العصي:
# مبتدئ الأسبوع آدم اشكنازي # Post4
في المنشور السابق ، تحدثت عن مبنى اشتريته بأربع وحدات ، وعن المستأجرين هناك الذين لم يدفعوا الإيجار ، وعن شركتين إداريتين قمت بفصلهما ، وعن قرار أخذ الأمر على عاتقي من الآن فصاعدًا لإدارة ممتلكاتي. .
لذلك في شهر 22 ديسمبر ، وصلت إلى بيتسبرغ مرة أخرى ، وكان لدي العديد من الأهداف: العثور على موظف براتب لشغل وظيفة بدوام جزئي ، حتى تعمل معي ، وتكون ملتزمة بي. بالطبع ، كان لدي هدف آخر ، وهو الاهتمام بتجديد شقة دوبلكس التي اشتريتها في بداية شهر نوفمبر ، في بين هيلز (بلدة مجاورة لمدينة بيتسبرغ) ، وكذلك الاهتمام عن كثب ، في 4plex.
لنبدأ بالطباعة المزدوجة: صفقة جيدة على الورق ، مساحة جيدة ، أول صفقة لي من Olsler ، عرضت 57,500 (المنزل يساوي 150 ألفًا اليوم بعد التجديد ، وفي رأيي المتواضع بناءً على تحليل صفقات مماثلة - TLAH). تم قبول العرض. هذه المرة ، أصررت على مغادرة المستأجر الذي كان لا يزال يعيش في إحدى الوحدتين ، لذلك استغرق الإغلاق حوالي شهر وقليل.
لم أقم بتوظيف محامٍ لتمثيلي ، لقد ذهبت مع العنوان الذي أصر هولسلر عليه (وهو لقب ودود لهولسلر في المنطقة). لقد أفسدت وقتًا كبيرًا. اعتقدت أنني كنت ذكيًا ويمكنني أن أدير بمفردي (بعد كل شيء ، أنا أبو علي ، أليس كذلك؟ الصفقة الثالثة ، علي الصغير؟ إذن فهي ليست كذلك). علمت من حالتين سابقتين أن البائع مسؤول عن معالجة متطلبات البلدية فيما يتعلق برخصة الإيجار والسكن. ماذا بعد؟ اتضح لاحقًا أن Holsler طلب ببساطة الموافقة على AS IS ، لأغراض الإغلاق وليس لأغراض ترخيص الإسكان. لم أكن أعلم بذلك ، ولم يكلف العنوان نفسه عناء إخباري أيضًا (عنوان موضوعي؟ على الأرجح لا). بعد فوات الأوان ، بالمناسبة ، في الاستشارات القانونية ، أوضح لي أنه لدي بالتأكيد سبب دعوى لجزء من التجديد الذي قمت به ضد Haussler ، وربما ضد العنوان. لكن الكرمة "شاطئ" ، وأنا أفضل ، وفضلت عدم استثمار الطاقة في الإجراءات القانونية (باهظة الثمن - وهي باهظة الثمن في الولايات المتحدة الأمريكية).
على أي حال ، سارت عملية الإغلاق بسلاسة. في العقار نفسه ، كانت هناك حاجة إلى عدد غير قليل من الإصلاحات على النحو التالي (وهذه هي المرحلة قبل الدراما المتعلقة برخصة الإسكان ، وأكثر من ذلك لاحقًا): كان من الضروري إزالة الكثير من القمامة من المنزل (الأمريكيون إلى حد ما مكتنزون) ) ، كان من الضروري إصلاح درج مدخل إحدى الوحدات ، واستبدال خزانين للمياه ، واستبدال فرنين (تدفئة) ، وتجديد الوحدات ومستحضرات التجميل ، والغسيل بالضغط ، وبعض الأشياء الصغيرة الأخرى.
