الجزرة ولكن ليس بالضبط:
# مبتكر الأسبوع آدم أشكنازي # المشاركة 3
في الفصل السابق تحدثت عن المعاملة الأولى وهذه المرة - سنتحدث عن المعاملة الثانية.
-
لقد قفزت في الصف ، من الصف الأول إلى الصف الخامس. أنا موجود في السوق ، فور فليكس (4 وحدات سكنية). بلدة - ليست الأفضل في مقاطعة أليغيني وتسمى "ماكيسبورت" (بنسلفانيا). شيء واحد أذهلني - المبنى يقع مباشرة عند مخرج المدينة ، بجوار المستشفى. إجمالاً ، ليست أفضل منطقة للاستثمار فيها ، لكنني مغامر ، كانت الأرقام محترمة ، وكان واضحًا لي أنه لن يكون أسهل مبنى يمكن إدارته ، وأنني كنت سأبصق الدماء فيه أولاً.
-
رأيت المنزل مرتين (مع زوجتي في 22 أبريل / نيسان) ، كما كنت حاضراً أثناء التفتيش. حتى أنني قابلت جميع المستأجرين ، كانوا جميعًا عاملين (أحدهم في متجر ، والآخر في فرع وول مارت ، وآخر في مطعم) ، أناس بسطاء ، بدوا إيجابيين جدًا بالنسبة لي (الشخص الذي لم يكن - المزيد عن ذلك لاحقًا) ، وتدفق أنا. وتجدر الإشارة إلى أن المنزل كان متهالكًا ، ولكن في حالة جيدة (كيف كان الركض؟ الذي أخبرني عن تلاشيها الكامل وعدم الاستجابة للإصلاحات).
-
كان السعر المطلوب 65,000. تم شراء المنزل مقابل 54 ألفًا في شهر 22 يوليو. أجلنا مرتين الإغلاق ، مرة واحدة لأن بعض الأشياء التي تزعجني لم يتم إصلاحها - من ناحية السلامة (خزانة مطبخ بجوار الحائط كانت على وشك السقوط - طلبت يجب تقويته ، وكذلك نافذة مكسورة تمامًا طلبت إصلاحها ، وشجرة كان من الممكن أن تسقط على المنزل - طلبت منهم تقليم الجزء العلوي - فيما بعد قمت بإزالته تمامًا).
-
في غبائي ، لم أصر على إخلاء جميع المستأجرين من الشقق ، لأنه لم يكن لدى أي منهم اتفاق منظم (باستثناء الشخص الذي طردته لاحقًا) ، وبعضهم عاش هناك لعدة سنوات جيدة ، ودفعوا مبالغ محرجة (في حدود 300 دولار ، أما الآن ، فأنا أقوم بتأجير الشقق من قبلي بمبالغ تتراوح بين 650 و 750). من ناحية أخرى ، كما ذكرنا ، منذ أن قابلت المستأجرين ، وكانوا أشخاصًا عاملين ، تركوا انطباعًا جيدًا عني ، وأخبروني أيضًا مدى إهمال المالك للمنزل ، ولا يأخذ في الاعتبار طلباتهم (ذلك عندما التقيت بهم ورأيت حالة المنزل ، بدت ادعاءاتهم معقولة تمامًا بالنسبة لي) ، لذلك لم أصر (خطأ جسيم).
-
تم شراء المنزل. كان لابد من القيام بما يلي: استبدال السقف ، والعزل في الطابق السفلي بسبب الكثير من الأضرار التي تلحق بالمياه القديمة ، والتجديد في الوحدة التي كانت قاعدتها شديدة الرطوبة بسبب مشاكل الرطوبة القديمة من السقف (والتي تم استبدالها كما هو مذكور) ، مما تسبب في الأرضية لتغرق (يسمونها "الرافدة الشقيقة") ، إصلاح شرفة (فناء) غرقت (وضعنا أعمدة تحت الأرض ، عمل من قبل شركة مؤسسة معروفة) ، استبدال خزانات الماء الساخن ، إزالة الخشب بالكامل ، وبعض الإصلاحات الصغيرة الأخرى في عدة وحدات.
