نظرة على سوق العقارات المحلي الفريد من نوعه في الربع الأول من عام 2023

تتصدر إحصاءات الإسكان العقاري مرة أخرى عناوين الصحف الوطنية

تتصدر إحصاءات الإسكان العقاري عناوين الصحف الوطنية مرة أخرى ، حيث أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أن أسعار المنازل انخفضت بشكل طفيف وأن عدد مبيعات المنازل انخفض بشكل كبير في جميع أنحاء البلاد. نود أن نعتقد أننا فريدون هنا في سانتا باربرا. في الواقع ، يختلف سوق العقارات في منطقتنا الجنوبية عن الولايات المتحدة في بعض النواحي وقد يتبع أيضًا الاتجاهات الوطنية. فيما يلي ملخص وتحليل للربع الأول من سوق العقارات لعام 2023 للمناطق الواقعة بين جوليتا وكاربينتريا.

كم عدد المنازل المباعة؟ سجلت NAR انخفاضًا بنسبة 22 ٪ في مبيعات المنازل القائمة في جميع أنحاء البلاد مقارنة بالعام الماضي للشقق والمنازل مجتمعة. تتمتع سانتا باربرا بهذه الإيقاع. تراجعت المبيعات بنسبة 40 بالمائة تقريبًا مقارنة بالأشهر الـ 12 السابقة. ضع في اعتبارك أنه من منتصف عام 2020 إلى منتصف عام 2022 (ذروة الوباء) ، كانت المبيعات هنا قوية جدًا ومن بين أعلى المبيعات التي شهدناها منذ عقد ونصف ، لذا فإن جزءًا من الفرق بين هذا العام والعام الماضي لأن تلك السنوات الوبائية كانت جنونًا لمبيعات المنازل. في الأشهر الثلاثة الأولى من العام ، تم إغلاق 220 منزلاً فقط في الضمان (نصف ما رأيناه في الربع الأول من عام 2021) ؛ ومع ذلك ، يرجع هذا جزئيًا إلى بطء المبيعات في شهري يناير وفبراير 2023. كان شهر مارس أكثر ازدحامًا مع 89 عملية بيع ، وحافظ شهر أبريل على نفس الوتيرة ، لذلك نتوقع أن يستمر عدد مبيعات المنازل لدينا في الارتفاع. على الرغم من أن الأسعار المرتفعة وأسعار الفائدة تثني بعض المشترين ، إلا أن أحد العوامل المهمة في هذا العدد المنخفض من المبيعات هو أنه ببساطة لا يوجد الكثير للشراء. عدد المنازل المعروضة للبيع ، المسماة "مخزون" ، لا يزال منخفضًا للغاية. 

هل العقارات لا تزال تبيع بسرعة؟ في عام 2021 ، تم بيع 97 في المائة من المنازل المدرجة (محطمة الرقم القياسي البالغ 88 في المائة المسجل في العام السابق) ، وفي عام 2022 ، أغلقت 93 في المائة من المنازل التي تم طرحها في السوق الضمان. رقم شهور المخزون (MOI) الذي تراه في الرسم البياني عبارة عن عملية حسابية توضح المدة التي سيستغرقها بيع جميع المنازل المدرجة بمعدل المبيعات الحالي ، إذا لم يتم طرح منازل جديدة في السوق. حاليا ، هو 1.2 شهر لجميع العقارات. 15 يوم فقط (0.5 شهر) للشقق! يعتبر تقرير الاستثمار أقل من ثلاثة أشهر ميزة قوية للبائعين (سوق البائع). ومع ذلك ، أصبح الأمر أسهل قليلاً بالنسبة للمشترين الآن ، لأنه في العام الماضي في هذا الوقت ، كانت المنازل تبيع بشكل أسرع: لم يكن هناك سوى 18 يومًا من المخزون على السطح وثلاثة أيام فقط للشقق! إذا كنت تبحث عن شقة في الربيع الماضي ، في غضون ثلاثة أيام ، كان المشترون الجدد قد ابتلعوا جميع الشقق في السوق. الآن 15 يومًا. أسهل قليلاً ، لكن لا يزال صعبًا ، بالنسبة لمشتري الشقق - ولا يزال مناسبًا جدًا لبائعي الشقق. على الصعيد الوطني ، هناك 2.9 شهر من جرد المنازل والشقق ، بزيادة طفيفة عن المعدل الوطني قبل عام. 

سترى أيضًا في الجدول أنه لم يكن هناك سوى 12 شقة معروضة للبيع على الساحل الجنوبي بأكمله - من جوليتا إلى كاربينتريا - في جميع الأسعار في نهاية شهر مارس. تعكس الشقق عمومًا سوق الدخول ، حيث توجد الآن نسبة عالية من المشترين النشطين. لا تزال المنازل والشقق التي يتم تسعيرها بشكل صحيح تتلقى عروض متعددة ، خاصة في الأسعار التي تصل إلى حوالي 1.5 مليون دولار.

