الطريق إلى أول صفقة فليب
BSD
"الطريق إلى أول صفقة فليب"
#יזמהשבוי #Gil_Levi_Zedek
# المشاركة 2
"مع القدمين في الأحذية
مع وضع العقل في الاعتبار
جد طريقك
لا تخاف.
يمكنك وتعرف ، جاهزة وجاهزة
وأنت من يقرر أين ".
(دكتور سوس)
لذا بعد # post1 كما ذكرنا ، قررت منذ حوالي عامين الشروع في رحلة جديدة ، كنت أعلم أنني مستعد لإجراء التغيير وقد حان الوقت ، قررت أن أحقق حلمي في ممارسة العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية!
عندما أريد شيئًا أحصل عليه ، إنها مجرد مسألة وقت!
كان ذلك وقتها خلال فترة كورونا ، الوقت الذي تعلمت فيه الكثير ، شاركت في عشرات الندوات عبر الإنترنت والتكبير / التصغير ، التقيت بأصدقاء جدد منخرطون في هذا المجال وقاموا بالفعل بمعاملات عقارية ، كرست ساعات وساعات للقراءة مقالات ، مقاطع فيديو إثراء احترافية ، YouTube ، Bigger Pockets ، كنت حاضرًا في منتديات محددة للعقارات في الولايات المتحدة الأمريكية (راجع دخول المنتدى المحترم اليوم).
خلال المحادثات التي أجريتها مع مستثمرين ورواد أعمال مبتدئين وذوي خبرة فيما يتعلق بالعقارات الأمريكية ، ظللت أسمع اسم رافي مزراحي ، الذي كان لديه أيضًا عدد غير قليل من المستثمرين الذين تحدثت معهم ، وحتى بعض الذين دخلوا بالفعل في معاملات خلال دورة.
في ذلك الوقت قابلت رجلاً عزيزًا جدًا كان خريجًا موشيه عرفانيان. التقينا لتناول القهوة وتحدثنا عن كيف بدأ ، ماذا فعل؟ وأتذكر أنني سألته "من أين سأحصل على المال لشراء عقار في الولايات المتحدة؟" قال لي: "جيل ، اقفز إلى الماء ... ابدأ السباحة ... كل شيء سينجح ... ستلتقي بأشخاص ... ستأتي الأشياء إليك على طول الطريق ..."
في نفس اليوم ، اتصلت بتومر ماركوفيتش ، مدير مكتب رافي مزراحي - صانع الصفقات (وهو اليوم أخ عزيز) وقمت بالتسجيل في الدورة.
منذ البداية ، أدركت على الفور أنني وصلت إلى مكان رائع ، والاحتراف ، والرغبة في مشاركة وتبادل المعرفة التي اكتسبها ، والمجتمع الهائل لـ "Deal Maker" هو شيء لا تصادفه كل يوم ، ومع Tomer البطل الذي أعطاني إجابة (سواء عبر الهاتف أو Zoom) على كل سؤال خلال الدورة ، كنت أعرف أنها مسألة وقت فقط حتى دخلت في الصفقة!
خلال الدورة التدريبية ، قمت بتكوين صداقات مع شريك جميل ، عندما بدأنا في منطقة كليفلاند أوهايو (مثل العديد من المستثمرين) ، وفي النهاية قررنا الذهاب إلى السوق الذي كنت أفكر فيه منذ البداية - ديترويت ميشيغان. غمز شيء ما في وجهي ... الأسعار الرخيصة والعائدات المجنونة جنبًا إلى جنب مع إمكانية النمو المتجدد أدت المهمة وقررنا أن نصل إلى الطريق.
لقد لاحظت أن العديد من الأشخاص الذين نجحوا في عالم العقارات أو في عالم الأعمال بشكل عام ، عادة ما يكون لديهم "مرشد" ، أو شخص رافقهم على طول الطريق ، يهتم بتوجيههم وإبقائهم في الاتجاه الصحيح .
كنت أبحث عن شخص يستثمر في ديترويت وأخيراً أتيت إلى شاي بار الذي كان يستثمر هناك لعدد من السنوات وقام ببعض المعاملات العقارية. بعد الكثير من الإقناع وافق على أن يكون رفيقنا. الآن كنت متأكدًا بالفعل عندما يكون لدي مثل هذا الدعم من حولي ، فلا توجد طريقة لعدم الدخول في صفقة!
بدأنا في فحص وتحليل العشرات من الخصائص ، الخصائص التي بدت على السطح أن لها إمكانات ، ولكن بعد فحص الأرقام بعمق ، اكتشفنا أنها غير منطقية.
.