-
لا دراما على الإطلاق. بدأ العمل.
-
في الواقع ، فيما يتعلق بالتجديد ، كان سلسًا ومتدفقًا ، وقام جميع المهنيين بعمل رائع. استغرق الأمر مني بعض الوقت للعثور على مقاول للقيام بالأعمال العامة ، وفي النهاية أغلقت مع شخص قابلته مرة أخرى في جولتي في أبريل (وصلت مرة أخرى في 22 يوليو وحده هذه المرة). لقد كان أيضًا نجمًا في ذلك الوقت (لكنني اكتشفت لاحقًا شيئًا يسمى "متلازمة المقاول" ، وسنتحدث عنه في الفصل التالي).
-
لقد أغلقت العمل مع شركة إدارة (شركة Alek ، شخص يدير العقارات التي عرضت خدمتها) ، كنت على اتصال معها لمدة شهرين حتى الإغلاق ، وقد ساعدتني كثيرًا في تقديم المنزل للمقاولين والمهنيين. لقد تركت انطباعًا جيدًا ، وأظهرت الكثير من المعرفة (كان لديها الكثير من الخبرة بلا شك). لكن - حتى ذلك الحين زرعت بذور الكارثة التي أطلق من أجلها فجأة.
-
لم تعجبني بعض الأشياء في وقت مبكر نسبيًا مع "مدير الممتلكات" ، لكنني تدفقت. سأفصل:
-
لقد أزعجني شيء التوافر ، فهي لن ترد على الهاتف في بعض الأحيان في ساعات معقولة جدًا ، وستعود بعد يوم واحد (يمكن أن يدفعني إلى الجنون). بالإضافة إلى الهستيريا. كانت ستعطيني نوبة هستيرية. نعم ، أعلم أنه من الغريب بعض الشيء الكتابة ، لكن هناك أشخاص يبثون ويتصرفون في حالة ذعر لا يتناسب مع الحدث والمسؤولية ، وهذه شخصية يصعب التعامل معها. على سبيل المثال - قبل حتى أن أشتري المنزل ، كانت تتصل بي تحت ضغط أن هناك مشكلة ما مع المستأجر (كانت ستعرض المنزل للمهنيين بناءً على طلبي حتى تلتقي بالمستأجرين) ، وسأخبرها ببساطة - أ (الاسم الكامل محفوظ في النظام) لست المالك ، يغلق في غضون ثلاثة أسابيع. دعه يكون محترمًا واتصل بصاحب المنزل (وكانت الهستيريا موجودة طوال الوقت ، وكانت غير سارة). القضية الخطيرة - كان اليوم السابق للإغلاق. كان من المفترض أن تكون مع سمسار العقارات الخاص بي وسمسار عقارات البائع في جولة أخيرة قبل الإغلاق. كل شيء يتطابق معها ، مع سمسار عقارات بلدي.
-
لم تكلف نفسها عناء الحضور ، والأسوأ من ذلك أنها لم تكلف نفسها عناء إعلامي. لحسن الحظ (أو لحسن الحظ) كان الوسيط الذي أتعامل معه ، وهو رجل إيجابي ومحترم بشكل عام ، هناك وأبلغني.
-
في اليوم التالي فقط - عندما اتصلت بها ، أخبرتني أنها لم تأت لأن لديها مشكلة مع ابنها. سامحت ، واستمر مرضي (خطأ فادح).
-
بعد أسبوع (يوليو / تموز كما ذكر) وصلت إلى الميدان. كنت حاضرا أثناء التجديدات. ذهبت للتو في إجازة. كان من المفترض أن تهتم بتغيير اسمي على الفواتير. لم تفعلها وماذا حدث؟ (من دواعي سروري) عندما كنت في العقار ، وصل ممثل شركة المياه (مع الأمريكيين ليس هناك انتظار ، كل شيء هنا والآن) ، لقطع المياه !. لكن لحسن الحظ كنت هناك ، رتبت كل شيء. في نفس اليوم - تم طرد السيدة. خطأ واحد كثير جدا.