استغرق التجديد (المرحلة الأولى) حوالي شهر. قمت بنشر العمل بين العديد من المهنيين. السقف ، لم أستبدله - على الرغم من أنه قديم ، الهدف هو استبداله في الصيف ، اعتبارًا من كتابة هذه السطور ، لا يزال الجو باردًا جدًا في المنطقة ، وبالطبع كان ذلك في ديسمبر عندما تم العمل بدأ.
كان المقاول المختار هو المقاول من المشروع السابق ، ويبدو أنه نجم. فقط أثناء التجديد ، اكتشفت شيئًا يسمى "متلازمة المقاول". سأشرح: يمكن للمقاول أن يكون نجماً ، أو يقوم بمشروع رائع ، ولكن بعد ذلك في المشروع الثاني إما "يشعر بنفسه" ، أو يقوم بالعديد من المشاريع الأخرى في نفس الوقت.
في حالتي ، عندما كنت في الحقل بالفعل رأيت أن هناك شيئًا ما خطأ ، يأتي للعمل في المساء ، ويعمل حتى وقت مبكر من بعد الظهر ، ولكن مهلا - لقد قام بالفعل بمشروع من أجلي وبعض الصيانة ، لقد وثقت به. العمل - عندما كنت في الميدان كان يتم بوتيرة جيدة ، لذلك كنت أسامح.
كما ذكرنا ، لقد وثقت به ، لقد عملت معه بالفعل ، وكان موثوقًا به تمامًا (في نفس الوقت ، ساعدني أيضًا في مشروعين صغيرين آخرين في 4 Flex حيث طردت مستأجرين في هذه الأثناء). السلالم - كانت كارثة بالطبع ، اكتشفتها لاحقًا فقط. كان لا يزال يحاول إصلاحها ، لكنهم بدوا أقل جمالًا مما كنت أتمنى.
في الوقت نفسه ، تم طرح الوحدة في السوق. استغرق الأمر بعض الوقت ، وخفضت السعر قليلاً ، وفي غضون ذلك - أراد أحد المستأجرين الانتقال ، وأغلق كل شيء ، ودفع كل شيء ، واعتنى بتأمين المستأجرين ، ودعنا نذهب.
قبل يومين من انتقالها ، كانت في الشقة مع مساعدي في الميدان (سأكتب المزيد عن أماندا في المنشور التالي). وبعد ذلك ، قابلهم جار غريب جدًا ، تعرفت عليه حتى عندما كنت في الميدان. لا أعلم ما إذا كان الأمر يتعلق بالروح أم الغيرة الجادة ، لأن المنزل المحدد ملك لها ولزوجها حتى عام 2006 ، واتضح أن جميع الممتلكات المحيطة بمنزلي (شارعان متقاطعان) ملك لهم ، و لقد حاولوا أيضًا بيع جميع ممتلكاتهم لمدة عام ، دون نجاح (أخبرتني بنفسها ، حتى أنني فكرت في تقديم عرض لها على أحد منازلها ، لكنها طلبت سعرًا غير واقعي للغاية).
لاحقًا ، قالت مساعدي أيضًا إنها أتت إلى المكان لتعرض الممتلكات ، وألقى هذا الجار بكل نفاياتها في منزلنا. الجارة ، لم تكن تعلم أن أماندا كانت موظفة لدي ، وألقى بالقمامة فقط ، واستمر ، حتى حذرتها أماندا بشأن ذلك ، والتقطته. كانت هناك أيضًا حالة أخرى ، أثناء التجديد ، أن زوج الجار دخل المنزل ببساطة ، عندما كان المقاول يعمل ، وبدأ في إبداء تعليقات حول العمل (يجب عليك القيام بهذا وذاك) ، ودخل العقار دون إذن. لوح المقاول الخاص بي. باختصار - أناس غرباء.
