التفكير الاستراتيجي

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post5
عندما جلست لأفكر في بعض الأفكار المهمة بالنسبة لي لمشاركتها ، فإن الكلمات التي تتبادر إلى ذهني كل ساعة تقريبًا ومن حولي يسمعون الكثير مني: الإستراتيجية / الماكرو / جوهر الأمر. أحب أن أنظر إلى كل شيء يقابلني في الحياة على مستوى استراتيجي ، على مستوى كلي طويل الأجل. سأقدم بعض الأمثلة من عملي العقاري على أمل أن توضح نيتي:
1) أول عقار اشتريته منذ حوالي عقد من الزمان كان شقة استأجرتها في ذلك الوقت في جفعتايم من سيدة مسنة تعيش في القدس لم تكن على دراية بأسعار السوق الحالية. بعد عام من الاستئجار بإيجار مغرٍ ، طلبت رفع الإيجار. سألت بأدب ما سيكون الإيجار الجديد ، وطلبت 200 شيكل إضافي مما جعل الإيجار جذابًا. وافقت دون جدال ، لكنني طلبت منها أن تعطيني خيارًا لتأجير العقار لمدة 7 سنوات ، بينما وافقت على الفور على طلبها مرتين خلال الفترة التي سيتم فيها تحديث الإيجار بمبلغ 100 شيكل إضافي. كانت سعيدة باستئجار المحامي الشاب من الإيجار الذي أرادته لمدة طويلة ، ومن وجهة نظري الكلية ، كنت سعيدًا لأنني حجزت شقة لمدة 7 سنوات تالية بإيجار كان أقل بكثير من السوق حتى بعد ذلك. نشأ. بعد حوالي عام قررت أنها تريد بيع العقار لأنه قديم وأكملت صفقة أخرى لشراء عقار جديد والبذور التي زرعتها في اتفاقية الإيجار تلك التي كانت تهدف إلى ضمان إيجار رخيص يضمن لي أن أنا المشتري الذي يمكنه شراء الشقة ، وكان سعر البيع الذي عرضته وفقًا لذلك (منذ من سيشتري شقة مع مستأجر لمدة 7 سنوات بإيجار منخفض؟!).
2) عندما كنت منخرطًا في شراء شقق في إسرائيل ، نشأت الحاجة للوصول إلى صفقات جيدة في سوق تنافسية. بدلاً من محاولة الحصول على صفقات من الأفراد فقط وتوفير رسوم السمسرة المرتفعة ، اتصلت بالعديد من الوسطاء وأخبرتهم أنني بحاجة إلى المساعدة في تحديد مكان العقارات ، كنت مهتمًا ببناء علاقة إستراتيجية معهم وأنه لأي صفقة جيدة سأغلق من خلالها أكثر من 2٪ رسوم السمسرة التي طلبوها وبالطبع سأدفع بالإضافة إلى ذلك مكافأة قدرها 5,000 شيكل. بسبب كلماتي الرقيقة لمهنتهم والتشجيع غير الشائع في الصناعة من المشترين وبسبب المكافأة المالية الإضافية ، بدأت الصفقات الجيدة تأتي إلي. كان يجب على السماسرة إقناع المشترين بالتنازل عن السعر من أجل الإغلاق معي لأن الشقة تم بيعها بسرعة وبدون جهد من جانب السمسار وبفضل مكافأتي حصل الوسيط على أكثر مما لو أحضر البائع مشترًا بسعر أعلى بعد جهد تسويقي لعدة أشهر (والذي لم يتعرض لشراء عقارات في السوق - الوسيط هو القناة بين البائع والسوق ، فهو شخص ثقة وله قوة هائلة في الإرسال معلومة).
في عملياتنا في الولايات المتحدة ، نستخدم أيضًا هذه الإستراتيجية ، من بين أمور أخرى من خلال الاتصال بوكيل البائع بأنفسنا ومطالبتنا بتمثيلنا في صفقة البيع أيضًا ، لذلك فهو غير مطالب بمشاركة عمولته مع وكيلنا وبالتالي لدينا أوجد لنا ميزة تنافسية على مستوى الوكيل مقابل مشترين آخرين (ممارسة معروفة بين العديد من المستثمرين - لم نخترع (- :).