-
أخذت شركة إدارة أخرى ، وهي شركة إدارة الشركة التي يعمل فيها الوسيط (إنه موظف يتقاضى راتباً - وهو أمر غير معتاد نسبيًا مما فهمته مع الوسطاء). اعتقدت أنها كانت شركة إدارة كبيرة ، يمكنها التعامل مع مثل هذا المبنى. لقد نسيت فقط أنني كدت أغلقت معهم في العقار الأول ، وألغيت في الدقيقة XNUMX ، لأنني ببساطة لم يعجبني اتفاقهم الطويل ، مع وجود الكثير من الخطوط المخفية (لسوء الحظ ، لم يرغب مدير الممتلكات في المنزل السابق لإدارة المبنى الحالي لأنه بعيد عنه وكان مشغولاً). لكن ، كنت تحت الضغط ، أردت الإغلاق ، وأعطيته فرصة لأنه ، بعد كل شيء ، هذه هي الشركة التي يعمل فيها الوسيط الذي رافقني كثيرًا حتى ذلك الحين.
-
نكبة.
-
في الماضي ، علمت أن هذه شركة ذات سمعة سيئة للغاية فيما يتعلق بالجانب الإداري للشركة. مر شهر ، وشهر آخر ، أنا موجود بالفعل في إسرائيل ، وأتلقى طلبات الإصلاح كل يوم ، دون أي شرح أساسي وصور.
-
لا يدفع أي مستأجر ، والأسوأ من ذلك كله - عندما يصل شيك من أحد المستأجرين (من خلال جمعية المحاربين القدامى التي تدفع له) ، يذهب الشيك لي ، ثم يصل إلى إسرائيل. ولكن قد؟ أبلغت شركة الإدارة ، ثم أبلغني ممثلها أنهم ألغوا الشيك ضد الجمعية ، حتى يصل الشيك إليهم ، لم يخطروني ببساطة ، ولكن فقط في وقت لاحق (ولماذا؟ أنا صاحب البيت ، من أموالي ...).
-
في الوقت نفسه ، لا يدفع أي مستأجر ، وتقوم شركة الإدارة برفع دعاوى إخلاء ضد ثلاثة مستأجرين ، وهذا بعد أن توسلت ، لأنه لسبب ما استمرت الشركة في إخباري بالانتظار والمستأجرين فقراء (انتظر ، هل أنت على جانبي أم جانبهم؟). حتى عندما تم تقديم دعاوى الإخلاء ، تم رفض أحدها (على أساس أن المستأجر كان معاقًا - وقد أوضح لي لاحقًا أن هذا كان خدعة عندما تولى المحامي الذي عينته الإخلاء ، حتى بعد بصق الدم ، لكنهم اعتنوا بما هو ضروري) ، واثنان آخران - تم قبولهما ، ولكن حتى بعد ذلك تم تلطيخ شركة الإدارة لمدة شهرين آخرين بسبب الادعاء الغريب أنهم بحاجة إلى الحصول على إذن لإلغائه (التصرف - الشيء الذي عينته المحامي لاحقًا فعلت في غضون يومين ....). بالمناسبة ، تم رفع الدعاوى القضائية أيضًا باسمي الأول وليس باسم شركة ذات مسؤولية محدودة أملكها وتمتلك المنزل وليس أنا (احتراف أليك ...).
-
في مرحلة ما ، أدركت أنني كنت أتعامل مع شركة سامة (يمكنني حقًا كتابة المزيد حول ما حدث ولكن أعتقد أن الرسالة مفهومة). لقد فصلتهم من العمل ، وظفت محامًا للتعامل مع عمليات الإخلاء ودعوى قضائية جديدة كان علي أن أرفعها ضد المستأجر أعلاه (الذي رُفضت دعواه القضائية). بعد أن طردتهم ، اتصلت بمستأجر دفع بالفعل. اتضح لي أنه دفع ، فقط شركة الإدارة هي التي لم تطلعني (لقد دفع لمدة شهر). كما تبين أنه خلافا لقصص شركة الإدارة ، أن المستأجر عسكري مخضرم ، وهناك جمعية تساعده ، لكن ليس كل شهر ، ولكن فقط للشهر الأول وفقط مقابل وديعة. ظلت شركة الإدارة تقول إنها كانت تنتظر المال من الجمعية ، على الرغم من أنني عندما اتصلت بالجمعية ، أوضحوا أنهم يدفعون فقط أول شهر + وديعة.
