خطة التجديد والتعامل مع المقاول وتأمين العقار وطرحه للبيع
BSD
"خطة التجديد ، التعامل مع المقاول ، تأمين الممتلكات ، البيع"
#יזמהשבוי #Gil_Levi_Zedek
# المشاركة 5
مساء الخير اشترينا العقار فماذا الآن؟ كيف تعد خطة التجديد؟ أو بالاسم المهني Scoop Of Work وباختصار SOW؟
حسنًا ، لا توجد صيغة ثابتة ، فكل شخص لديه طريقته الخاصة في كيفية إعداد خطة التجديد. يمكن تقسيمها إلى غرف: غرفة معيشة ، مطبخ ، غرفة طعام ، غرفة 1 ، غرفة 2 ، غرفة 3 ، حمام 1 ، حمام 2 ، بدروم ، إلخ ، ويمكن أن يتم ذلك حسب التقسيم العام: داخل المنزل: الجدران ، أرضية ، حمام ، غرف نوم ، كهرباء ، سباكة ، بدروم ، خارج المنزل: بستنة ، شرفة ، سقف ، إلخ.
ما الذي يجب القيام به في التجديد لمنحها القيمة المضافة التي ستمنحها شيئًا غير عادي مقارنة بالعقارات الأخرى المعروضة للبيع في نفس المنطقة:
نظرًا لأنني أحب الخوض في التفاصيل ، فقد أعددنا بيانًا تفصيليًا للغاية ، وقمنا أيضًا بمحاكاة رائعة للممتلكات وكيف يجب أن تبدو في D3.
في الأصل كان ملكيتنا 3 / 1.5 ووفقًا للبوصلة الحالية ومن أجل تعظيم قيمة ARV للممتلكات ، فقد جعلناها 3 / 2.5 مما يعني 3 غرف نوم ودشّان و 2 دورات مياه.
عند تجديد عقار في الولايات المتحدة مقابل صفقة فليب ، عادةً ما تكون أهم الغرف للاستثمار فيها هي المطبخ والحمامات. لماذا؟ لأن هذه هي الغرف التي تجعل "واو" للمشتري المحتمل عندما يدخل المنزل.
كان تجديدنا ضخمًا للغاية والذي تضمن تقسيمًا جديدًا للداخل الداخلي بالكامل على أرضية المدخل ، وكسر الجدران ، وسقف جديد ، وأرضية ، وطلاء وإنشاء مساحة مفتوحة تمنح إحساسًا "بالمساحة" عند دخول المنزل
بتكلفة ضئيلة تبلغ بضع مئات من الدولارات ، قررنا ترقية عدادات المطبخ إلى رخام أبيض من نوع الكوارتز مع عروق رفيعة ، وجزيرة بها قضيب / موضع جلوس ، وبالاقتران مع خزائن المطبخ ذات المقابض السوداء والمساحة المفتوحة. تم إنشاؤه ، وإعطاء المطبخ "رائع" كممتلكات منزلية.
كما هو الحال في الحمامات ، قررنا ترقية الأجهزة إلى اللون الأسود (الحنفيات ، رف المناشف / ورق التواليت ، المصباح ، إلخ) بحيث يمنح المزيج الصحيح للألوان إحساسًا بالفخامة وجمالًا عصريًا ورائعًا. خطوط نظيفة.
شيء آخر ناقشناه حول تصميمه هو الموقد ، فكرنا في البداية في استمرار الخط الأبيض النظيف في الموقد أيضًا ، ولكن بناءً على توصية من شركة التدريج ، قررنا التحقق من عدة خيارات لترقية الموقد ، وأخيراً ذهبنا إلى ظل رمادى مذهل يكسر بياض الجدران ويؤكد على الموقد ويحوله كنوع من إكسسوارات الأثاث ، الحقيقة كانت مذهلة.
الاختبار دائمًا ، هل سيوفر الاستثمار قيمة إضافية؟ هل هذا شيء يمكن أن يساعد في بيع أو تمييز العقارات الأخرى لمنح ممتلكاتي ميزة عليها.
إذا كانت الإجابة "نعم" ، فإن الأمر يستحق إنفاق المزيد للحصول على المزيد.
