بناء جديد على الحافة - مقدمة
#יםמהשבוי Yifat Steyer #Post3
على الرغم من أنني أخطط للتطرق إلى موضوع البناء الجديد بإيجاز شديد حقًا ، لا يزال هناك العديد من الموضوعات والمحتويات التي يجب تغطيتها.
غيض من العصا أم لا - أصلا حصلت على وظيفة طويلة جدا ...
حتى لا تزعجني ، قسمتها إلى 2:
نظري - نوع من المقدمة ،
والثاني هو الجزء العملي.
نأمل أن يكون الجمع بين الاثنين يعطي قيمة.
ماذا سيكون لدينا اليوم
لنبدأ بـ "لماذا": ما الذي جعلنا ننتقل تحديدًا إلى استراتيجية البناء الجديد ؛ انخفاض أساسي في الخلفية ؛ قليلا عن خصائص البناء الجديد وما هي مميزاته من وجهة نظرنا مقارنة بالتقلبات. وماذا يمكن أن يحدث ...
ماذا غدا
الملخص - باختصار ، لكنه عملي وبه مميزات مهمة يجب معرفتها. من بين أمور أخرى ، كيفية التعامل مع مشروع بناء جديد ، وما الذي يجب التحقق منه ، وما يجب الانتباه إليه ، والأشياء البارزة في شراء الأرض ، واختيار المقاول ، وقرض البناء ، وما إلى ذلك ، حتى النهاية.
لنبدأ اليوم ...
على المستوى الأساسي والأكثر بساطة - في العقارات ، توجد استراتيجيات للدخل الحالي (أشهرها: الإيجارات) وهناك استراتيجيات مصممة لزيادة رأس المال (مثل التقلبات ، والبناء الجديد).
كما ذكرنا ، لدينا (دورون وأنا) محفظة مربحة نعمل على تعزيزها وأعمل على زيادتها طوال الوقت.
في الوقت نفسه ، أثناء الانتقال إلى العمل وبسبب الرغبة في تحقيق مكاسب رأسمالية مستمرة ، قمت بفحص الاستراتيجيات الاختيارية. لقد بدأت في مجال التقلبات وفي النهاية اخترت التركيز على البناء الجديد.
بقدر ما أشعر بالقلق ، فإن الميزة الرئيسية للبناء الجديد وفقًا للتقلبات هي المنهجية وأنه (نظريًا) هناك عدد أقل من المفاجآت والمزيد من اليقين.
في أي طريق؟
أولاً ، من حقيقة أننا نبدأ من البداية - من خلال وضع الأسس. نحن لا نصلح أو نحسن الخطأ الحالي (الذي اكتشفناه دائمًا تقريبًا أخطاء أكثر مما كان متوقعًا) ، ولكننا نعيد إنشائه وفقًا لمعايير محددة مسبقًا ، والتي تلبي أحدث المعايير والقوانين.
يتم فحص كل مرحلة من مراحل إنشاء المنزل من قبل البلدية ومن المستحيل المضي قدمًا دون تلقي تأكيد بأن العمل في تلك المرحلة قد تم تنفيذه بشكل صحيح. كما لا تذهب الأموال إلى المقاول قبل الحصول على هذه الموافقة.
هذه عملية منظمة ، حيث يتم بناء خطوة على أخرى بطريقة واضحة ومنتظمة ومنهجية للغاية ، والتي (نظريًا) تزيد أيضًا من اليقين فيما يتعلق بالجداول الزمنية وجودة العمل والاستخدام الصحيح لمدفوعاتنا.
نظرًا لأن هذا هو الحال ، فمن الأسهل بالنسبة لنا أن نجعلها منهجية ، لبناء جانت من النشاط بمرور الوقت ، مع العلم في جميع الأوقات بمرحلة العمل التي يجب أن يكون عليها كل مشروع وبالتالي جدولة المشاريع التالية.
وهناك أيضًا مسألة المنتج النهائي - أنه في البناء الجديد ، نخطط مسبقًا على المستوى المعماري الوظيفي والتكيف مع المتطلبات بطريقة مثالية ، وليس الخروج من قيود ترقية مبنى قائم.
(من ناحية أخرى ، من المستحيل تجاهل حقيقة أن هذه عادة ما تكون مشاريع أطول ، وتلك التي تكون تكلفتها أعلى وتتطلب زيادة رأس المال أو الحصول على قرض أعلى مقارنة بالتقلبات).
