هل وصلت أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري إلى ذروتها؟ نظرة متفائلة إلى الأمام
لا تزال أسعار المنازل في أمريكا في ارتفاع ، وتحوم الآن حول متوسط 430,000 ألف دولار في أبريل. لكن يبدو أخيرًا أنه من المرجح أن تنخفض تكاليف الإسكان المرتفعة ، ربما في أقرب وقت من هذا الشهر.
هذا وفقًا لتقرير جديد صادر عن Realtor.com® ، والذي وجد أن أسعار إدراج أبريل ارتفعت بنسبة 2.5٪ فقط مقارنة بالعام السابق. هذا هو أبطأ نمو سنوي منذ أبريل 2020 ، عندما أدى إغلاق COVID-19 إلى توقف سوق العقارات.
بعد إعادة فتح الأسواق ، أطلق الوباء العنان لارتفاع حاد وغير مسبوق في أسعار المساكن ، وبلغ ذروته عند 449,000 دولار في يونيو الماضي. لكن الأرقام الأخيرة تشير إلى أن سوق البائع المتفشي هذا ربما يكون قد بلغ ذروته أخيرًا وسيختفي قريبًا.
"في ظل هذا المعدل من التباطؤ ، من المتوقع أن تنخفض أسعار الإدراج مقارنة بالعام السابق في وقت ما من شهر مايو" ، هذا ما توقعته دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com في تحليلها الأخير لاتجاهات الإسكان. "بالنسبة للمشترين ، يمكن أن يكون التباطؤ والانخفاض المحتمل في أسعار القائمة مصدر ارتياح مرحب به".
لماذا قد تكون أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري قد بلغت ذروتها
وإليك المزيد من الأخبار الجيدة لشهر مايو: طالما استمر التضخم في فقدان قوته ، فقد تنخفض معدلات الرهن العقاري قريبًا أيضًا.
توقع سام خاطر ، كبير الاقتصاديين في شركة فريدي ماك ، مؤخرًا أنه "مع تباطؤ معدل التضخم ، ينبغي أن تنخفض أسعار الفائدة برفق خلال عام 2023".
قد تكون هذه الجرعة المزدوجة من الأمل هي ما يحتاج مشترو المنازل سماعه الآن للوصول إلى بعض المنازل المفتوحة والتحرك.
"قد نشهد تحسنًا في القدرة على تحمل التكاليف مقارنة بالعام الماضي في الأشهر المقبلة ،" يستمر هيل. ومع ذلك ، "من المهم ملاحظة أنه من المتوقع أن يستمر التوافر في خلق رياح معاكسة للعديد من مشتري الشقق هذا العام."
وبالفعل ، فإن التكلفة الشهرية للتمويل 80٪ من المنزل النموذجي أعلى بنسبة 19٪ مما كانت عليه قبل عام ، أي ما يعادل 340 دولارًا إضافيًا شهريًا.
حتى تنخفض هذه التكاليف ، من المرجح أن يظل سوق الإسكان محاصرًا إلى حد كبير في منافسة شديدة ، حيث ينتظر مشترو المنازل انخفاض الأسعار وينتظر البائعون المزيد من المشترين للانخفاض.
يقول لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين®: "قد يرغب بعض المشترين والبائعين في الانتظار".
ومع ذلك ، فإن الانتظار يحمل بعض المخاطر.
يوضح يون: "يمكنك رفع أسعار المنازل عندما تكون الأسعار أقل ، بدلاً من أن يتمكن المشترون من التفاوض على سعر أفضل الآن ثم إعادة التمويل إذا انخفضت الأسعار". "مع هذا المخزون القصير ، من غير الواضح ما إذا كان المنزل المناسب لسعر السوق سيظهر الآن لاحقًا."
لماذا لن يكون خفض أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري كافياً
على الرغم من أن تكلفة المنازل قد تكون أقل قليلاً قريبًا ، إلا أن مشتري المنازل قد يواجهون مشكلات أخرى. أولاً ، ببساطة لا توجد منازل كافية للبيع.