لذا دعنا نعود إلى يومين قبل أن يُفترض أن يدخل المستأجر إحدى الوحدات - كان الجار هناك ، وبدأ في طرح الأسئلة ، بأدب ولطف على ما يبدو. أخبرني مساعدتي عن ذلك في الوقت الفعلي ، وسألت جميع أنواع الأسئلة ، وما إلى ذلك (لدى أماندا غرائز مخيفة ، وكان علي الاستماع إليها في بضع مناسبات أخرى ، عندما استمعت ، لم يخرج منها سوى الخير) ، على ما يبدو لقد توقعت ما سيحدث.
بعد أقل من ساعة من المحادثة ، تلقيت مكالمة هاتفية من ممثل البلدية ، الذي أخبرني "أنه علم أنه سيتم تأجير منزلي". قلت له ببراءة نعم ، لم أفهم ما هي المشكلة. أو بعد ذلك ، أخبرني أنه يتعين عليه إجراء تفتيش لأنه كانت هناك قائمة بالإصلاحات في المنزل والتي يجب القيام بها قبل الحصول على تصريح الإشغال. نفس القائمة ، وفقًا للمفتش ، تم تسليمها إلى العنوان في ذلك الوقت ، قبل الإغلاق. نعم ، أخبرني أنه بدون تصريح إشغال ، لا يُسمح لي باستئجار الشقة (مما قد يؤدي إلى توجيه تهم في المحكمة المحلية ، وغرامات).
أنا - في حالة صدمة ، على وشك الإصابة بنوبة قلبية (بدون سخرية ، أرسلتني زوجتي في تلك اللحظة لأمشي في الخارج وأتنفس الهواء). أرسل لي المفتش (وهو شخص طيب للغاية ، ساعدني كثيرًا لاحقًا ، يجب أن أقول بأمانة وصدق) ، قائمة الإصلاحات عبر البريد الإلكتروني. قائمة كانت في حوزة العنوان و Holsler - ولم يتم لفت انتباهي إليها (مرة أخرى ، لكي أكون واضحًا ، أعترف أن الخطأ هو خطئي ، وأنني لم أهتم بالتمثيل القانوني في وقت الشراء ، أنا لا ألوم أحداً - أنا الوحيد الملوم في نهاية المطاف).
قرأت قائمة التصحيحات ، بعضها تم بالمناسبة ، والبعض الآخر لم يكن كذلك (كل ما لم يكن أغراضي بشكل أساسي لن يبدو دراماتيكيًا). علاوة على ذلك ، فإن السلالم الشهيرة من قبل - لا ترقى إلى المستوى القياسي ، يجب تفكيكها مرة أخرى ، ولا يزال هناك الكثير من العمل الذي يتعين القيام به في الطابق السفلي أيضًا ، وأكثر من ذلك. مليئة بالأشياء الصغيرة التي اكتشفت في وقت لاحق أن هذه المدينة بالذات تتسبب في تفاقم الوضع.
حسنًا ، دعنا نضع جانبًا الضغوط العقلية التي شعرت بها ، لأنه في هذه الأثناء - كان علي أن أعتني بالمستأجر! أنها لا تستطيع الانتقال إلى دوبلكس ، وقد وقعت بالفعل عقدًا.
لحسن الحظ ، كان 4plex شاغرًا جزئيًا ، بعد إخلاء اثنين من المستأجرين ، ومن دواعي سرور أن مساعدي كان (ولا يزال) يتمتع بعلاقة جيدة مع ذلك المستأجر (الذي تبين أنه مستأجر رائع حتى أنه يساعدني أحيانًا في إظهار الوحدات في 4plex ). تحدث معها مساعدي وأخبرها بكل ما حدث واقترح عليها أن تنتقل إلى شقة في بنايتنا في هذه الأثناء. وافقت ، بالطبع ، الإيجار في المبنى أقل ، لكن كتعويض عرضناه عليها بمبلغ منخفض قدره 650 دولارًا مع خيار لمدة شهر. وافقت وانتقلت هناك. نص العقد أيضًا على أن لها الحق في الانتقال إلى وحدة الطباعة على الوجهين ، بمجرد الحصول على ترخيص (فيما بعد ، قررت البقاء في أربعة x).