إذا كان كل شيء صحيحًا ، فلماذا استمر في إضافة كل "النظرية" في مراجعة الفوائد؟
أنا سأشرح:
صحيح أنني اخترت هذا النوع من النشاط ، لأنه برأيي يتمتع بقدر أكبر من التنظيم والسيطرة واليقين.
لكن يجب أن نكون واقعيين - في الحياة كما في الحياة ، هناك الكثير من الأمور التي يمكن أن تسوء.
وكل هذه الأمور يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار مقدما وأن يتم تناولها في خطة العمل والعقود التي سنوقعها. بعض الأمثلة:
المقاول - كما في Flip: يمكن أن يصاب / يمرض أو أسوأ ؛ على الرغم من أننا أجرينا جميع الاختبارات الممكنة ، إلا أنه قد يواجه صعوبات مالية لأسباب مختلفة أو يجد نفسه تحت دعوى قضائية تؤثر على قدرته على مواصلة العمل ، وما إلى ذلك. يوصى بإنشاء آلية منظمة في العقد لنقل المشروع إلى مقاول آخر في مثل هذه الحالة. (لاحظ أن تصاريح البناء للمقاول الأصلي).
تكاليف البناء - من الصحيح دائمًا تحديد الحد الأقصى المسموح به من الانحراف عن الميزانية في العقد مع المقاول. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنه قد تحدث استثناءات انتقالية ، مثل أسعار الخشب التي زادت بمضاعفات غير طبيعية خلال فترات كورونا.
نقص المواد الخام / مكونات البناء - قد يؤدي إلى تأخيرات في الجداول (على سبيل المثال ، النوافذ التي كانت مفقودة خلال فترة كورونا وبعد فترة وجيزة ، الخشب الذي كان مفقودًا في ذلك الوقت). كلما كان المقاول أكثر خبرة ويدير المزيد من المشاريع في نفس الوقت و / أو كلما زاد عدد المشاريع التي نديرها على أساس مستمر ، يمكن شراء المزيد من المخزون مسبقًا لتحديد الأسعار وضمان المخزون والامتثال للجداول الزمنية.
الكوارث الطبيعية - تأكد دائمًا من أن لدينا أكثر تأمين شامل ممكن. التأمين ليس المكان المناسب لادخار التكاليف. (الحقيقة هي أنه حتى أقل من ذلك يمكن أن يعطل أو يؤخر - فقط الآن كانت هناك عاصفة ممطرة أدت إلى تأجيل صب الأساسات في أحد منازلنا ومعها تحويل الأموال من المقرض ، لأكثر من أسبوع. لكن الجدول الزمني للمشروع يأخذ في الاعتبار مثل هذه التأخيرات).
انخفاض الأسعار في السوق - حيث أنه عادة ما يمر عام على الأقل بين بداية المشروع ونهايته ، يمكننا أن نجد أنفسنا بمنزل مبني في السوق وفي وضع مالي مختلف تمامًا عما كان عليه عندما بدأناه. كما كتبت بالأمس ، هذا هو السبب في أنك تحتاج إلى إعداد خطة عمل تأخذ في الاعتبار الاستثناءات والخطة ب في حالة وقوعنا في موقف صعب.
انحراف المقاول عن الجداول - في العقد ، سنحدد دائمًا المدة الزمنية التي يتعهد فيها المقاول بإكمال البناء وكذلك الغرامة التي سيتحملها لتجاوزها. (ولكن إذا كنا واقعيين ، في حالة بعض حالات الفشل المذكورة أعلاه ، فلن نتمكن دائمًا من فرض هذا القسم).
بالطبع ، هناك بعض الثغرات الأخرى التي يمكن أن تحدث. ومع ذلك ، حتى بعد كل هذا ، بالنسبة لي ، منهجية العملية ، والضوابط الداخلية والمنهجية ، واحتلال إنشاء جديد قائم على إصلاح الخصائص (بعضها قديم جدًا ومعرض لخطر المفاجآت الخفية) - يجعل البناء الجديد إستراتيجية مفضلة.
حتى الآن ، مجرد التطرق إلى خصائص البناء الجديد وأمثلة على ما يمكن أن يحدث بشكل خاطئ.
غدا سنتحدث بشكل كامل وعملي.
نلتقي 
** في الصور: هكذا تبدو البداية
ردود