نظرًا لوجود غرفة نوم أيضًا في طابق المدخل ، قررنا الاستفادة من ذلك وإضافة حمام كامل به مدخلين ، أحدهما من غرفة النوم والآخر من غرفة المعيشة بحيث يمكن للضيوف استخدامها أيضًا. في وجدنا أثناء فحصنا أنه في معظم المنازل كانت غرف النوم تقع في الطابق الأول ، وبالتالي فإن غرفة النوم مع حمام ومرحاض شيء جعل ممتلكاتنا مميزة وقيمة على العقارات الأخرى في الحي.
إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تبدأ فيها تجديدًا للعقار ، فاطلب من المقاول أن يرسل لك بيان العمل الخاص به ، وانظر كيف يعمل ، وكيف يقوم بالتقسيم ، واسأل عن الطريقة التي سيكون مرتاحًا للعمل بها ودعنا نبدأ.
يجب أن تكون خطة التجديد الخاصة بك واضحة بما يكفي لتشمل كل شيء. مهما كان مدرجًا ، توقع أن يقوم المقاول بذلك!
أنت مطالب بالنزول إلى مستوى التفاصيل الذي تقوم ببنائه الآن من الصفر وتحتاج إلى سرد كل شيء ، من الجدران الجصية ، والأرضيات ، والمرحاض ، والحمام (بما في ذلك رف المناشف ، ورفوف ورق التواليت ، وما إلى ذلك) ، والحنفيات ( ما اللون - أسود ، نيكل ، ذهبي) ، مرآة ، إضاءة ، أي نوع من الإضاءة لكل غرفة ، مطبخ - ما لون الخزانات ، لون المقابض ، إلخ.
لديك عقار شاهدته كجزء من تحليل البوصلة و ARV الذي أعجبك ، أوصي بإظهار العقار للمقاول وإخباره: "أريد تجديدًا على مستوى هذا العقار".
لقد تلقيت عرض الأسعار ، قارنه بالعروض المقدمة من المقاولين الآخرين ، وفحص العروض ، ولن تضطر إلى الذهاب للحصول على أرخص عرض أو أغلى عرض ، ستجد العرض الذي يبدو الأفضل لك ، والذي يجمع بين خلفية المقاول (بافتراض أنك أجريت فحوصات أولية على المقاولين - عملهم السابق ، والتوصيات) ، ولخص عدد المدفوعات ، ومقدار المدفوعات ، عندما سنقوم بتحويل كل دفعة.
المقاولون مسألة حساسة. أعرف عددًا قليلاً من القصص عن المستثمرين الذين اختفى مقاولهم فجأة بأموالهم ، ومرض فجأة ، ولم يعد يجيب على الهواتف ، وما إلى ذلك. حاول أن تخلق موقفًا تكون فيه دائمًا اليد العليا على المقاول ماليًا. لقد اختلفت مع مقاول ، وانظر كيف تتعلم الدروس وتجعل المستقبل أفضل.
سيقول لك البعض ، "أنا أدفع فقط للمقاول الخاص بي في نهاية العمل". افهم أن عقلية الأمريكيين تختلف عن عقلية الأمريكيين ، فهم يعيشون من دفع شيك إلى شيك ، وليس كل مقاول لديه القدرة على العمل بهذه الطريقة.
حاول العثور على الصيغة التي تناسب الطرفين ، فمن الممكن إعطاء دفعة أولية لشراء المعدات والمواد وتحرير باقي الأموال وفقًا لمعدل التقدم.
في الاتفاقية المبرمة بينك وبين المقاول ، ستقوم بتضمين فترة التجديد ، ويفضل دائمًا تضمين شرط الحافز وشرط جزائي. إذا انتهى المقاول قبل الموعد المحدد ، فسيحصل على مكافأة ، وإذا تجاوز التاريخ المحدد ، فستحدد غرامة على سبيل المثال 50 دولارًا عن كل يوم متأخر (سيوافق البعض على ذلك والبعض الآخر لن يوافق عليه).
حدد عدد المرات التي سيقوم فيها المقاول بإبلاغك بالتجديد ، وإرسال الفيديو والصور ، وتأكيد حضور شخصك للتحقق من جودة العمل.
