أزمة - خطر أم فرصة؟
#יםמהשבוי Yifat Steyer #Post2
نحن نعيش في أوقات الجنون ...
بصفتنا سماسرة عقارات في الولايات المتحدة ، كنا في خضم حدث متواصل من ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين بشأن الاقتصاد الكلي لعدة أشهر حتى الآن ، مع تنبؤات وتفسيرات متضاربة كل يوم أو نحو ذلك.
وكل هذا الخير حدث كم؟ عام أو عام ونصف بعد أن انتهينا من فيروس كورونا؟
لقد تحسنت تصوري لممارسة العقارات ومنحنى التعلم الخاص بي على خلفية فترات الأزمات هذه ، وفي منشور اليوم أريد أن أشارك بعض الدروس والأفكار التي اكتسبتها والإرشادات التي استخلصتها منها لأفعالي.
دخل فيروس كورونا إلى حياتنا بعد فترة وجيزة من تخرجي وبعد لحظات فقط من الزيارة الأولى لمناطق نشاطنا (مترو ديترويت حيث بدأنا وإنديانابوليس ، حيث اخترت بناءً على التحليل والفهم). لقد عدت إلى إسرائيل في بداية شهر شباط (فبراير) مليئة بالدوافع ومشبعًا بهدف زيادة محفظتنا في إنديانابوليس ، وفي غضون أسبوعين تقريبًا كنا في "حدث".
في البداية واصلت التصرف بدافع القصور الذاتي والحماس ، ولكن سريعًا نسبيًا ، بدأ الوضع هنا يبدو وكأنه نهاية العالم بالنسبة لي ، وإضافة إلى ذلك ، أمضيت ساعات في القراءة والاستماع إلى التنبؤات والتحليلات عن الولايات المتحدة السوق ، ومعظمها تنبأ بأزمة كبيرة.
في الوقت نفسه ، توقف جزء كبير من المستأجرين في ديترويت عن الدفع ، وهناك عملت عجلات المساعدة ببطء شديد.
خلاصة القول ، لقد كنت متوترة ، تباطأت وتوقف الزخم.
وهكذا ، (بعد فوات الأوان) ارتكبت أكبر خطئي رقم 2:
جلست على السياج لفترة طويلة.
يُحسب لي أنني استخدمت هذه المرة لتجديد وتحسين بعض ممتلكاتنا ، وتغيير شركات الإدارة ، وطرد الغزاة ، وإنشاء وتعزيز العلاقات في أسواقنا واكتساب المزيد من المعرفة.
لكن! لم أحقق تقدمًا وفقًا لأهداف الشراء التي حددناها.
(بالنظر إلى الماضي - لم ينهار السوق ، وزادت قيمة المنازل بشكل كبير وكذلك ارتفعت أسعار الإيجارات).
عندما عدت إلى اللعبة بكل قوتي ، وجدت نفسي سريعًا في سوق بائع محدد - مرة أخرى كان من الصعب العثور على صفقات جيدة جدًا ...
والآن ، مرة أخرى نحن في وقت أزمة-
نحن نقف في نهاية عام ، ارتفع خلاله سعر الفائدة ووصل إلى مستويات جنونية (أعتقد أن فبراير الماضي ما زلت أغلق قرضًا بسعر فائدة أقل من 4٪ يبدو مثل الخيال العلمي اليوم) ؛ انخفض سوق الأسهم وبدأ (ربما ، نسبيًا) في التعافي ؛ وفي سوق العقارات في الولايات المتحدة - نرى اتجاهات مختلطة ونتعرض مرة أخرى للتوقعات غير المتكافئة وحتى المتناقضة.
إذن ما الذي أفعله بشكل مختلف هذه المرة؟
أولاً ، في ضوء تجربتي السابقة (منحنى التعلم) ، ومن وجهة نظر طويلة المدى ، أواصل النشاط ، لأنني أدركت أنه من الأفضل بالنسبة لي مواصلة تسلسل الإجراءات ، حتى في حالة عدم اليقين الحالية .
هذا هو السبب في أنني أستمر في البحث والمزايدة على الإيجارات التي تفي بالمعايير التي حددتها (بالمناسبة ، في إنديانابوليس ، كما هو الحال في كل عام في الربيع ، هناك انتعاش مؤخرًا ومرة أخرى في سوق نابض بالحياة) وأيضًا بالكامل القوة مع البناء الجديد.
عمليًا ، يعتمد الإجراء على تحليلات الأسواق المحددة التي أعمل فيها ، (التحليلات التي تحتاج إلى التحقق من صحتها / تحديثها طوال الوقت).
