تمويل صغير
#יםמהשבוי Yifat Steyer #Post5
اليوم أود أن أتطرق إلى بعض النقاط أيضًا حول موضوع التمويل (المؤلم بشكل خاص في الأشهر الأخيرة).
أنا لا أستعد للتعامل مع المفاهيم الأساسية ، أو لمراجعة الخيارات أو التعمق فيها ، ولكن بدلاً من ذلك لإلقاء الضوء على جميع أنواع النقاط التي واجهتها على طول الطريق ، على أمل أنها قد تقصر المسار ، باستثناء أخطاء أو توفير التكاليف لشخص ما. وستتعلق النقاط البارزة النهائية على وجه التحديد بقروض البناء.
لنبدأ بالأساسيات والتافهة للغاية: التسوق - في البداية يستغرق الكثير من الوقت والطاقة وأحيانًا يكون مربكًا. ولكن من المهم جدًا عدم الاستسلام ، والتحقق من أكبر عدد ممكن من الخيارات والعثور على الخيار الأنسب لنا للمشروع ، مع الانتباه أيضًا إلى جميع التفاصيل والتكاليف المخفية في "الأحرف الصغيرة". (بالطبع ، كلما اكتسبت الخبرة وأقيمت علاقات مع الوسطاء / المقرضين ، يصبح الأمر أكثر بساطة).
الوقت هو المال - هناك تعهدات بأنهم سيعطوننا سعر فائدة أفضل قليلاً ، لكنهم سيخرجون أرواحنا بالبيروقراطية والأعمال الورقية والشيكات والتوقيعات (على سبيل المثال تمويل أمريكا). في هذا الوقت ، الذي لا يزال بعيدًا عن الإغلاق ، يمكن أن تتغير أسعار الفائدة ، وقد نفوت الصفقة ، والأهم من ذلك ، سنضيع الكثير من الوقت والجهد في التعامل مع هذه الإجراءات من أجل الترويج لصفقات جديدة. بالنسبة لي - من الأفضل أن تدفع بضعة أعشار أكثر وأن تسدد القرض.
حساب التكاليف الإضافية - في بعض الأحيان ، يمنحنا المُقرض معدل فائدة أفضل قليلاً ، ولكنه سيتحمل تكاليف إغلاق ومعالجة أعلى بكثير (على سبيل المثال ، 2000 دولار للتحقق من الخلفية ، والمزيد من نقاط الإنشاء ، وما إلى ذلك) ؛ بدلاً من ذلك ، هناك مقرضون سيتحملون تكاليف تشغيل أعلى ، على سبيل المثال ، في قروض التجديد / البناء ، مبلغ مرتفع لكل عملية سحب أو لكل عملية تفتيش. بهذه الطريقة ، يكون معدل الفائدة السنوي في بعض الأحيان أقل قليلاً ، لكن التكلفة الإجمالية للقرض تكون أعلى **
** تريد الصقل حتى لا تضلل. انظر القسمين التاليين:
قرض المساعدة الفنية (شراء ، REFI) - التكاليف ذات الصلة هي التكاليف المرتبطة بإغلاق القرض ، والتي يمكن أن يكون الفرق بينها مرتفعًا للغاية كما ذكرنا. لكنها تصبح هامشية كلما طالت المدة التي نحتفظ فيها بالقرض أو (باستثناء كل شيء محسوب بالنقاط) كلما زاد مبلغ القرض. نحتاج إلى إيجاد نقطة التوازن ، والموازنة مع عدد السنوات التي نفترض أننا سنحتفظ بها بالقرض ونتخذ قرارًا مستنيرًا يكون أكثر اقتصادا بالنسبة لنا.
قرض التجديد / البناء (TK) - في شكل قروض من هذا النوع ، والتي تصل عادةً إلى عام واحد - يتم بشكل أساسي تحصيل جميع التكاليف المرتبطة (الإغلاق والتشغيل) لمدة عام واحد فقط ، وبالتالي فإن الطريقة الصحيحة لمقارنة القروض في هذه الحالة هو التحقق من التكلفة السنوية الإجمالية للقرض (والتي تشمل تكلفة الفائدة السنوية + جميع التكاليف المرتبطة) ، وخصم منها الفائدة السنوية الفعلية.
يمكننا إخبارك بأننا حصلنا مؤخرًا على قرضين للإنشاءات بنفس المبلغ - أحدهما بدفعة شهرية ثابتة والآخر بمقابل مالي مسحوب فقط ، مع معدل فائدة اسمي أعلى بنسبة 2٪. على الرغم من الاختلاف الكبير ، كانت التكلفة الإجمالية للقرض السنوي هي نفسها تقريبًا لكليهما (بسبب هيكل عمليات السحب للمشروع والتكاليف المختلفة المرتبطة بهؤلاء المقرضين).