3) بعد أن اشتريت متاجر في هولندا في 2017-2018 ، ظهر فيروس كورونا فجأة وتسبب في كارثة كبيرة وغير متوقعة في صناعة المتاجر. عدم دفع الإيجار وطلب الخصومات وما لا. حاولت طوال الطريق التوجه نحو المستأجرين والسماح لهم بالتنفس. كالعادة ، كان المستقبل يهمني أكثر من الحاضر ، وكانت الإستراتيجية الآن تتمثل في تخفيض الإيجار مقابل تمديد عقود الإيجار للمستقبل وربط الإيجار بمؤشر كان في ذلك الوقت هامشيًا لسنوات عديدة في أوروبا. وبهذه الطريقة ، فقدت بعض الإيصالات الفورية التي كان من الممكن أن أحصل عليها بقوة الذراع القانونية ، لكنني وجدت نفسي مع مستأجرين يقدرونني ويعقدون اتفاقيات طويلة مع مستأجرين مستقرين. عندما انتهى الوباء وبدأ التضخم في أوروبا في الانتشار ، اتضح أن البذور التي حصلت عليها من خصومات الإيجار كانت تحقق عائدات جيدة عندما رفعت الإيجار بشكل كبير بسبب ارتفاع التضخم. كان الشيء المميّز هو أن مستأجر صالون كبير لتصفيف الشعر عرض شراء العقار مني بربح كبير لمجرد التحرر من الإيجار المرهق في عقد الإيجار أمامي لمدة 8 سنوات قادمة.
4) بعد أن دخلت بالفعل في استثمارات عقارية في الولايات المتحدة ، واشتريت عقارات وأجريت اتصالات ، اتصل بي موشيه وايزمان ، وهو صديق درس معي في سياق زميلي البطل
قال رافي مزراحي إن لديه صفقة مثيرة للاهتمام تحتاج إلى تمويل واقترح أن أنضم إليها. نظرت إلى الصفقة التي اعتقدت أنها كانت لطيفة ولكن ليس فوق القمة. ما أعجبني أكثر في الصفقة كان دافع موشيه وشريكته يونا شومان ، اللذان بدوا لي جادًا وجائعًا ويمضي قدمًا. دون تردد ، أخبرته أن الصفقة المحددة في حد ذاتها أقل إثارة للاهتمام بالنسبة لي ، كما هو الحال بالنسبة للشراكة قصيرة الأجل في عقار واحد ، لكنني سأكون سعيدًا بالتعامل معهم لفترة تجريبية سنشتري خلالها حصريًا عدة الخصائص معًا لمعرفة ما إذا كان بإمكاننا العمل معًا بشكل أفضل. في ذلك المساء تم التوقيع على اتفاقية شراكة وقمت بتحويل تمويل الصفقة. من هذه البذرة ولدت شراكة مثمرة تضم العديد من الأصول والعديد من الأنشطة والشركات العزيزة على قلبي.
في الختام - نصيحتي هي أن ننظر دائمًا إلى الأمام بشكل استراتيجي في الصورة الكبيرة وأن تتصرف بسخاء وودود مع الأطراف الأخرى في العمل (طالما أنها متبادلة ومحترمة) ومحاولة تحويل كل موقف إلى وضع مربح للجانبين. تعلمت أن الكثير من الناس يركزون على هنا والآن كطريقة تفكير ولا يرفعون رؤوسهم بما يكفي للتطلع إلى المستقبل ، وإذا أعطيتهم ما يريدون هنا والآن يمكنك الحصول على أشياء ثمينة منهم في شكل بذور للمستقبل (كمزارع - البذور التي يتم التعامل معها بشكل صحيح تقريبًا تجني الثمار دائمًا).
في الصور - قبل وبعد صور عقار اشتريناه في الولايات المتحدة الأمريكية بغرض التقليب والعقارات التجارية في هولندا.