لماذا ليس في إسرائيل ولماذا نعم في الولايات المتحدة؟

#יםמהשבוים Moshe Weizman #Post3

بطبيعة الحال ، عندما كنت أتعمق في العقارات وفوائد النفوذ ، حاولت أولاً الانخراط في العقارات في إسرائيل.

لم يكن هذا غريبًا بالنسبة لي لأن عائلتي كانت تمتلك دائمًا شققًا استأجروها في إسرائيل كما ذكرنا.

لقد تعلمت من مرشدين رائعين ، واخترت سوقًا في الأطراف ، وكتبت خطة عمل وذهبت إلى هناك فعليًا مرة واحدة في الأسبوع.

بسرعة كبيرة أدركت مدى صعوبة الاستثمار في العقارات في إسرائيل ، لزيادة محفظة العقارات وبالتالي الحصول على دخل إضافي كبير ..

 في مقال اليوم سنتحدث عن مزايا الاستثمار في الولايات المتحدة مقارنة بإسرائيل.

لنبدأ بمبلغ رأس المال المطلوب للبدء. في إسرائيل ، يبلغ متوسط ​​سعر الشقة حوالي 1.5 مليون شيكل ، في حين أن شقة الاستثمار في الأطراف تكلف 800,000 ألف شيكل على الأقل. 

في الولايات المتحدة الأمريكية ، يبدأ الدخول إلى اللعبة في مناطقنا بمبالغ أقل بكثير عندما يكون من الشائع العثور على عقارات في مناطق جيدة تكلف 80-100 ألف دولار (300,000 شيكل أو أكثر) والتي ، إلى جانب مزايا الرهن العقاري والشراء بسعر أقل من سعر السوق ، يسمح بتراكم محفظة عقارية مع عدم وجود رأس مال تقريبًا على الإطلاق.

القاتل الصامت للاستثمارات: ضريبة الشراء:

بعد أن اشتريت شقة وأجرتها ، أدركت أن كل شقة تالية أشتريها ستخصم مني ضريبة الشراء😔. 

🏡 في إسرائيل ، ضريبة شراء شقة استثمارية ليست شقة أولى تبدأ من 8٪. وهذا يعني أنه بشرائي شقة استثمارية بمبلغ مليون شيكل ، سأضطر للتخلي عن 80 ألف شيكل من الضريبة. هذه الحقيقة جعلت من الصعب عليّ أيضًا إجراء معاملات تقليب في إسرائيل لأن المستفيد الرئيسي سيكون مصلحة الضرائب. 

المحصول المنخفض: متوسط ​​العائد في المناطق التي عملت بها كان 2.5-3٪. على سبيل المثال: شقة 2.5 غرفة في جفعتايم بتكلفة 2.1 مليون شيكل ومؤجرة بـ 4,400 شيكل ، ستعطي عائدًا بنسبة 2.5٪ ، وهذا حتى دون الأخذ بعين الاعتبار مصاريف الإصلاح الحالية (وضريبة الشراء التي لم نقم بها حتى) تأخذ في الاعتبار هنا 😊). من ناحية أخرى ، لن نستثمر في الولايات المتحدة إذا لم ينتج عن العقار 15٪ إجمالي عائد سنوي و 8-9٪ صافي عائد سنوي.

وهذه كانت القشة التي قصمت ظهر البعير.

🏡 صعوبة الاستدانة: عندما يكون العائد من العقار في إسرائيل 2.5-4٪ والفائدة على الرهون العقارية تزيد عن 5٪ ، فهذا يعني عائد سلبي مستمر. أي أنه كان علي أن أدفع للبنك كل شهر لشراء العقار. مثال: شقة استثمارية في حيفا تكلفتها 900,000 ألف شيكل. مع رهن عقاري بنسبة 70٪ (لن يمنحني أحد لأن لديّ شقة باسمي بالفعل) بمبلغ 630,000،5 شيكل بفائدة 3,400٪ (سداد شهري 2,900،500 شيكل) لكن الشقة مؤجرة بـ 270,000،XNUMX. هذا يعني أنني يجب أن أدفع للبنك XNUMX شيكل أخرى شهريًا (وهذا دون الأخذ في الاعتبار تكاليف الإصلاح والتأمين وما إلى ذلك) وبالإضافة إلى ذلك لدي XNUMX شيكل في حقوق الملكية في الصفقة التي لا تعطيني أي شيء (أي ، الاستثمار في الواقع خاسر ويعتمد فقط على الآمال في زيادة لا نهائية في القيمة ، وهو ما لا يناسبني حقًا لأغراض الاستثمار).

