الدليل الكامل - الجزء الأول

رائد الأعمال هذا الأسبوع هو شاي ياكوفيتز # post6

في السطور التالية سوف أشارك كل ما تحتاج إلى معرفته تقريبًا للاستثمار في العقارات. لقد كتب من تجربتي الشخصية على مدى السنوات العشر الماضية ، عشرات الملايين من الدولارات في المعاملات وآلاف الساعات من التعلم. لقد تم كتابته من أجلك ومن أجلك ، وهو مناسب لأولئك الذين تكون أول معاملاتهم أمامهم وأيضًا للمستثمرين الذين لديهم عدة سنوات في PAZM.
تعال ، لنبدأ.
1. "هل تمانع في إخباري ، من فضلك ، في أي طريق يجب أن أسلك من هنا؟"
"يعتمد الأمر إلى حد كبير على المكان الذي تريد الذهاب إليه."
"أنا لا أهتم كثيرا أين."
"إذن ، لا يهم الطريقة التي تسلكها."
(مكافأة لأولئك الذين يعرفون أي فيلم من هذا الاقتباس الرائع)
ابدأ بتحديد ما تريد.
ما هو هدفي؟ زيادة رأس المال؟ الدخل السلبي؟ معاش أو توفير المال للأطفال؟ إذا كان هدفي هو الادخار للتقاعد ولدي وظيفة بدوام كامل ، فمن المحتمل أن يعمل التقليب بشكل أقل.
2. تعلم قدر الإمكان.
قبل أن أشتري عقاري الأول ، درست لمدة ستة أشهر تقريبًا ، وما زلت أرتكب كل خطأ ممكن تقريبًا. اقرأ الكتب ، وشاهد المحاضرات ، واذهب إلى المؤتمرات ، واستمع إلى البودكاست ، وابحث عن معلم.
نصيحة للمتقدمين: ابحث عن شخص يقوم بذلك بالفعل واعرض عليهم المساعدة مجانًا. انظر كيف يمكنك المساعدة في شيء ما وإضافة قيمة. يتلقى الأشخاص الناجحون الكثير من الطلبات ، ويأتي معظم المتقدمين بهدف الاستلام ، ولا يقدم الكثيرون أي قيمة. هناك مجتمع كامل هنا من الأشخاص الذين يقومون بذلك بشكل كبير ، فاستفدوا منه.
توصيات BiggerPockets.com: موقع رائع! توجد قواعد بيانات ضخمة تحتوي على كل ما تحتاج إلى معرفته ، وكيفية البدء وماذا تفعل. يمكنك العثور على الكثير من المواد الممتازة هناك وكذلك بودكاست ممتاز مع مئات الحلقات.
تعدد العائلات: رود خليف. الكاهن الأكبر للعائلات المتعددة في الولايات المتحدة. لقد كان طالبًا من معلمي ورجلًا جادًا للغاية ، كنت في مؤتمره قبل بضع سنوات - موصى به للغاية.
العقارات التجارية: الأكاديمية التجارية لسكوت شيل. كان سكوت مرشدي لمدة أربع سنوات. إذا كان بإمكاني تعريفه بطريقة بسيطة ، فسأقول إنه ليو ميسي في عالم العقارات التجارية في الولايات المتحدة. لا اقل. أوصي بشدة بالذهاب إلى أحد مؤتمراته ، وإذا لم ينجح الأمر ، فهناك الكثير من المواد الرائعة على موقعه على الويب. لا تتردد في الاتصال بي لمزيد من التفاصيل.
3. أنواع العقارات على حافة الشوكة
سكني
البيوت والشقق: الجميع بحاجة إلى مكان للعيش فيه. صحيح ودقيق ، ولا يمكنك المجادلة في ذلك. إذا كان القرار بين شقة ومنزل ، فابحث عن منزل. بادئ ذي بدء ، ستكلف الأرض أكثر بكثير من مجرد شقة ، وثانيًا ، HOA في أمريكا ليست عملاً رخيصًا.
دوبلكس ، ثلاثي ، دوبلكس (2-4 وحدات سكنية تحت سقف واحد): طريقة رائعة للبدء. سهل إذا كنت تستطيع العيش في وحدة واحدة وتأجير الأخرى.