لذلك قمت بحل مشكلة المستأجر.
الآن كان علي أن أجد مقاول إصلاح ، المقاول النجم الذي فشل معي ، لم أوافق على التوظيف بعد الآن. لقد راجعت عدة خيارات ، وأخذت شخصًا ترك انطباعًا جيدًا بشكل عام ، ويمكنه أيضًا البدء بسرعة ، وكان لديه ترخيص ، وكان لديه تأمين ، وسعر معقول. لقد بدأ بشكل جيد ، وقام بجزء كبير من العمل (دعنا نقول 60٪). في مرحلة ما ، الاختفاء - عدم الرد على الهاتف ، والرد على الرسائل بعد ساعات ، يصل مساعدي إلى الطباعة المزدوجة ، والتحديثات التي لم يتم العثور عليها. يقول إنه فعل هذا وذاك ، يأتي مساعدي ويفحص الأمور ، ولم يتم إنجاز الأمور. أكثر من ذلك ، يوبخني لأنني أطمئن عليه باستمرار. أتساءل ما الذي يجب أن يخفيه؟
تأخير اسبوعين او اكثر. في إحدى المراسلات ، لم يخجل حتى من أن يكتب لي أنه تولى 5 مشاريع أخرى ، وليس لديه موظفين. كما ذكرنا ، في مرحلة معينة لم يتحدث معي عبر الهاتف ، ولكن في الرسائل فقط.
بعد أكثر من أسبوعين بقليل من التأخير ، تم طرده. لم يطلب أي شيء ، ربما أدرك أنه أفسد وقتًا كبيرًا ، وحتى لو طلب ذلك ، يمكنه البحث.
عالق مرة أخرى.
الآن ، لنأخذ استراحة من الازدواج. سننتقل إلى الجزء الأمامي من 4 فليكس. لنكون واضحين ، كل شيء يحدث في نفس الوقت.
لذلك في Fourplex ، تم إخلاء وحدتين بعد أن فصلت شركة الإدارة ، وكان المحامي الذي وظفت خدماته ، يتولى أمر الإخلاء الرسمي (بعد صدور حكم بالفعل ، انتظرت شركة الإدارة تنسيق الإخلاء ، استغرق الأمر لمدة شهرين ، اعتنى بها المحامي الخاص بي في غضون يومين). اضطررت إلى الاهتمام بالإصلاحات وإعداد الوحدتين للإيجار. تتألف الأعمال بشكل رئيسي من مستحضرات التجميل. تم طرح وحدتين في السوق.
في الوقت نفسه ، على ما أذكر ، كان هناك دعوى إخلاء أخرى تم رفضها ، بزعم أن المستأجر يعاني من إعاقة (في المحاكم الدنيا ، اتضح أنه لا يوجد بروتوكول للتحقق). أخبرني المحامي الذي عينته أنه أمر سخيف ، وفي وقت لاحق ، يبدو أن شركة الإدارة كانت مستاءة جدًا مني ، كما كان واضحًا تمامًا في المحادثة معهم ، أن الممثل الذي ظهر في المحكمة لم يكن ببساطة على دراية بالحقائق.
لذلك تقدمت بدعوى إخلاء أخرى ، هذه المرة تم قبول الدعوى. ولكن قد؟ 90 دقيقة ، المستأجرة اللطيفة ، التي لديها نقود للمخدرات ، ولكن لا يوجد مال للإيجار (حتى ذلك الحين كان هناك حديث عن 7 أشهر لم تدفعها) ، قدّم استئنافًا. نعم نعم ، الأمر الذي كلفني 2200 دولار أخرى للمحامين.