لقد أغلقت جميع الزوايا ، وبدأت في التجديد ، وسوف تشرف وتشرف وتتأكد من أن الأمور تسير وفقًا لخطة التجديد. ضع في اعتبارك أنه قد تكون هناك أشياء يجب القيام بها لم تفكر فيها في البداية ، لذلك اترك دائمًا "في الرماد" للمستقبل.
لقد انتهيت من التجديد ، أوصي بتنظيم العقار ، فقد أظهرت الدراسات أن العقار الذي يتم عرضه على مراحل يتم بيعه بشكل أسرع وبسعر رائع ، مقارنة بالعقار بدونه. يحب الأمريكيون أن يروا كيف سيبدو منزلهم عندما يكون مفروشًا بالكامل.
التقط صورة احترافية للممتلكات - فهم لا يقولون فقط "الصورة تساوي ألف كلمة" ، نحن نشتري شيئًا أولاً وقبل كل شيء بأعيننا.
نظام أمان للممتلكات:
إذا كان هناك شيء واحد يسعدني أننا فعلناه ، فهو تثبيت نظام أمان في العقار يتضمن مستشعرات للنوافذ والأبواب بالإضافة إلى الكاميرات التي تم توصيلها مباشرة بمركز الاتصال بشركة Simply Safe ، مما جعلنا ننام بشكل سليم (أقل فائدة بالنسبة لي ، لأن التطبيق تم تثبيته على هاتفي وفي البداية كان من المزعج تلقي مكالمة من المندوب الذي سأل: "لقد اكتشفنا حركات مشبوهة وجرس المنبه ، هل كل شيء على ما يرام"؟) .
جمال النظام يفوق قدرتي على رؤية حالة الطقس في ديترويت في الوقت الفعلي ، لقد أثبت نفسه في الميدان والحمد لله أنهم لم يقتحموا ممتلكاتنا ولم يسرقوا الفرن وخزان الماء الساخن.
لقد سمعت منذ وقت ليس ببعيد ، عن خيار متاح وأرخص ، شراء جهاز توجيه ببطاقة SIM للإنترنت وكاميرا (كاميرات) متصلة عبر البلوتوث (أمازون). هذا شيء بسيط نسبيًا يمكن لوكيلك أو رجلك في مجال الأحذية القيام به.
تسويق العقار للبيع
مرت بضعة أشهر منذ أن بدأ وكيلك تسويق العقار ، ألم يكن هناك الكثير من المهتمين؟ بدون اقتراحات؟ لا تخجل من طرد الوكيل ونقل تسويق العقار إلى شركة أقوى (أوصي بتعيين الحصرية للوكيل لمدة 3 أشهر).
لقد تلقيت عرضًا ، إذا كان منخفضًا فلا تخجل من رفضه أو التفاوض. نجح ، ما هو جيد ، لم ينجح ، انتظر العرض التالي. يرجى ملاحظة ، قبل طرح العقار للبيع ، تحقق مرة أخرى من ARV الخاص بالعقار ، فمن الممكن أنه خلال الفترة التي تم فيها تجديد العقار ، تغيرت الأشياء ، سيتغير السوق - تمامًا كما حدث معي ، لذلك من المهم في خطة العمل أن يكون لديك هامش أمان كافٍ في سعر العقار حتى لا ينتهي بك الأمر بخسارة.
لقد تلقيت عرضًا جيدًا لك ، حظًا سعيدًا ، ننتقل الآن إلى عملية الإغلاق. كما فعلت في عملية الشراء ، فإن الأمور هي نفسها الآن فقط في الاتجاه المعاكس - أنت على الجانب الآخر.
سوف تتلقى عرض الشراء من المشترين ، مع أيام التفتيش ، وبعض رسوم الجدية ، وأيام للإغلاق. يمكنك بالطبع التفاوض وإذا كان هناك رقم لا يناسبك ، اطلب من الوكيل تغييره ، على سبيل المثال يريد المشترون 15 يوم تفتيش ، يمكنك تعيين 7 أيام ، إلخ.
لقد أغلقت جميع التفاصيل ، وبدأت شركة العنوان في العمل ، وستتلقى حزمة من المستندات للتوقيع مرة أخرى.