أيضًا ، وفقًا لإرشادات بنك إسرائيل ، يُسمح للبنوك فقط بتمويل 50٪ من العقارات المشتراة بغرض الاستثمار وهي ليست ملكك الوحيد (وهذا ، بحكم التعريف ، محظور للإسكان). 

أين بحق الجحيم تقومون برفع رأسمال قدره 450,000 ألف شيكل لشراء شقة استثمارية في الضواحي ؟!

في الولايات المتحدة ، من ناحية أخرى ، يمكنك الحصول على رهن عقاري بنسبة 65-70 ٪ لمواطن أجنبي ، جنبًا إلى جنب مع استراتيجية شراء أقل من سعر السوق وتحسين العقار ، يمكنك شراء عقارات بدون حقوق ملكية تقريبًا ، وهو ببساطة ماذا فعلت.

🏠 ميزة مميزة للانتقال إلى الولايات المتحدة هي الشراء بسعر أقل من سعر السوق: بسبب ارتفاع أسعار العقارات في إسرائيل ولأن جزءًا كبيرًا من قيمة العقار هو الأرض التي بُني عليها وليس مستوى تجديده ، من الصعب جدًا العثور على عقارات في إسرائيل لديها القدرة على التحسين السريع. إذا كنت تأخذ في الاعتبار أيضًا تكلفة الدخول في الاستثمار - ضريبة الشراء - يكاد يكون من المستحيل إجراء مثل هذه الصفقة ، خاصةً بشكل غير منتظم ومنتظم. من ناحية أخرى ، في الولايات المتحدة الأمريكية ، يكون لمستوى التجديد تأثير كبير على سعر العقارات ، لأنه في منطقتنا الاستثمارية في كليفلاند ، يتم اشتقاق القيمة الرئيسية للعقار من تكلفة البناء ، والطريقة الرأسمالية والبيروقراطية المعقولة تسمح لنا بشراء العقارات الجاهزة للبيع أو القريبة من البيع.

كيف تفعل ذلك عمليا؟ سننتهي بمثال على عقار استثماري اشتريناه مؤخرًا في كليفلاند:

عُرض بيع عقار في ضواحي بلدة تُدعى إقليدس مقابل 100 ألف دولار.

هذا عقار تم شراؤه من اتفاقية ولم يتم عمل أي شيء له لمدة عامين

قدمنا ​​عرضًا بقيمة 80 ألف دولار أمريكي ، والذي تم قبوله على الفور تقريبًا.

بعد تقرير المفتش وعندما تمكنا من صياغة نطاق عمل منظم وقررنا تحديث العرض إلى 70 ألف دولار.

تم قبول هذا العرض أيضًا من قبل البائع الذي أراد فقط التخلص من الممتلكات وانتقلت الممتلكات إلى أيدينا.

تم تجديد العقار بمبلغ 60 ألف دولار أمريكي والآن لدينا خياران رئيسيان:

1️⃣ طرحها للبيع بمبلغ 185-200 ألف دولار.

2️⃣ قم بتأجيرها مقابل 1550 دولارًا شهريًا وفي نفس الوقت قم بإجراء عملية رهن عقاري لها تسمى إعادة التمويل ، وستكون هذه العملية قادرة على إرجاع ما يقرب من 120 ألف دولار يمكننا إدخالها في الاستثمار التالي.

آمل أن تكون قد وجدتها ذات قيمة ،

وإذا كنت على مفترق طرق ، فقد ساعدك ذلك على فهم مكونات الاستثمار بشكل أفضل.

أنا بالطبع متاح لأي سؤال