كيف تجد صفقات جيدة
#יםמהשבוים Moshe Weizman #Post5
لقد تم كتابة العديد من المنشورات حول هذا الموضوع وتم تحميل Google بمعلومات حول المعاملات ولكني أعتقد أنه في بعض الأحيان يكون الإفراط في المعلومات مربكًا وهدفي كما ذكرنا هو تحفيزك على العمل وليس تعقيدك أكثر.
سأحاول أن أقدم لكم هنا أكبر قدر ممكن من خبراتي في المعاملات وسأتطرق أكثر إلى معاملات الإيجار لأنه في Flip من التافه أن تكون الصفقة الجيدة هي التي يكون فيها الربح من البيع أعلى (أصفه إنه أمر سهل ولكنه في الحقيقة ليس كذلك)
لذلك ، بعد الكثير من العبث بالموضوع ، قمت بصياغة صفقة جيدة باعتبارها واحدة من ثلاثة مكونات رئيسية:
1. الربح من يوم الشراء - للبيع إذا كان هناك مدينون أو إذا كان هناك انخفاض غير متوقع في الشهرة.
2. عائد مرتفع من الإيجار - ولكن هذا ليس فقط في Excel😆.
3. منطقة مع إمكانية زيادة القيمة.
لكن كيف بحق الجحيم تفعل كل هذا؟
لذلك أولاً وقبل كل شيء تدرس المنطقة ، يجب عليك جمع معلومات حول كل معاملة على مستوى الكتلة.
نحن نعمل مع العديد من الأنظمة فقط لفهم جودة سكان الحي والرمز البريدي الذي نهتم به. وسأقوم بإدراج أهمها هنا:
- نظام propstream هو نظام يمكنك من خلاله رؤية خريطة الوصول للمناطق الساخنة في البيئة ويمكننا معرفة ما إذا كانت أي خاصية موجودة في منطقة ساخنة.
- Hometownlocator - أداة أخرى مجانية تعرض البيانات الديموغرافية عن كل حي في منطقتنا.
البيانات التي تهمنا أكثر ستكون: النسبة المئوية للمنازل المملوكة ، والمنازل الخالية في الحي ، ومتوسط ومتوسط الراتب لأسرة في الحي.
- يوفر موقع Redfin معلومات حول الضوضاء في المنطقة والمدارس والبيانات الجغرافية الإشكالية مثل مناطق الفيضانات
- الموقع الإلكتروني الرئيسي للمنطقة - حيث يمكننا رؤية التزامات العقار والموافقات والأهم من ذلك - ضريبة الأملاك ويمكنني أن أشهد شخصيًا حول العقارات حيث غيرت ضريبة الأملاك جميع خطط الأعمال ومن خلال مناشدة المنطقة تمكنا من تحويلها استثمار معقول في استثمار ممتاز.
الآن بعد كل هذا وصلنا إلى مرحلة الأحذية على الأرض:
سنختار شخصًا ميدانيًا سيأتي إلى العقار من أجلنا ، يمكن أن يكون وكيلًا أو مقاولًا أو مجرد مستأجر من أحد المنازل التي اشتريناها بالفعل ، وستلتقط "الأحذية" الصور ومقاطع الفيديو لنا بالداخل و في الخارج ، من المهم أن نفهم بشكل خاص حالة الهيكل العظمي والأساسات والسقف والنوافذ ومواقف السيارات والتدفئة ومكيف الهواء.
في إحدى العقارات التي اشتريناها ، على سبيل المثال ، كان هناك تسخين مرجل كان علينا تغييره إلى تسخين بالغاز - مثل هذا الشيء له آثار كبيرة على تخطيط المشروع وتكاليفه.
بعد كل هذا ، يمكنك تقدير سعر التجديد.
أنا دائمًا "أتجاهل" سعر المنزل المدرج في الإعلان ، وما يهمني هو تكلفة التجديد وقيمة ما بعد الإصلاح - السعر الذي يستحقه المنزل بعد التجديد.
سنقدم عرضًا بأن سعر المنزل والتجديد سيكون 70٪ من ARV.
من الصعب بعض الشيء تصديق ذلك ، لكن معظم العقارات التي اشتريتها ظهرت على Zillow مقابل 20 ألفًا وأكثر مما تم شراؤها بالفعل من أجله 😆
لكن إذا لم ترسل عروضًا فلن تعرفها أبدًا❗
بمجرد قبول البائع للعرض ، سنرسل مفتشًا بالنيابة عنا لإجراء فحص شامل للعقار. وكلما كان أكثر حرصًا ، ستتاح لنا الفرصة لخفض سعر الأشياء التي يكتشفها. عمليًا ، فغالبًا ما خفضنا السعر أكثر بعد التقرير الذي تلقيناه منه.
سنقوم بإحضار مفتشنا مرة أخرى بعد التجديد للتأكد من أن كل شيء على ما يرام بالفعل ولا يبدو جيدًا في الصور لتجنب الإصلاحات عندما يكون هناك بالفعل مستأجر في العقار.
في خطة العمل ، سنأخذ دائمًا 5 ٪ سنويًا لتخصيصها لصيانة المنزل و 5 ٪ أخرى للوضع الذي سيكون فيه المنزل فارغًا. إذا اقترب السخان ومكيف الهواء من نهاية حياتهما ، فغالبًا ما يتم عمل تأمين إضافي لتسهيل العلاج والاستبدال إذا لزم الأمر.
من أجل التأكد من أن المنطقة لديها القدرة على زيادة القيمة ، سنبحث عن النمو السكاني والنمو في الوظائف وأخذ عينات من أوقات شراء العقارات من وقت النشر. يبدو هذا معقدًا ، ولكن في Realtor و Zillow و Redfin هذه أشياء يمكن العثور عليها بسهولة تامة.
بالطبع سوف تتحقق من كل هذا مع الأشخاص الموجودين في هذا المجال - الوكيل ، شركة الإدارة ، إلخ.
شيء أخير ومهم - جودة المستأجرين - هو ما سيحافظ على استقرار استثمارك ، وبالتالي من المهم للغاية أن تقوم أنت أو شركة الإدارة الخاصة بك بفحص دقيق لهم ، والتحقق من درجة الائتمان والتاريخ السكني والدخل المحتمل مستأجر.
إن التعثر في الإخلاء هو شهرين في أفضل حالات عدم الدفع والسحب القانوني وأحيانًا تخريب المنزل الذي من الأفضل حقًا تجنبه مقدمًا.
في الصورة مثال على عقار اشتريناه في إقليدس أوهايو ،
تم الإعلان عن العقار بمبلغ 95 دولار ، أرسلنا عرضًا بمبلغ 75 دولارًا ، وعمليًا أسقطوا بضعة آلاف أخرى بعد التفتيش.
هناك مثل هذه العقارات في السوق كل يوم فقط في انتظار عروضك المنخفضة فماذا تنتظر؟
ردود