-
يجب أن تسأل - هل رفعت دعوى؟ الجواب لا يا ميتسيت. كنت أرغب في الخروج من المستنقع ، وتثبيت هذا المبنى ، والاهتمام بالمستأجرين ، والإخلاء ووضعه في السوق والبدء في إدارة هذا المبنى بطريقة عادية. كل هذا يحدث في نهاية نوفمبر.
-
في بداية شهر كانون الأول (ديسمبر) ، استقلت طائرة لمدة أسبوعين لأكون في الميدان. الأهداف هذه المرة: الاهتمام بعمليات الإخلاء ، ومقابلة المحامي ، وتوظيف موظف للعمل تحت إشرافي براتب (لا مزيد من شركات الإدارة ، لقد استنفدت ذلك) ، وكذلك الاهتمام بمشروع آخر اشتريته بالفعل ( مزدوج). حول كل هذه - والاستمرار ، في المنشور التالي.
-
لكن ما الذي تعلمته حتى الآن؟
-
إذا كان لديك شخص صالح وتثق به في شيء واحد ، فهذا لا يعني أنه سيكون جيدًا في أشياء أخرى. حقيقة أن لدي وسيطًا جيدًا وموثوقًا لا يعني أن شركته تعرف كيفية إدارة العقارات.
تحقق - التوصية ليست كافية ، كان علي الاتصال بأشخاص أعرفهم ، لأنهم جميعًا أخبروني في وقت لاحق ما هو الاسم السيئ لشركة الإدارة هذه (في وقت لاحق بالطبع).كان يجب أن أطلب التمثيل القانوني في عمليات الإخلاء مقدمًا وألا أسمح لشركة الإدارة بالقيام بذلك.كان يجب أن أتجنب شركة إدارة مقدمًا ، وهو ما لم أكن أرغب فيه بنفسي قبل بضعة أشهر (كان يجب أن أتصرف وفقًا للشعور الغريزي الصحيح الذي كان لدي كما ذكر قبل بضعة أشهر ، وقد أخطأت في عدم القيام بذلك).
الآن ، شيء آخر تعلمته ، والذي يهمني حتى يومنا هذا:هل يجب علي إخلاء جميع المستأجرين حتى قبل شراء العقار؟ نعم و لا. لقد كنت أتعامل مع هذا السؤال لفترة طويلة وكل يوم تقريبًا ، حتى أثناء كتابة هذه السطور. لماذا نعم؟ لأنه كقاعدة عامة ، إذا قمت بشراء عقار ، فمن الأفضل إخلاءه من المستأجرين ، بحيث يمكنك تجديده بسهولة ، والبدء من الصفر. لماذا لا؟ لأنني كنت في الميدان ، كان جميع المستأجرين يعملون ، وقد تركوا جميعًا انطباعًا رائعًا ، ولم يبدوا ضارًا ، وفي المجمل وقعوا اتفاقيات إيجار حتى قبل أن أشتري العقار (معي وبناءً على طلبي). لذلك لم يكن لدي بالفعل مؤشرات تتطلب الإخلاء. لكن هذا سؤال ما زلت أتألم به وأتساءل عنه حتى الآن. ليس لدي إجابة واضحة ، في الواقع نعم - كان يجب أن أصر على الإخلاء.كان يجب أن أتعامل مع شركة الإدارة بشكل مختلف.كان يجب ويمكن أن أفعل الأشياء بشكل مختلف.*** في الصورة السقف (شيء أفتخر به في هذا المنزل).النهاية (حتى المنشور التالي) # بداية الأسبوع آدم أشكنازي # منشور 3
ردود