التكاليف الإضافية والإغلاق التي يجب ملاحظتها / أخذها في الاعتبار - مع قرض المساعدة الفنية ، تذكر أن المبلغ الفعلي "المتاح" ليس مبلغ القرض المعتمد ، ولكنه نفس المبلغ مطروحًا منه النفقات المذكورة أعلاه (يمكن أن يصل أيضًا إلى فرق أكثر أكثر من 10٪ في القروض الصغيرة). في قرض التجديد / البناء ، يختلف من مُقرض إلى مُقرض ، ومع ذلك ، من خلال تجربتنا ، يفضل الكثيرون أن يكونوا تحت السيطرة وأن يتم توجيه مبلغ القرض مباشرة إلى البناء ، لذلك سيتعين علينا دفع هذه التكاليف من الجيب في وقت الإغلاق. عليك أن تتذكر أن تأخذ هذا المبلغ في الاعتبار ، عند التخطيط لرصيد المال المطلوب للمشروع.
شركة التحصيل (SERVICER) - في الحالات التي ينقل فيها المُقرض التحصيل إلى SERVICER ، يوصى بمراجعتها طوال الوقت: جميع تفاصيل القرض معهم دقيقة ، ولا سيما أنهم يدفعون (بافتراض أن هذه هي شروط القرض) الضرائب والتأمين. (معي في REFI الخاص بـ FOA ، مر القرض من خلال شركتين حتى بدأ التحصيل المنتظم ، ولم يتم تحديث التفاصيل مع البلدية ، وإذا لم أقم بالمتابعة والإدارة ، فلن يتم دفع الضرائب).
لقد وعدت بإلقاء الضوء على قروض البناء:
عالم كامل: عندما قمنا بالتسوق الأولي لقروض البناء ، اكتشفنا تباينًا كبيرًا بين القروض المقدمة إلينا. من بين أشياء أخرى: قرض بالون بسعر فائدة ثابت ، يتم سداده في سداد شهري ثابت يبدأ من إقفال القرض ؛ قروض الفائدة الثابتة ، والتي تُدفع فقط مقابل السحوبات (مقدار الأموال المسحوبة بالفعل) ، والتي جاءت في نطاقات الفائدة التي كان لها بالفعل اختلافات كبيرة ؛ تختلف الفائدة على مدار العام: تبدأ منخفضة وتزداد بمقدار نصف نقطة كل شهر حتى نهاية فترة القرض (على مبلغ الأموال المسحوبة بالفعل). و اكثر…
من المهم إعداد عمليات محاكاة لمقارنتها (بما في ذلك التكاليف المرتبطة بكل منها وبالرجوع إلى جداول السحب المختلفة للدورة التدريبية) ، ولإجراء تعديل مثالي على المشروع المحدد.
اختيار وحدة هبوط مناسبة - نظرة ثاقبة من تجربتنا الحالية. بالإضافة إلى سعر الفائدة ، فإن نهج المقرض في العمل مع المقاولين له أهمية كبيرة. يوصي باختيار المُقرض الذي يعيش في الميدان ، والذي بحكم تعريفه مستعد للعمل بالتعاون ، وإذا لزم الأمر ومرن منطقيًا ، أمام جدول السحب المحدد. مرة أخرى ، في بعض الأحيان يكون من الأفضل أن تدفع أكثر قليلاً ولكن تحصل على الرضا / السلام الصناعي من جانب المقاول وراحة البال بالنسبة لنا.
الموافقة النهائية وإغلاق القرض - وافق معظم الملاك الذين كنا على اتصال بهم بشكل نهائي على القرض وأغلقوه فقط بعد استلام تصاريح البناء الفعلية من البلدية. حدد معظمهم السحب الأول فقط بعد صب الأساسات. (طبعا كل مقرض وشروطه). مرة أخرى ، إذا كانت هذه هي شروط قرضنا ، فهذا يعني أننا بحاجة إلى الاهتمام بما يكفي من الأسهم لنقلنا إلى هذه المرحلة.
عمليات السحب - ليس كل المقرضين يرسلون مفتشًا لتأكيد كل عملية سحب ، والبعض يكتفي بالصور في نهاية كل مرحلة ومع عمليات التفتيش من قبل البلدية في المراحل ذات الصلة. في هذه الحالة ، يجدر التفكير في إحضار مفتش نيابة عنا (على الأقل بالنسبة لبعض الخطوات).
وأخيرًا - السوق مليء بالوسطاء والمقرضين ؛ خيارات التمويل لا حصر لها تقريبا.
يمكن للوسيط الجيد أن يصبح جزءًا من فريقنا المحترف المحيطي ، ويساعد في إيجاد حلول مناسبة للمشروع والفترة وتقصير الجداول الزمنية.
حتى الآن ، بشكل مؤثر حقًا ، كان هدفي هو الإشارة إلى الأمور "الصغيرة" / "الفنية" ، والتي يمكن أن تحدث فرقًا. آمل أن أكون قد حملت شخص ما.
سأكون سعيدًا للإجابة على الأسئلة والتوصية بالوسطاء والمقرضين من القطاع الخاص.
غدًا ، منشور أخير حول مضاعف القوة الذي دفعنا إلى مرحلة ريادة الأعمال.
اراك 😊
ردود