الإبداع هو اسم اللعبة
#יםמהשבוי Roi Golan #Post3
العقارات هي الناس!
هل تعرف هذه الجملة؟ لذلك أنا من كبار أتباعه
في كل سوق ، أنا مهتم دائمًا بمن هم الأشخاص في هذا السوق ، ماذا تقصد ؟!
من هو البائع الخاص بي ، من هو المستأجر الخاص بي ، من هو المشتري الخاص بي
إن معرفة من هم اللاعبون في هذا السوق وفي كل سوق اللعبة هي نفسها ولكنها تتغير وفقًا للاحتياجات ، إلخ
أريد أن آخذك في رحلة صغيرة حيث قادنا فهم المستأجر إلى إنشاء سوق عقارات كان من المفترض أنه كان موجودًا دائمًا ، ولكن لتغيير قواعد اللعبة.
"أخي ، لا يمكنك تصديق أنني وجدت منجم ذهب" ، هكذا بدأت المحادثة مع شريكي ماتان في الشمال.
"في جانب حيفا من التخنيون ، من بوابة نيفيه شانان ، لا توجد شقق مهيأة للطلاب على الإطلاق".
وأنا ردا على ذلك: يا أخي ، لا أريد شققًا للطلاب ، فهم مدللون ويتطلب الأمر تشغيلًا مفرطًا ، بقدر ما أشعر بالقلق ، أعطني عائلة في الرملة كمستأجرين ، هادئًا لمدة عامين أو ثلاثة أعوام.
"لا لا ، أنت لا تفهم ، هؤلاء طلاب التخنيون ، والدراسة صعبة للغاية لدرجة أنه ليس لديهم وقت لجميع الأطراف وما إلى ذلك."
وهكذا جاءت العملية في حيفا ، فلماذا أقول لكم هذا ؟!
يبحث الكثير من الناس عن أفضل صفقة ويرتكبون خطأ فادحًا ، فهم ينظرون فقط إلى الأرقام ، والآن تأتي العقارات ، والأرقام مهمة
لكن ما هو الأهم من الأرقام؟ صحيح جدا ، الناس!
العقارات أصدقاء الناس.
عندما أقوم بفحص السوق ، يجب أن أفهم من أشتري ، ومن أبيع له ، وبالتالي ، من الذي أستأجره.
إذا كنت أشتري في سوق حيث سيكون المشتري التالي الذي سيحقق أقصى ربح لي مقيمًا ، فسأدير وفقًا لذلك في الشقة.
إذا كان المشتري مستثمرًا ، فإن ما أحتاجه في النهاية هو تعظيم العائد.
بالطبع ، إذا كنت أرغب في تجميع الأصول ، فإن التدفق عنصر بالغ الأهمية
جمال،
دعونا نفهمها عمليا
في الحالة الحالية ، المستأجر الخاص بي طالب يدرس في واحدة من أفضل وأصعب المؤسسات في العالم ، ما يحتاجه هو الهدوء للتعامل مع ما هو أهم بالنسبة له في الوقت الحالي وهو دراسته.
لذا فإن الحل الذي سأقدمه له هو:
1. دعه يدخل مع عربة ويغادر مع عربة (حقيبة ، نعم ؟!) - ستكون الغرفة مجهزة بالكامل ، وسرير ، وتلفزيون ، وستائر ، وما إلى ذلك.
2. بيئة الدراسة - سأوفر له في الغرفة مكتبًا وكرسيًا ومصباحًا للقراءة على الطاولة وفي السرير والمزيد.
3. بيئة مشتركة في العقار - بعض أركان المنزل التي سيستخدمها جميع أفراد المنزل ، مثل غرفة المعيشة أو الشرفة المغلقة ، إلخ.
4. الأجهزة الكهربائية - الثلاجة ، الغسالة ، آلة القهوة - ادخل مع عربة تذكر ؟!
5. كل شئ على مستوى فندق يدعو للدعوة ويكون دفع الإيجار تبعا لذلك.
6. سوف أساعده في اختيار رفقائه في السكن - وهو أمر بالغ الأهمية!
أريدهم أن يكون لديهم كيمياء جيدة ، والتي عادة ما يكون لها جانب أنثوي للتأكد من أنها لا تشبه بشرة الرجل العجوز.
دعنا نتطرق إلى أرقام العينات لفهم كيف أثني على العقار بما يتجاوز حقيقة أنه يبدو وكأنه فندق:
لنفترض أننا اشترينا شقة من 3 غرف (غرفتي نوم) والتي تصل اليوم إلى 2,600 شيكل - 1,300 شيكل لكل غرفة زائد أو ناقص.
أشتري الشقة وأقوم بالإجراءات التالية:
* الشراء: 1,000,000،XNUMX،XNUMX شيكل
* تجديد وأثاث: 230,000 شيكل
* خدمات مساعدة أخرى (محام ، مرافقة ، مثمن ، مستشار رهن عقاري): 50,000،XNUMX شيكل
** مجموع 1,280,000،XNUMX،XNUMX شيكل **
سيتراوح الإيجار الآن بين 4,800،1,600 شيكل (5,700،1,900 شيكل للغرفة) و XNUMX،XNUMX شيكل (XNUMX،XNUMX شيكل للغرفة)
في التحسين: أقوم بإضافة غرفة وفي كل غرفة يوجد دش ومرحاض ، والمساحة المشتركة أقل صلة بعدد الطلاب في هذه المرحلة ، وبالتالي فإن معظم الاستثمار في الغرف. هذه الخطوة قانونية ، وهي ميزة كبيرة.
لتذكيرك ، تم أخذ الرهن العقاري من مليون شيكل من الشراء
لنفترض أننا أخذنا 75٪ ، هذا يعني 750,000 شيكل ، فلنفترض أنه من أجل المثال ، سيكون المبلغ المسترد حوالي 4,000 شيكل.
لدينا هنا ما بين 800 شيكل و 2,000 شيكل تدفق إيجابي.
لقد حصلنا على صفقة في موقع متميز ، وتدفق نقدي إيجابي ومستأجرين ذوي جودة عالية.
وكل هذا لأننا فهمنا المستأجر في النهاية وكيفنا العقار من أجله
من المهم بالنسبة لي أن أوضح
لم نخترع العجلة ، لقد تم القيام بها في العديد من الأماكن ، ما كان ماتان ذكيًا بما يكفي لفهمه في ذلك الوقت هو أنه لا أحد يفعل ذلك في سوق ذات جودة اجتماعية واقتصادية ، وبالتالي كان مستثمري النهائي على علم أيضًا بدفع المزيد في هذا المجال لا محالة
مثل هذه الشقة في نفس السوق لن تباع بأقل من 1,500,000،XNUMX،XNUMX شيكل وما زلت كذلك.
ميزة أخرى مثيرة للاهتمام هي أن نفس الشقة التي تم شراؤها بمليون شيكل ستحصل على تقييم أعلى ، لذلك سأتمكن لاحقًا من سحب أموال إضافية من الجدران لغرض تمويل المعاملات التالية.
خلاصة القول
عندما تصل إلى السوق ، ستفهم من هم السكان الذين تستهدفهم ، كما هو الحال في أي عمل آخر ، صحيح أن العقارات عبارة عن أرقام ، لكن أولئك الذين يديرون هذه الأرقام هم أشخاص ، لذا يتخصصون في الأشخاص
*** من المهم ملاحظة أن الأرقام هي مثال على معاملة ويمكن أن تتغير بناءً على المعاملة
العقارات تتم في الميدان
يحب،
روي جولان
ردود