خصائص ممنوع
# مبتكر الأسبوع تشن غولدشتاين
# المشاركة 4
خصائص ممنوع
كل من استثمر في العقارات يعرف المقولة
يتم تحقيق الربح في العقارات بالفعل عند الشراء.
ماذا يعني هذا؟
في كل صفقة تجارية نريد أن نشتري بثمن بخس ونبيع باهظ الثمن.
الفرق بين تكلفة الشراء والبيع هو ربحنا.
في العقارات يعني هذا شراء عقار بسعر أقل من سعر السوق.
بهذه الطريقة ربحنا مضمون.
هناك جميع أنواع الطرق لشراء عقار بسعر أقل من سعر السوق.
مثلا:
- شراء عقار متهدم غير صالح للسكن وتجديده.
- الشراء من خلال وسيط يذهب مباشرة إلى أصحاب العقارات الذين لم يخططوا للبيع.
- شراء قطعة أرض وبناء واحدة جديدة.
في النهاية ، استثمارنا بالكامل (عقار أو قطعة أرض + تجديد أو إنشاء + سمسرة ، محامي ، إلخ.)
يجب أن تكون أقل من القيمة السوقية للعقار حتى نتمكن من تحقيق ربح.
في طريقتي ، هذا يعني شراء العقارات الممنوعة.
بعد القيام بذلك عشرات المرات ، يمكنني أن أخبرك أنه من الممكن شراء العقارات بنسبة 50٪ وحتى 70٪ أقل من سعر السوق.
איך זה עובד؟
غالبًا ما يحدث أن يفشل أصحاب العقارات في سداد أقساط الرهن العقاري (خاصة عندما ترتفع أسعار الفائدة) ويخضع العقار لحبس الرهن في محكمة المقاطعة.
لا تحاول المحكمة تحقيق ربح ، ولكن فقط لتغطية ديون مالك العقار على الرهن العقاري. ويمكن أن يكون الدين أقل بكثير من القيمة السوقية للعقار. حتى نصف السعر أو أقل من ذلك بكثير. في كثير من الحالات يكون عُشر قيمة العقار.
لذا فإن المحكمة تعرض العقار للبيع بالمزاد ، ومن الواضح أننا لسنا الوحيدين الذين قدموا العطاءات.
مع كل عرض (في متناول اليد) يزيد المبلغ بمقدار 100 دولار. في كل مرة يقوم فيها شخص ما برفع السعر ، يوجد مؤقت لمدة دقيقة واحدة يمكن خلالها تقديم عرض جديد. إذا لم يتم رفع السعر بعد دقيقة كاملة ، ينتهي المزاد ويفوز أعلى عرض.
أنا شخصياً أفضل كتابة الحد الأقصى مباشرة. إذا غادر المنافسون المزاد ، فسأدفع 100 دولار أكثر من آخر مزايدة ، وليس بالضرورة الحد الأقصى الذي حددته ، لكنني أسجل المبلغ مقدمًا ، وبهذه الطريقة يتم تحديث عرض التسعير الخاص بي تلقائيًا.
لكن بعض الناس يفعلون ذلك يدويًا. انتظر ما يقرب من دقيقة حتى تمر ثم اجمع مائة دولار.
ومره اخرى..
ومره اخرى…
لقد كنت أقدم العطاءات منذ عشر سنوات وما زلت لم أحسب هذه الإستراتيجية.
ربما يفكرون في إرهاق المنافسين مثل هذا 🙂
على أي حال ، أقوم بجميع الاختبارات قبل اقترابي من العطاء ولدي رقم لا أتجاوزه.
وهي تختلف من مناقصة إلى أخرى ، لأنك في بعض الأحيان تحتاج إلى التجديد مقابل 5,000 دولار ، وفي بعض الأحيان تحتاج إلى التجديد مقابل 20,000 ألف دولار.
أستخدم آلة حاسبة خاصة طورتها بنفسي ، وتعطيني الحد الأقصى لمبلغ العرض عندما أحدد النسبة المئوية للربح المطلوب.
في المتوسط ، يجب أن تكون تكلفة الشراء + تكلفة التجديد 70٪ من القيمة السوقية للعقار ARV.
إذا تجاوزت العطاءات في العطاء ذلك ، أنسحب من العطاء.
لا تقع في حب الصفقة!
بقدر ما يهمني ، لا يوجد سوى Excel ، ويجب ألا يتجاوز الرقم المكتوب في Excel.
نصائح العطاء
قم بإجراء فحص شامل للممتلكات ، من وجهة نظر مادية (تقدير سعر التجديد بأكبر قدر ممكن من الدقة) ، ومن وجهة نظر قانونية (البحث عن عنوان).
فحص الممتلكات - لا تدخل العطاء عندما:
1. جدوى الصفقة ليست جيدة ، فالأرقام لا تعمل حتى قبل الجراحة. أي أن مبلغ الدين قريب من أو أعلى من قيمة العقار.
2. الممتلكات مشغولة. أي أن أصحاب العقار يعيشون في المنزل. في مثل هذه الحالة ، يجوز لمالك العقار تدمير العقار عند إخلائه (إذا كان المستأجرون يعيشون في العقار على ما يرام).
أين يمكنك الوقوع في المنحنيات؟
- إذا كان تقدير سعر التجديد غير صحيح.
- إذا لم يتم إجراء فحص صحيح للملكية وهناك التزامات لست على علم بها.
- تحتاج بشكل أساسي إلى التأكد من عدم وجود رهن عقاري ثان على العقار و / أو أن HOA ليس الطرف الذي يحبس الرهن.
- تسمى هذه الحالة قضية CC ، مما يعني حبس الرهن لدين ثانوي (Lien) ، وبيع هذا الرهن ، لا يزيل الرهن من الرهن العقاري ، فيذهب الدين لمن ربح العطاء!
لذلك عندما تعرف ما يجب الانتباه إليه ، فإن العقارات الممنوعة تعتبر مجالًا مربحًا للغاية.
لن نفوز دائمًا بالمناقصة ، لكن لا يوجد حد لعدد المناقصات التي يمكن الوصول إليها.
عندما تقترب من العطاءات الكافية ، ينتهي بك الأمر بالحصول على عقارات رائعة بأسعار أرضية.
حتى عندما تضيف تكاليف التجديد وتكاليف الإغلاق ، فإنك تحصل على ربح ضخم.
متوسط تقلبات الممتلكات الممنوعة هو 25٪ عائد.
ولدي معاملات بعائد 40٪ ومعاملات بعائد 45٪.
لا أعرف أي أداة استثمارية تدر مثل هذه العوائد.
فلماذا لا يفعلها الجميع؟
سنتحدث عنها في المنشور التالي.
ردود