سأقدم كمثال أحدث البيانات التي يعتمد عليها ، من بين أشياء أخرى ، نشاطنا في سوق البناء الجديد في كيب كورال (لقد أرفقت الوصول إلى البيانات في أسفل المنشور):
الهجرة الإيجابية: يستمر عدد السكان في كيب كورال في النمو حتى في عام 2023 (وبالتالي ، من المتوقع أيضًا أن يستمر الطلب على الإسكان في النمو) ؛
تتزايد القوى العاملة باستمرار ومستوى البطالة في كيب كورال منخفض للغاية ويستمر في الحفاظ عليه بل وينخفض حتى في عام 2023 (مما يشير إلى القوة المالية) ؛
انخفض متوسط أسعار المساكن إذا نظرنا إلى الوراء نصف عام لكنها لا تزال مرتفعة مقارنة بشهر مارس من العام الماضي. في الوقت نفسه ، عاد متوسط سعر البيع لـ SQF إلى اتجاه تصاعدي منذ 22 أكتوبر وهو الآن أعلى مما كان عليه في 22 مارس ؛
عاد مخزون المنازل في السوق ، الذي كان عند نقطة منخفضة قبل ستة أشهر ، في الارتفاع (عاد البائعون إلى اللعبة) ؛
الأيام في السوق - هي في اتجاه تنازلي في الأشهر الأخيرة ، على الرغم من أنها لا تزال مرتفعة مقارنة بشهر مارس من العام الماضي (اتجاه متحسن).
بسبب لوائح PIMA ، لن يتم تجديد العديد من المنازل التي تضررت من الإعصار وسيتعين هدمها وإعادة بنائها ، مما يزيد من الحاجة إلى منازل جديدة.
في ضوء كل هذا ، نواصل (أنا وشركائي) البناء ، على الرغم من فترة الأزمة ، استنادًا إلى فرضية أنه حتى لو استغرق الأمر وقتًا أطول للبيع ولم تعد الأسعار إلى ذروتها بعد ، وقد يكون سعر الفائدة استمر في الارتفاع أكثر من ذلك بقليل -
بالنظر إلى استمرار الهجرة الإيجابية والقوة الاقتصادية ، سيستمر الطلب على المساكن وخاصة على المنازل الجديدة في الارتفاع. وفي أسوأ الأحوال ، عندما تنخفض أسعار الفائدة مرة أخرى وترتفع الأسعار - سنكون مستعدين.
اثنين من النقاط البارزة التي من المهم بالنسبة لي أن أضيف:
في مثل هذه الأوقات ، من الأهمية بمكان أكثر من أي وقت مضى بناء خطط العمل بعناية ، مع مراعاة المخاطر المختلفة والحرص على عدم تجميل Excel بافتراضات سهلة-
عليك أن تأخذ في الاعتبار مسبقًا الحالات القصوى لزيادة التكاليف (المواد الخام والعمالة والتمويل) وهامش كافٍ لامتصاص انخفاض أسعار البيع - وهذا هو السبب في أننا نعتمد على خصومات معتدلة ونسبة عالية من المبيعات ؛
وسنقوم دائمًا بإعداد "PLAN B" - في المشاريع الحالية وخطة العمل وعقد المستثمر ، ضع في الاعتبار خيارًا كبيرًا يتمثل في حدوث انخفاض كبير في الأسعار في نهاية البناء ، ونتيجة لذلك ، هناك إمكانية تأجير لعدة سنوات مع تدفق إيجابي ، حتى ترتفع أسعار البيع مرة أخرى.
2. نتعرض للكثير من المعلومات والتحليلات والتنبؤات ، والتي قد لا يكون معظمها وثيق الصلة بالسوق المحدد الذي نعمل فيه. لذلك ، في رأيي ، نحن بحاجة إلى التركيز ، وتنظيف ضوضاء الخلفية ، ودراسة البيانات الموجودة في سوقنا جيدًا ، والتي تتعلق بمجال نشاطنا ، والتصرف وفقًا لذلك بطريقة مستنيرة.
وإذا اتفقنا -
من واقع خبرتي ، فإن الاستمرارية المستمرة للعمل بناءً على البيانات ذات الصلة هي الطريقة الصحيحة لتوليد القيمة والاستمرار في النمو ، حتى في أوقات الأزمات:
كان هذا صحيحًا في بداية رحلتنا ، عندما كان التعلم واكتساب الأدوات اللازمة لتصحيح الوضع ، هو المفتاح لحل أزمة العقارات الشخصية التي واجهناها.
وهذا صحيح حتى اليوم ، عندما يؤدي استمرار النشاط في الوقت الحالي ، بعيدًا عن قضية رأس المال ، إلى ترسيخ دورنا كلاعبين جادّين في السوق (حيث يوجد عدد أقل من المنافسين) وسيمنحنا ميزة عندما تنخفض أسعار الفائدة مرة أخرى.
غدا هو يوم ذكرى المحرقة.
سنلتقي هنا مرة أخرى بعد غد لمدة يومين لنتناول البناء الجديد.
اراك 😊
https://www.macrotrends.net/…/22993/cape-coral/population
https://www.bls.gov/regions/southeast/fl_capecoral_msa.htm
https://data.bls.gov/timeseries/LAUMT121598000000004…
https://fred.stlouisfed.org/series/NEWLISCOU15980
https://fred.stlouisfed.org/series/IHLIDX15980
https://fred.stlouisfed.org/series/CAPE912URN
https://fred.stlouisfed.org/series/MEDLISPRIPERSQUFEE15980
https://patch.com/…/6-fl-cities-are-among-fastest…
22
ردود