يرجى ملاحظة ما يلي: في إجراءات البيع ، يُطلب منك التوقيع أمام كاتب عدل (على عكس الشراء) ، لذلك ما يمكن فعله هو مطالبة الوكيل بإعداد مستند تصادق فيه على سلطة شخص ما نيابة عنك (يمكن كن وكيلًا أو شخصًا من مكتبه أو أي شخص آخر تثق به هناك) وسيكون قادرًا على توقيع المستندات النهائية في شركة العنوان في يوم الإغلاق ، والآن يبقى انتظار العنوان لتحويل الأموال إليك . حظا سعيدا فعلت ذلك!
دعنا نعود إلى صفقة التقليب - لقد انتهينا من التجديد ونعرض للبيع
بعد حوالي ثلاثة أشهر من التجديد ، تم طرح العقار للبيع ، ولكن خلال هذه الفترة بدأ السوق في التغير ، وبدأ التضخم في الولايات المتحدة ، ونتيجة لذلك بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع ، مما تسبب في تغير السوق ودفعه. يخرج العديد من المشترين من السوق ، ثم مر شهر آخر وشهر آخر وفي الوقت نفسه كان سعر الفائدة يرتفع ويصعد ، مما جعل من الصعب على المشترين المحتملين الحصول على قرض عقاري.
ذهبنا مع العقار للبيع في 22 سبتمبر وبسبب تغير السوق لم تكن هناك حركة من يعرف ماذا. أدركت أنه يجب علينا تحديث العقار ، لذلك قررنا في 22 ديسمبر إزالته من السوق حتى لا "نحرقه" ، مع العلم بأن الجميع سيكونون الآن أكثر انشغالًا بالعطلات ورحلات الطيران للعائلة والهدايا والوجبات والخضروات الأخرى ، بالإضافة إلى أن الطقس بدأ بالفعل في تساقط الثلوج ، شيء من التجربة الشخصية في العقارات خلال فصل الشتاء ، هناك معاملات أقل والناس أقل استعدادًا للتعامل مع شراء المنازل.
واصلنا الجلوس على السياج أثناء مراقبة وضع السوق ، وعندما رأيت أن هناك تحولات في السوق (في نفس الوقت راجعت المحترفين الذين أعرفهم هناك للتحقق من البيانات) ، قررنا في 23 فبراير إعادة عقار للبيع ، عندما قررنا المحاولة مع مكتب وسيط آخر - من بين أكبر وأفضل المكاتب في ديترويت.
لم تكن طلبات العروض طويلة قادمة ، وبدأنا في تلقي تحديثات من الوسيط حول اهتمام كبير جدًا من المشترين ، وأنا أعلم ذلك جيدًا ، لأنه في كل مرة يأتي فيها وكيل مع عميل إلى العقار وينسى إلغاء تنشيط النظام ، تلقيت على الفور مكالمة من الخط الساخن:
مرحبًا ، هل هذا جيل ليفي تسيدك (صِفها لك بلكنة أمريكية)
نعم هذا انا
تلقينا تنبيهًا ورأينا أشخاصًا يدخلون المنزل ، فهل كل شيء على ما يرام؟
نعم نعم ، إنه وكيل نسي ببساطة إلغاء تنشيط النظام!
لذلك بعد أن جاء عدد من المشترين المحتملين لرؤية العقار ، تلقينا عددًا من عروض الأسعار حتى حصلنا أخيرًا على العرض الذي يناسبنا. إجراء مفاوضات نهائية وصقل الشروط وأغلقنا الصفقة.
هذه التجربة تحركني في كل مرة. هذه هي اللحظة التي تدرك فيها أننا قمنا بـ "قلب" على عقار في الولايات المتحدة (كما ترون في كل هذه المسلسلات على التلفزيون) ، بينما نحن في إسرائيل على الإطلاق ، وندير عملية واحدة كاملة للمحترفين من جميع الأنواع ، أخذ ممتلكات قديمة ، وبث الحياة فيها وتحويلها إلى شيء يكون شخص ما على استعداد لدفع ثمنه بأفضل ما لديه من مال.
في وقت جيد وناجح قمنا ببيع العقار في 23 مارس وهذه هي الأرقام:
شراء 74,000 دولار
تجديد 78,800 دولار
بيع 226,000 دولار
هنا بعض الصور قبل وبعد
ما رأيك؟
ردود