لا يزال انهيار العقارات التجارية يحوم فوق الاقتصاد الأمريكي
يواجه سوق العقارات التجارية انهيارًا في الأسعار ينافس الأزمة المالية لعام 2008
إن التهديد بانهيار سوق العقارات التجارية معلق على الاقتصاد الأمريكي الهش بالفعل.
من المقرر سداد ديون الرهن العقاري التجارية بحوالي 1.5 تريليون دولار بحلول نهاية عام 2025 ، لكن تكاليف الاقتراض الأكثر حدة ، إلى جانب شروط الائتمان الأكثر صرامة وتراجع قيمة العقارات بسبب العمل عن بعد ، زادت من مخاطر التخلف عن السداد.
قدرت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني بالفعل أن 35٪ - أو 5.8 مليار دولار - من سندات الرهن العقاري التجارية المستحقة بين أبريل وديسمبر 2023 لن تكون قادرة على إعادة التمويل.
قال إيلون ماسك ، الرئيس التنفيذي لشركة Tesla ، في تغريدة حديثة: "العقارات التجارية تذوب بسرعة". "قيم الصفحة الرئيسية التالية".
قد تنخفض تقييمات العقارات المكتبية والتجزئة في نهاية المطاف بنسبة 40٪ من مستوى قياسي منخفض هذا العام حيث أن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل من الصعب على المستثمرين إعادة تمويل تريليونات الديون التي تلوح في الأفق ، وفقًا لما ذكرته ليزا شيلت ، كبيرة مسؤولي الاستثمار في مورجان ستانلي.
"محللو MS & Co. وكتب شيلات في مذكرة استثمارية أسبوعية: "توقعوا أن تنخفض أسعار كريات الكربون من الذروة إلى الحضيض بنسبة تصل إلى 40٪ ، أسوأ مما كانت عليه خلال الأزمة المالية الكبرى". "سيتعين إعادة التفاوض على أكثر من 50٪ من 2.9 تريليون دولار في الرهون العقارية التجارية خلال الـ 24 شهرًا القادمة ، مع توقع زيادة معدلات القروض الجديدة بمقدار 350 إلى 450 نقطة أساس".
حقيقة أن البنوك الصغيرة والإقليمية هي أكبر مصدر ائتمان لسوق العقارات التجارية البالغة قيمته 20 تريليون دولار ، الأمر الذي يعقد الأمر ، حيث تمتلك ما يقرب من 80٪ من ديون القطاع الحالية. كانت البنوك الإقليمية فقط في قلب الاضطرابات في القطاع المالي ، وهناك مخاوف من أن الاضطرابات قد تجعل معايير الإقراض مقيدة بشكل كبير.
خلال أزمة الائتمان ، ترفع البنوك مستويات الإقراض بشكل كبير ، مما يجعل من الصعب على الشركات أو الأسر الحصول على قروض. قد يتعين على المقترضين الموافقة على شروط أكثر صرامة مثل أسعار الفائدة المرتفعة حيث تحاول البنوك تقليل مخاطرها المالية.
وقالت وزيرة الخزانة جانيت يلين يوم الأربعاء في مقابلة مع شبكة سي إن بي سي "أعتقد أنه ستكون هناك مشاكل مع العقارات التجارية". لكنها أشارت إلى أن البنوك يمكن أن تتعامل مع الضغوط القادمة.
كانت البنوك قد شددت بالفعل معايير الإقراض قبل بدء أزمة الصناعة. أظهر مسح ربع سنوي لمسؤولي القروض صادر عن مجلس الاحتياطي الفيدرالي أن عددًا متزايدًا من البنوك شددت معايير الإقراض وشهدت تباطؤًا حادًا في الطلب خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022.
وقال مورجان ستانلي في مذكرة منفصلة إن "مخاطر إعادة التمويل لها أهمية قصوى" بالنسبة لمالكي العقارات التجارية. "جدار التسجيل هنا أمامي. وكذلك المخاطر المصاحبة ".
حتى قبل انهيار Silicon Valley Bank و Signature Bank في أوائل شهر مارس ، كان سوق العقارات التجارية يعاني من عدد من التحديات ، بما في ذلك ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الطلب على المساحات المكتبية ، حيث تسمح المزيد من الشركات للموظفين بالعمل من المنزل .
وكتب شيلات في تقرير أسبوعي نُشر الشهر الماضي: "العقارات التجارية ، التي تواجه بالفعل رياحًا معاكسة للانتقال إلى العمل الهجين / عن بُعد ، تحتاج إلى إعادة تمويل أكثر من نصف ديونها العقارية في العامين المقبلين".
رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة 10 مرات خلال العام الماضي من ما يقرب من الصفر إلى حوالي 5٪. أشار صانعو السياسة إلى احتمال رفع سعر الفائدة مرة أخرى هذا العام وسط علامات على ضغوط تضخمية أساسية.
ومع ذلك ، لا يزال البعض الآخر أقل تشاؤما بشأن مستقبل سوق العقارات التجارية. وقالت سوليتا مارسيلي ، كبيرة مسؤولي الاستثمار في الأمريكتين في UBS Global Wealth Management ، إن العناوين الرئيسية حول المساحات المكتبية كانت "أسوأ من الواقع".
وقال مارسلي في تعليق "أزمة ائتمان متوقعة على خلفية الزيادة في تكلفة التمويل للبنوك قد تزيد من تفاقم مشاكلها". "لا نعتقد أن تكرار أزمة السيولة في عام 2008 - حيث كانت أسواق رأس المال مغلقة فعليًا للتمويل - أمر محتمل.
وأضاف "في رأينا أن صحة النظام المصرفي بشكل عام وظروف السيولة في السوق أفضل بكثير مما كانت عليه خلال الأزمة المالية الكبرى."
ردود