على الرغم من أن شهر أبريل شهد زيادة بنسبة 48.3٪ في القوائم مقارنة بالعام السابق ، إلا أن المخزون "لا يزال أقل من مستويات ما قبل الوباء" ، كما يشير هيل. "هذا يعني أنه لا يزال هناك عدد أقل من المنازل المتاحة للشراء في يوم عادي في أبريل مقارنة ببضع سنوات مضت."
بالإضافة إلى ذلك ، تباطأ معدل نمو المخزون في أبريل للشهر الثاني على التوالي ، مع إضافة عدد أقل من العقارات الجديدة بنسبة 21.3٪ إلى المزيج العام في ذلك الشهر.
توقف العديد من البائعين عن الإدراج لأنهم يشعرون بأنهم "محاصرون" بسبب معدلات الرهن العقاري المنخفضة الحالية.
بالإضافة إلى ذلك ، قد تبدو احتمالية البيع أقل إغراء ، الآن بعد أن أصبح سوق البائعين الرائعين في العامين الماضيين في اتجاه هبوطي.
في أبريل ، حصلت 12.2٪ من المنازل المدرجة على تخفيض في الأسعار. هذا أقل من متوسط 2017-19 ، يلاحظ هيل ، مشيرًا إلى أن "البائعين قد يحددون سعر طلبهم الأولي ليكون أكثر تماشيًا مع توقعات المشترين مما كان معتادًا قبل الوباء."
كما أن المنازل باقية في السوق بمتوسط 49 يومًا في أبريل. هذا 17 يومًا أكثر من العام الماضي ، على الرغم من أنه لا يزال أقصر مما كان عليه قبل الجائحة.
ومع ذلك ، يبدو المستقبل مشرقًا للعديد من البائعين ، خاصةً إذا كانوا يمتلكون منازلهم لفترة من الوقت.
يقول هيل: "البائعون الذين كوّنوا ملكية منازل في وضع أفضل للعثور على منزلهم التالي في سوق بارد". لكنهم "قد يضطرون إلى التخفيف من توقعاتهم لبيع منزلهم الحالي".
حيث تختبئ أسواق الإسكان الميسور التكلفة
وفي الوقت نفسه ، يبحث مشترو المساكن عن مساكن بعيدة وواسعة النطاق بحثًا عن منازل ميسورة التكلفة.
يستهدف الكثيرون المترو الأقل تكلفة في وسط البلاد ، على الرغم من أن هذا بدوره تسبب في ارتفاع الأسعار في تلك المناطق. ارتفعت الأسعار بشكل أكبر مقارنة بالعام الماضي في ممفيس ، تينيسي (31.7٪) ، ميلووكي (21.7٪) وكانساس سيتي ، ميزوري (21.1٪).
على الجانب الآخر ، فإن المناطق التي اجتذبت معظم الوافدين الجدد أثناء الوباء - وحيث ازدهرت الأسعار - تعمل الآن على عكس العديد من هذه الأنماط. شوهدت أكبر انخفاضات في الأسعار في أوستن ، تكساس ، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 8.8٪ على أساس سنوي ؛ لاس فيغاس حيث تراجعت بنسبة 7.1٪ ؛ وهيوستن بنسبة 4.6٪.
يعتقد يون أن العديد من الحركات بعيدة المدى التي أوجدتها بداية العمل عن بُعد في عام 2020 قد تنتهي ، لكن ترتيبات العمل ستظل تلعب دورًا في تحديد المكان الذي يعيش فيه الناس.
يقول: "ستكون التحركات الإقليمية بعيدة المدى محدودة - على سبيل المثال ، عبر سوق سينسيناتي المربح للغاية من سان فرانسيسكو". "لكن الذهاب إلى المنطقة التالية والضواحي الخارجية سيكون أمرًا شائعًا. المنازل أرخص في الحلقات الخارجية ، وأولئك الذين لديهم فرصة للعمل من المنزل من حين لآخر لن يضطروا إلى السفر كل يوم ".
ردود