمل كل الخطوات
أنت تعلم أن الأشخاص الذين تم تجديد ممتلكاتهم يمكنهم مضاعفة قيمتها!
باختصار،
لك ذالك
كن مبدعا!
افهم السوق!
إنه ديناميكي ومعقد في بعض الأحيان ، لذا فإن الحل هو أن تعيش في المنطقة ، أنت أو شخص ما نيابة عنك.
ما نقوم به اليوم في صفقات لم نقم بها قبل أشهر قليلة لأن السوق دائم التغير ، يزداد اليقين بسبب الخبرة المتراكمة وحسب القدرة.
نقاط نهائية مهمة ،
على ما يبدو في مجمعات Pinoy Binui ، ستكون التقييمات أقل من الشراء ، عادةً من تجربتي الشخصية ، أوصي بشدة بإجراء تقييمات أولية في هذا النوع من المعاملات.
فكر في المخاطر ، وماذا يحدث إذا لم يتم تنفيذ المشروع ، ويمكن أن يحدث ، وهناك مجمعات انتهت صلاحية IBA الجديد ويجب أن يبدأ كل شيء من البداية.
بالطبع أنا لا أنصح أحداً هنا ، لكن أكتب من وجهة نظري ، الحفار الذي يجب ملاحظته ، لكنني حقًا أكتب من نزيف قلبي والألم في ركبتي من مقدار الخطوات التي أكون عليها ' لقد اتخذت وأنا بالطبع مع الفريق المجنون الذي أتعامل معه.
لا تبحث عن أعذار ، ابحث عن حلول للتقدم إلى الهدف التالي.
الخروج إلى الميدان للقيام بالعقارات
يحب،
روي جولان
ردود