المكاتب الأمريكية نصف فارغة. قد يكون هذا هو الخطر الكبير التالي للبنوك

من دالاس ومينيابوليس إلى نيويورك ولوس أنجلوس ، تُظهر المكاتب الشاغرة أو غير المستخدمة قوة البقاء في عصر العمل من المنزل. لكن المكاتب الواضحة وغرف الاستراحة الهادئة ليست مجرد مصدر إزعاج للرؤساء المتحمسين لجمع الفرق شخصيًا.

يتوقع المستثمرون والمنظمون ، الذين هم في حالة تأهب قصوى لعلامات الاضطراب في النظام المالي في أعقاب إخفاقات البنوك الأخيرة ، انخفاضًا في سوق العقارات التجارية الأمريكية البالغة 20 تريليون دولار.

مثلما يواجه المقرضون في القطاع عاصفة تغذيها أسعار الفائدة المتزايدة بسرعة ، فإن قيمة المباني مثل المكاتب تنهار. يمكن أن يزيد ذلك من الألم للبنوك ويثير مخاوف بشأن الآثار الضارة.

قال أسوار براساد ، أستاذ الاقتصاد بجامعة كورنيل: "في حين أن هذه ليست مشكلة نظامية حتى الآن للقطاع المصرفي ، إلا أن هناك مخاوف مشروعة بشأن العدوى".

في أسوأ السيناريوهات ، قد ينشأ القلق بشأن قروض البنوك العقارية التجارية ويؤدي إلى سحب العملاء ودائعهم. كان تشغيل البنوك هو الذي أدى إلى انهيار بنك سيليكون فالي الشهر الماضي ، وهز الأسواق المالية وزاد المخاوف من حدوث ركود في الولايات المتحدة.

عندما سئل رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول عن الخطر الذي تشكله العقارات التجارية ، قال الشهر الماضي إن البنوك تظل "قوية" و "مرنة". لكن الاهتمام يتزايد على الروابط بين المقرضين في الولايات المتحدة وقطاع العقارات.

قال مايكل رينولدز ، نائب رئيس استراتيجية الاستثمار في Glenmede ، مدير الثروات: "نحن نراقبها عن كثب". وعلى الرغم من أنه لا يتوقع أن تصبح القروض الممنوحة للمكاتب مشكلة لجميع البنوك ، فقد تجد "مؤسسة أو مؤسستان" نفسها "عالقة في الخارج".

صرح جيمي ديمون ، أكبر مصرفي جي بي مورجان تشيس في أمريكا ، لشبكة CNN يوم الخميس أنه لا يستطيع التأكد مما إذا كانت البنوك ستفشل هذا العام. ومع ذلك ، سارع إلى الإشارة إلى أن الوضع الحالي يختلف تمامًا عن الأزمة المالية العالمية لعام 2008 ، عندما كان هناك "مئات المؤسسات حول العالم تتمتع بقدر كبير جدًا من النفوذ".

يبدو أن السوق الأمريكية هي الأكثر عرضة للخطر. مع ذلك ، حذر البنك المركزي الأوروبي وبنك إنجلترا مؤخرًا من المخاطر المرتبطة بالعقارات التجارية مع تدهور توقعات الأسعار.

فاتورة العمل من المنزل مستحقة الدفع

تعرضت العقارات التجارية - التي تمتد عبر المكاتب والمجمعات السكنية والمستودعات ومراكز التسوق - لضغوط كبيرة في الأشهر الأخيرة. تراجعت الأسعار في الولايات المتحدة بنسبة 15٪ في مارس من ذروة أحدثها ، وفقًا لمزود البيانات Green Street. كان الارتفاع السريع في أسعار الفائدة خلال العام الماضي مؤلمًا ، حيث يتم عادةً تمويل مشتريات المباني التجارية بقروض كبيرة.

وقد تضررت ممتلكات المكاتب أكثر من غيرها. لا يزال العمل الهجين شائعًا ، مما يؤثر على الإيجارات التي يمكن للعديد من مالكي المباني تحصيلها. لا يزال متوسط ​​إشغال المكاتب في الولايات المتحدة أقل من نصف مستويات مارس 2020 ، وفقًا لبيانات من شركة الأمن Kastle.

قال ريتش هيل ، رئيس إستراتيجية العقارات في كوهين وستيرز: "لديك أساسيات تحت ضغط العمل من المنزل في وقت تكون فيه القروض المتاحة أقل مما كانت عليه في العقد الماضي". "هذان العاملان سيؤديان إلى انخفاض كبير إلى حد ما في التقييمات".

يمكن أن تتراكم المشاكل مع تباطؤ الاقتصاد. يعتقد هيل أن تقييمات العقارات التجارية في الولايات المتحدة قد تنخفض بنسبة 20٪ إلى 25٪ هذا العام. بالنسبة للمكاتب ، قد يكون الانخفاض أكثر حدة ، حيث يتجاوز 30٪.

قال مات أندرسون ، الرئيس التنفيذي لشركة Terp ، التي تقدم بيانات عن العقارات التجارية: "إنني قلق أكثر مما كنت عليه منذ وقت طويل".

علامات التوتر تتزايد. معدل الرهون العقارية للمكاتب التجارية حيث يتخلف المقترضون عن السداد آخذ في الارتفاع ، وفقًا لـ Terp ، وتتصدر حالات التخلف عن السداد البارزة عناوين الصحف. في وقت سابق من هذا العام ، تخلف مالك عقار مملوك من قبل شركة إدارة الأصول PIMCO عن سداد ديون بنحو 2 مليار دولار لسبعة مباني مكاتب في سان فرانسيسكو ونيويورك وبوسطن وجيرسي سيتي.