تقدمت باستئناف ، وكان من المقرر عقد جلسة استماع قبل ثلاثة أشهر. باختصار ، 3 أشهر أخرى بدون إيجار. المحزن أنني عندما كنت في الميدان في ديسمبر ، قابلت المستأجرة ، بعد الحكم ، وأخبرني شقيقها الأخير أنها ستغادر في نهاية الأسبوع.
يا لها من رحيل ، وأي حذاء ، الدقيقة 90 ، الجمعة ، تقدمت باستئناف (لديها 10 أيام).
في الوقت نفسه ، توقفت وحدة أخرى ، مستأجرها من المحاربين القدامى (تذكر الارتباط من الوظيفة السابقة؟) ، ببساطة عن دفع الإيجار. قابلني في الميدان في كانون الأول (ديسمبر) ، وبدأ يروي لي الكثير من القصص عن الإصلاحات ، وكل الأشياء التجميلية ، فقط هذه الأشياء التي عاش معها لسنوات عديدة. وادعى أيضًا أنه كان يعاني من مشكلة في الثلاجة (حرصت على استبدالها وشراء واحدة جديدة).
عندما التقيت به ، دفع جزءًا من الإيجار لشهر ديسمبر ، والذي كان بالفعل المرحلة التي استلمت فيها السيطرة على العقار وإدارته ، ووفقًا له ، فقد دفع أيضًا قبل شهرين لشركة الإدارة ، وأظهر لي مرجع كان من المستحيل فهم أي شيء منه حقًا. من ناحية ، كان بإمكاني الإصرار ، من ناحية أخرى - لم أرغب في العبث مع شركة الإدارة السامة بعد الآن ، وأردت المضي قدمًا والمضي قدمًا. ربما استسلمت ، أو نزلت ضعيفًا قليلاً ، فأنا أتقبل ذلك ، وأعيش معه. كنت أرغب في المضي قدمًا وإدارة أموالي بشكل صحيح.
كما ذكرنا ، توقف المستأجر أعلاه عن الدفع بعد شهر ديسمبر. وفقًا لذلك ، يتم الاتصال به مرارًا وتكرارًا ، ويقطع الوعود ، ثم يعلن بلا خجل أنه حتى يتم الإصلاح ، لا يدفع شيئًا.
خطأ (خطأ آخر من أصل 100) - بمجرد أن يهدد المستأجر بهذه الطريقة ، ما عليك سوى رفع دعوى إخلاء (بالمناسبة ، من الناحية القانونية ، فهمت أنه يتعين عليه إيداع الأموال في صندوق الائتمان إذا كان لديه نزاع حول الإصلاحات التي لا تحدث. ر فعلت ، بالطبع لم يفعل). هذه المرة ، لأنني توليت السيطرة على الممتلكات وإدارتها فقط ، وأيضًا لأنني شعرت بالسوء بشأن الطريقة التي تمت بها إدارة الممتلكات حتى الآن ، انتظرت وانتظرت ، وقلت لنفسي - سأعتني بالإصلاحات ، وبعد ذلك لن يكون لديه أعذار (هراء ، أولئك الذين يهددون مثل هذا عادة لن يدفعوا لاحقًا أيضًا). علاوة على ذلك ، لم يخجل المستأجر في إحدى المرات من أنه كان يدفع 400 دولار ، واليوم يدفع 700 دولار. (فلماذا وقعت العقد؟ سألته - لم يرد على هذه الرسالة).
علاوة على ذلك ، فيما يتعلق بالإصلاحات في وحدة ذلك المستأجر ، هل تتذكر المقاول النجم؟ من قام بمشروع في 4-plex ، وكذلك على الوجهين؟ لذلك كان من المفترض أن يقوم بالإصلاحات في نفس الوحدة ، فقط في نفس الوقت الذي تأخر فيه بسبب أمور تتعلق به ، وأيضًا بسبب انفجار خط أنابيب في 4 فليكس.