تجاري
البيع بالتجزئة (مراكز التسوق ، المتاجر ، إلخ): عقود طويلة مع شركات يعرفها الجميع ، موقع مركزي للغاية. في السنوات الأخيرة كان هناك انخفاض في الطلب بسبب تأثير الأمازون.
المكاتب: منذ انتشار كورونا ، كان الطلب على المكاتب في اتجاه تنازلي. في سان فرانسيسكو اليوم 40٪ من المكاتب فارغة مقارنة بـ 7٪ قبل فيروس كورونا.
متعدد الأسر: خمس وحدات سكنية فأكثر. طفل عالم العقارات ، أكثر أنواع العقارات المرغوبة بين المستثمرين ، مع منافسة كبيرة. أنا شخصياً أتصل بشكل أقل بسبب الكم الهائل من العمل والإدارة المكثفة للغاية.
المستودعات والمباني الصناعية: نوع العقارات المفضل لدي. عقود بسيطة وسهلة الإدارة وطويلة مع شركات جادة. في السنوات الأخيرة ، يتزايد الطلب ويتزايد بسبب زيادة المبيعات على الإنترنت.
مخزن سلف: وحدات صغيرة (بين 2.5 متر و 15 مترًا) يتم تأجيرها للأفراد والشركات الصغيرة كحل تخزين. نوع رائع وشعبية من العقارات. هناك الكثير من المنافسة ومن السهل جدًا ورخيصة البناء.
الفنادق وأيروناندبي: انخفاض حاد في الإيرادات في أوقات الركود. ليس من السهل إدارتها ، نفقات جارية مرتفعة للغاية. يمكن أن تكون مربحة للغاية في الأوقات الجيدة.
4. القروض
يمكن للمستثمرين الأجانب الاستثمار وامتلاك العقارات في الولايات المتحدة وليس هناك حاجة للحصول على تأشيرة أو بطاقة خضراء. لن تقرض معظم البنوك المستثمرين الأجانب ، وتلك التي تفعل ذلك ستقرض في ظل ظروف غير مواتية. تبلغ معدلات الفائدة على الأصول العقارية اليوم حوالي 6٪ ، وتصل إلى 75٪ من القيمة الإجمالية للعقار ، وهي ثابتة لمدة تتراوح بين 25 و 30 عامًا. سيريد كل بنك تقييم المثمن وضمانة شخصية ورهنًا للممتلكات. يستغرق الإغلاق عادة ما بين 45 و 60 يومًا.
الأموال الصعبة: قرض غير مصرفي من كيانات خاصة ، من ناحية إغلاق سريع وأقل بكثير من البيروقراطية والفوضى ، من ناحية أخرى ، أسعار فائدة مرتفعة للغاية ، غالبًا ما تزيد عن 10-11 بالمائة.
5. تعرف على قوانين بلد العقار الذي تشتري العقار فيه. أمريكا ضخمة ولكل دولة قوانينها الخاصة. أنا شخصياً لا أوصي بشراء عقارات سكنية في ولايات ليبرالية مثل أوريغون أو نيويورك أو كاليفورنيا ، فالقوانين هناك مواتية للغاية للمستأجر. قد يستغرق إخلاء المستأجر الذي لا يقوم بالدفع سنوات ، بالإضافة إلى أن التحكم في الإيجار يمكن أن يضر بالدخل بطريقة كبيرة للغاية.
6. من أين تبدأ؟
بعد أن قضيت نصف درجة الدكتوراه في العقارات (لا توجد طرق مختصرة ، سوري ..) وأنت تعرف أي نوع وأين وكم ولماذا ، حان الوقت لتبديل التروس.
البيع بالجملة طريقة رائعة لمعرفة كيفية العثور على الصفقات والتفاوض. هناك الكثير من الشركات الجيدة التي تعلم كيفية القيام بذلك بشكل صحيح (Gal Shmukler - موصى به للغاية).
تعد Flips طريقة رائعة أخرى للتعلم عن قرب كيفية القيام بالعمل نفسه وتجربة التجديدات والمفاوضات وشراء العقارات وبيعها.