المنازل لا تزال لديها عروض متعددة. هل الأسعار تنخفض حقًا؟ انخفضت أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد بنحو 2,251,000 في المائة منذ هذا الوقت قبل عام. محليًا ، بلغ متوسط ​​سعر المنازل المباعة في الربع الأول من العام الماضي 200,000،2,055,000،8.7 دولار. الآن نحن أقل بحوالي 2,255,000 دولار من ذلك - 2022 دولار - وهو انخفاض بنسبة 2.5 بالمائة. ومع ذلك ، فإن متوسط ​​السعر لشهر مارس من هذا العام وحده ، XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار ، مطابق تقريبًا للسعر العام الماضي ، عندما كان السوق يقترب من ذروته. (كان أبريل XNUMX هو الجزء العلوي من سوق الإسكان ، حيث أظهر متوسط ​​سعر مبيعات لهذا الشهر بقيمة XNUMX مليون دولار). من المهم جدًا أن نتذكر أنه في الأسواق الصغيرة مثل أسواقنا ، يتقلب متوسط ​​السعر أكثر على أساس شهري بسبب انخفاض أو انخفاض قليل. يمكن للمبيعات العالية أن تسحب هذا الرقم بطريقة أو بأخرى. هنا مع تقدم العام وتوافر المزيد من البيانات ، فإنه يتساوى.

بالنسبة للشقق ، إنها رحلة مختلفة تمامًا. انظر إلى متوسط ​​سعر البيع للشقق في الرسم البياني. عند 992,500،10 دولار أمريكي منذ بداية العام حتى تاريخه ، يعد هذا رقمًا قياسيًا ويزيد بنسبة 2.8٪ عن متوسط ​​العام الماضي في هذا الوقت. ارتفعت أسعار الشقق بشكل مطرد طوال العام الماضي وارتفعت بنسبة 20٪ مقارنة بشهر ديسمبر. هذه هي نهاية السوق ذات الأسعار المعقولة ، ومثل هذا المخزون المنخفض يضع ضغطًا تصاعديًا على الأسعار. في وقت كتابة هذا التقرير في أواخر أبريل ، نشهد وصول المزيد من المخزون إلى السوق. على سبيل المثال ، يوجد حاليًا 14 شقة سكنية للبيع في المنطقة الجنوبية ، وتكلفة 1.5 منها أقل من XNUMX مليون دولار.

ماذا بعد؟ تسبب انخفاض أسعار الفائدة في عام 2021 وجزء من عام 2022 في قيام العديد من مالكي المنازل بإعادة تمويل الرهن العقاري بمعدل فائدة يبلغ حوالي 3 في المائة. المعدل هو ضعف ذلك الآن ، مضيفًا حوالي 1,600 دولار شهريًا إلى رهن عقاري قيمته 900,000 ألف دولار. الأشخاص الذين يجب عليهم البيع (منزل أكبر ، منزل أصغر ، موقع مختلف ، مدرسة مختلفة ، وفاة في الأسرة ، إلخ) لا يزالون يبيعون بغض النظر عن معدلات الرهن العقاري. الأشخاص الذين ينتقلون من أجل التغيير فقط ، ولكن لا يتعين عليهم ذلك ، يكونون أكثر ترددًا إذا كانوا يجلسون بمعدل 2.99 في المائة في منزلهم الحالي. من المحتمل تمامًا أن تتمكن هذه المجموعة من البائعين المترددين من إبقاء المخزون منخفضًا هنا لبضع سنوات أخرى على الأقل ، أو حتى تنخفض أسعار الفائدة.

توقع كبير الاقتصاديين في NAR ، لورانس يون ، أن عام 2023 سيشهد انخفاضًا في عدد المبيعات بنسبة 7٪ بشكل عام ، مع ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 2023٪ فقط في جميع أنحاء البلاد. محليًا ، من المرجح أن يظل سوق العقارات لدينا أبطأ من المتوسط ​​الوطني ، ولكن إذا اضطررنا للمراهنة ، فسنراهن على أن الأسعار في نهاية عام XNUMX قريبة جدًا مما كانت عليه في العام الماضي ، تمامًا مثل التوقعات الوطنية . ومع ذلك ، يمكن أن يختلف هذا حتى على مستوى الحي. لمزيد من المعلومات حول شريحة معينة من السوق ، اتصل بالوسيط الذي تتعامل معه. وعد إلى هذا العمود في الربع التالي لترى كيف تكونت أسواق الربيع وأوائل الصيف