ماذا يعني هذا بالنسبة للبنوك؟

هذه مشكلة محتملة للبنوك بالنظر إلى قروضها الواسعة للقطاع. يقدر بنك جولدمان ساكس أن 55٪ من قروض المكاتب في الولايات المتحدة موجودة في الميزانيات العمومية للبنوك. البنوك الإقليمية والمجتمعية - التي تتعرض بالفعل لضغوط بعد فشل بنك وادي السيليكون وبنك سيجنيتشر في مارس - تشكل 23٪ من الإجمالي.

حصل بنك Signature (SBNY) على عاشر أكبر محفظة قروض عقارية تجارية في الولايات المتحدة في بداية العام ، وفقًا لـ Terp. كانت First Republic (FRC) ، التي تلقت خطة إنقاذ بقيمة 30 مليار دولار الشهر الماضي من JPMorgan Chase وغيرها من البنوك الكبرى ، تاسع أكبر شركة. لكن كلاهما كان لديه حصة أكبر بكثير من أصولهما مقيدة في العقارات من المنافسين الأكبر مثل Wells Fargo (WFC) ، المقرض الأمريكي الرائد في هذا القطاع.

لقد وفر الارتفاع في أسعار العقارات التجارية خلال العقد الماضي للمطورين ومصرفيهم درجة من الحماية. لكن الألم قد يزداد في الأشهر المقبلة.

وفقًا لـ Terp ، فإن قروضًا عقارية تجارية بحوزة البنوك تبلغ قيمتها 270 مليار دولار تستحق في عام 2023. حوالي 80 مليار دولار ، ما يقرب من الثلث ، في العقارات المكتبية.

سيؤدي انخفاض التقييمات إلى زيادة صعوبة إعادة التمويل على مالكي العقارات ، الذين سيواجهون على الأرجح طلبات من البنوك لطرح المزيد من الأسهم. قد يقرر بعض مالكي المباني المكتبية - خاصة المباني القديمة الأقل استحسانًا - أنه لا يستحق وضع المناخ في السوق وإعادة المفاتيح ببساطة.

قد تفضل البنوك هذا الخيار لبدء عمليات طويلة ومكلفة لحبس الرهن. لكن هذا يضعهم في موقف صعب لامتلاك الأصول المستهلكة.

قال كريستيان أولبريتش ، الرئيس التنفيذي لعملاق خدمات العقارات التجارية العالمية جونز لانج لاسال (JLL) لشبكة CNN: "هذا سيناريو نراه كثيرًا الآن". وتابع أن السؤال هو ما الذي سيفعله المقرضون في هذه الحالة ، وما إذا كانت البنوك تحتفظ بمحفظة قروض كبيرة بحيث يتعين عليها تحمل "خسائر كبيرة".

البقاء على أهبة الاستعداد

البنوك لديها قدرة أقل على تلقي الضربات المالية هذه الأيام. تواجه المؤسسات الأصغر تدفقات خارجة من الودائع إلى أقرانها الأكبر حجمًا وصناديق أسواق المال التي تقدم عوائد أفضل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن استثمارات البنوك في السندات الحكومية ، والتي كانت تعتبر في الماضي منخفضة المخاطر ، تسبب خسائر مع ارتفاع أسعار الفائدة.

أسوأ نتيجة ، وفقًا لنيل شيرينج ، كبير الاقتصاديين في كابيتال إيكونوميكس ، هي أن "حلقة الموت" تتطور. تتسبب الأسئلة المتعلقة بحالة البنوك ذات التعرض الكبير لقروض العقارات التجارية في قيام العملاء بسحب الودائع. هذا يجبر المقرضين على المطالبة بالسداد - مما يؤدي إلى تفاقم كساد القطاع ويزيد من الإضرار بالوضع المالي للبنوك. يؤدي هذا إلى تدفق المزيد من الرواسب في "حلقة مفرغة".

ليس هذا هو التوقع الرئيسي في الوقت الحالي. منذ الأزمة المالية لعام 2008 ، شددت البنوك معايير الإقراض ونوعت عملائها. تشكل القروض المقدمة للمكاتب أقل من 5٪ من إجمالي الإقراض المصرفي الأمريكي ، وفقًا لبنك يو بي إس. قال Ulbrich من JLL إنه في حين أن السرعة التي ارتفعت بها تكاليف الاقتراض قد فرضت ضغوطًا كبيرة على صناعة العقارات التجارية ، فقد عاشت مع معدلات عند هذا المستوى "لمعظم تاريخها".

قال أولبريتش: "هناك دائمًا خطر من نبوءات تتحقق من تلقاء نفسها ، لكنني ما زلت متفائلًا إلى حد ما بأن الأمور ستسير بطريقة سهلة الهضم".

والنتيجة الأكثر احتمالا هي زيادة حالات التخلف عن السداد وانخفاض الوصول إلى التمويل لقطاع العقارات التجارية. من المتوقع أن تتغلب البنوك على العاصفة ، على الرغم من أن أرباحها قد تتضرر.

ومع ذلك ، هذا لا يعني أنه لن يكون هناك تسريبات.

قالت ليزا شيلت ، كبيرة مسؤولي الاستثمار في Morgan Stanley Wealth Management ، في مذكرة للعملاء هذا الشهر: "هذا النوع من المحنة لم يضر تاريخيًا فقط بأصحاب المنازل والمصرفيين الذين يقرضونهم". وقالت إن المقرضين من غير البنوك والشركات ذات الصلة والمستثمرين قد يتأثرون أيضًا.