لقول: في مكان ما في أوائل شهر يناير ، تلقيت مكالمة في الساعة الثالثة صباحًا (من نفس المستأجر الذي لا يدفع) ، انفجر أنبوب في الطابق السفلي (ذروة البرد). تسرب المياه والفيضانات الدرامية في الطابق السفلي. جاء نفس المقاول الذي كان لا يزال يعمل معي في ذلك الوقت (ليس الشخص الذي تم فصله في وحدة الطباعة على الوجهين ، ولكن أول من عمل في الدوبلكس و 4 plex) ، ليهتم بالأمر. قصة أيام قليلة ، من أجل إخراج كل المياه من الطابق السفلي ، وكذلك للعناية بالأنابيب. استغرق أسبوعًا وقليلًا ، تكلف الكثير من المال (حوالي 5000 دولار).
في الوقت نفسه ، عندما كان المقاول قد رتب بالفعل للوصول إلى وحدة المستأجر المتردد لإجراء الإصلاحات ، لم يفتح المستأجر الباب ، لأن زوجته كانت نائمة (وكان في العمل).
أخيرًا ، تم إجراء الإصلاحات ، حتى في ذلك الوقت تم إجراؤها بشكل مرعب من قبل المقاول النجم (السابق). بعد يوم واحد فقط ، أرسلت عاملًا بارعًا آخر ، أكمل المهمة بشكل صحيح ، بينما أكد المستأجر أيضًا عبر الهاتف أن كل شيء يبدو رائعًا ، ووعد بالعناية بالدفع (لول).
هل دفع المستأجر بعد الإصلاحات التي طلبها؟ بالطبع لا ، لقد اختفى للتو ، ولم يرد على الهاتف لمدة أسبوعين تقريبًا ، ليس لي ولا لمساعدي.
هذه المرة ، انتهت الألعاب ، وتم رفع دعوى إخلاء (رسالة خارج الباب أولاً ، ثم دعوى قضائية بعد 15 يومًا). بالطبع ، هذه بالفعل مرحلة أدرك فيها أن هذا شخص متطور. لكن سفسطائي رفيع المستوى. على سبيل المثال ، بعد أسبوعين من الإصلاحات ، وبعد وضع رسالة خارج الباب (ما يسمى بـ "الدفع أو الإجازة") ، أرسل بجرأة رسائل إلى مساعدي ، مع الكثير من الشكاوى حول الإصلاح (هراء لأنه قال على الهاتف أن كل شيء بدا رائعًا) ، والمزيد من الشكاوى الجديدة. باختصار ، انتظر أسبوعين للخروج دون دفع إيجار ، وفي الوقت نفسه كان يبحث عن شقة لنفسه ، بعد رفع دعوى إخلاء ضده.
لإنهاء المنشور ، أقترب بالفعل من نهاية شهر يناير - بداية فبراير ، أجد نفسي أنزف نفقات (دفع الفواتير على الوجهين ، والنفقات القانونية لعمليات الإخلاء ، والمقاولين الذين قاموا برحلات عمل). مع مستأجر غير مدفوع الأجر ، مستأجر آخر غير مدفوع الأجر كان لديه الجرأة في تقديم استئناف ضدي ، وبعطل في شكل أنابيب انفجرت وكلفت حوالي ثلث متوسط الراتب في الاقتصاد. نعم ، أجد نفسي أيضًا مع دوبلكس كان من المفترض أن يكون وعدًا كبيرًا ، لكنه ظل قائمًا لمدة شهرين ونصف بدون عمل ، وبدون دخل (وبه الكثير من الفواتير) ، وبدون إمكانية الإيجار (فقط لإكمال الصورة ، في نفس الوقت أدير مكتب محاماة ، نعم؟).
لقد كانت لحظة أردت الاستقالة. أردت ترك كل شيء وأخبر الجميع thz $ # $.
البقية تأتي.
في الصورة: أنا ، والشيء الوحيد في الحياة الذي ينجح في إبقائي عاقلاً.
ردود