أوصي بالعثور على شخص يقوم بالفعل بما تريد القيام به لمرافقته أو عرضه على العمل تحت قيادته حتى مجانًا.
7. تذكر أنها ماراثون ، وليس عدو سريع.
هناك العديد من "المعلمون" الذين يعدون بتعليمك كل ما تحتاج إلى معرفته في غضون أسبوع. لا توجد طرق مختصرة ، لا أحد يصبح مليونيرا بعد صفقة ونصف.
8. قواعد البيع البسيطة والمهمة.
تبدو الصور عالية الجودة واضحة ، لكنك ستفاجأ بمعرفة عدد أصحاب العقارات الذين يقومون بتحميل الصور التي التقطوها باستخدام iPhone في غضون خمس دقائق. الإصرار على مصور محترف ، الأمر يستحق الاستثمار. تأكد من نظافة العقار ورائحته طيبة قبل القدوم لرؤيته. اطلب من صديق الاتصال وإرسال أسئلة حول العقار ، وتحقق مما إذا كان الوسيط يجيب أو يعود في الوقت المحدد. لن تصدق كم من الوقت تبقى العقارات في السوق لأن سمسار العقارات لا يرد على الهاتف.
9. قواعد بسيطة وهامة للتأجير.
يعمل Facebook Marketplace و Craigslist بشكل رائع مع العقارات السكنية المؤجرة. سوف تتلقى الكثير من الاستفسارات حتى من الأشخاص الوهميين والكثير ممن سيحددون موعدًا ولا يأتون ، للأسف يحدث هذا كثيرًا. حتى أبسط عقد إيجار يجب أن يتم مع محام يعرف القوانين المحلية. قم بإجراء فحص ائتماني وخلفية لكل مستأجر. اتصل بمالك العقار وتأكد من أن المستأجر يدفع في الوقت المحدد ، وتحقق مع صاحب العمل من أنه موظف جيد ولن يتم طرده في غضون أسبوع آخر. شركة جيدة تقوم بذلك نيابة عنك هي شركة RentPrep.
10. القسم 8: تدفع حكومة الولايات المتحدة إيجار المستأجر إليك مباشرةً. في السنوات القليلة الأولى ، كنت أقوم بتأجير الكثير من مستأجري القسم 8 ، على الرغم من أن الأمر بدا مغريًا للغاية ، بعد عامين لم أكن مستعدًا لسماع ذلك. نوع المستأجرين الذي ستحصل عليه هو الأدنى ، بعد كل مستأجر غادر اضطررت إلى التجديد لأنهم غادروا العقار بعد مغادرتهم. إذا لم يكن ذلك كافيًا ، فإن العمل مع الحكومة ومقدار البيروقراطية لا يستحق كل هذا الجهد.
11. لم يتم شراء الممتلكات باسمنا الأول.
ابدأ شركة ، ويفضل أن تكون شركة ذات مسؤولية محدودة مع أكثر من مالك واحد (إذا لزم الأمر ، امنح أحد أفراد العائلة نسبة مئوية من الشركة). إذا كان العقار باسمنا الأول ، فإنه يفتح تقريبًا كل شيء لدينا في حالة المطالبة. الدعاوى القضائية في أمريكا رياضة وطنية والمحامي الجيد يعرف كيف يحمينا. أنا لست محاميًا وليس لدي أي نية لتقديم المشورة القانونية هنا ، ابحث عن محامٍ سيفتح لك شركة ويسأله عن حماية المسؤولية أيضًا. ستساعدك بضع مئات من الدولارات على النوم بشكل أفضل في الليل.
12. التأمينات.
إنه إلزامي ، حتى لو اشتريت شقة نقدًا ولم يلزمك البنك ، حتى لا تفكر في عدم صنعها. لا تذهب للحصول على أرخص تأمين ، وتحقق أيضًا من تأمين المسؤولية ، فهذا تأمين ضد المطالبات (وفقًا للقسم السابق).
سأقوم غدًا بتحميل الجزء الثاني من الدليل الكامل. لا تتردد في طرح الأسئلة في التعليقات ، أتمنى لك يومًا سعيدًا ؟؟؟؟