ثم يمر يوم آخر ، ويوم آخر ، ويمر شهر وشهران ، إلى ما بعد أخيرًا:
64 خاصية اختبرناها (في السابق كان هناك 13 خاصية اختبرناها في كليفلاند) ،
عدد لا يحصى من الأيام والليالي من تحليل المعاملات ، و Excel (وليس المشروب) ، وفتح شركة ذات مسؤولية محدودة ، وإصدار رقم EIN ، و ITIN والعنوان البريدي وفتح حساب مصرفي (بنك حيث أقوم اليوم بفتح حسابات بنكية بشكل قانوني للمستثمرين الإسرائيليين) ، والمكالمات الهاتفية ورسائل البريد الإلكتروني إلى المهنيين في الولايات المتحدة "ب التي تضمنت ، من بين أمور أخرى ، مقابلات مع وكلاء العقارات والمفتشين والمقاولين وكل شيء من أجل العثور على الفريق الذي يمكننا من خلاله تنفيذ المشروع بأفضل طريقة ، والمشاورات مع رواد الأعمال ذوي الخبرة وبالطبع مع "صانعي الصفقات" الآخرين ،
5 عروض أسعار للعقارات المحتملة التي قدمناها ،
عرض واحد تم قبوله وقمنا بإسقاطه (بعد الفحص وعرض أسعار للتجديد ، لم تعد الأرقام منطقية ، قررنا إسقاط الصفقة) ،
ثم جاءت "الصفقة الأولى":
عقار يقع في حي تاريخي مرموق ومطلوب للغاية في شمال غرب ديترويت ، في موقع متميز ، بجوار حديقة جميلة على مسافة قريبة ، السعر المطلوب 100,000 دولار.
قدمنا العرض في بداية 22 آذار (مارس) ، وهذه المرة ، على عكس العروض السابقة ، قلت إننا سنستخدم استراتيجية مختلفة - لقد قدمنا عرضًا قريبًا من السعر المطلوب (93,000 دولار أمريكي) من أجل "قفل" العقار في العقد ، مع العلم أنه بعد المعاينة سنتفاوض مرة أخرى على العقار ، وقد نجح الأمر!
لذلك مباشرة بعد قبول عرضنا ، أرسلنا فحصًا للممتلكات ، وقمنا بعمل قائمة بالأشياء التي أردنا تجديدها ومستوى التجديد ، وأرسلنا إلى المقاولين للحصول على عروض أسعار التجديد.
بمجرد استلامنا للعروض مقترنة بتقرير الفحص ، فهمنا بشكل أو بآخر موقفنا وعادنا لإجراء مفاوضات أخرى مع البائع.
بصفتي شخصًا يتعامل مع العقارات في إسرائيل ، فأنا أدرك أهمية التفاوض مع استراتيجية. إذا كان لديك سعر معين تريد الوصول إليه ، فأنت بحاجة إلى التخطيط له وليس مجرد إلقاء الأرقام في الهواء.
لذلك طلبت من وكيلنا تقديم عرض بأرقام غير كاملة (70,321 دولارًا أمريكيًا) ، وقمت بتنسيق التوقعات بالنسبة له وانطلقنا.
في النهاية سددها وتم قبول العرض الأخير كجزء من المفاوضات ، وأخيراً في بداية 23 أبريل ، تمكنا من إغلاق العقار بسعر 74,000 دولار ، عندما تم تقديم ARV للعقار ، وقيمته السوقية بعد التجديد حسب تقديراتنا كان 235,000 ألف دولار!
انتظر ... ماذا عن المال الذي يجب أن تسأل عنه؟
جلبت أنا وشريكي المال من المنزل ، مهما كان لدينا (أخذت قرضًا من البنك بسعر فائدة ممتاز ، وقرضًا آخر مقابل تكملة صغيرة بسبب صندوق تدريب) ، ومن أجل جمع باقي الأموال ، اقترحنا على زملائنا في الفصل الانضمام إلينا في الصفقة على شكل "مستثمر دين" ، أو بالعبرية "شخص يمنحنا قرضًا بسعر فائدة ثابت".
الحقيقة هي أن عددًا لا بأس به من الأصدقاء اتصلوا بنا ، حتى أننا فوجئنا بعدد الأشخاص المهتمين ، مما أظهر لي مدى صحة الجملة التي ظلوا يخبرونني بها ، "هناك أموال ، ما عليك سوى معرفة مكان الحصول عليها من "، اخترنا المستثمر الذي يناسبنا ، واتفقنا على التفاصيل ، ووقعنا عقدًا ونحن في الخارج.
كما ذكرنا ، تم قبول عرضنا الخاص بالعقار ، وعملية الشراء جارية وبدأنا في التعامل مع شركة العنوان.
ماذا يحدث الان؟ ماذا تفعلون؟ ماذا توقع؟ ما الذي يجب تدوينه في عقد الشراء؟
متابعة إلى المشاركة التالية ...
ردود