كيف تربح 2,000,000،XNUMX،XNUMX دولار في صفقة واحدة.

رائد الأعمال هذا الأسبوع هو شاي ياكوفيتز # post4

كيف نعرف قيمة المنزل الذي نريد شراءه؟ نحن ننظر إلى ما تم بيعه في نفس المبنى أو الحي مؤخرًا ، ولدينا سعر أكثر أو أقل. في العقارات التجارية ، نقوم بتحليل المعاملة بطريقة مشابهة جدًا لكيفية تحليلنا للأعمال ، وفقًا لمقدار العقار الذي يجلبه كل عام.
لنفترض أن لدي عقارًا به خمسة مستأجرين ، يدفع كل مستأجر 100,000 دولار سنويًا. بافتراض أن نفقات العقار تبلغ 150,000 ألف دولار في السنة ، فإن صافي الدخل لتلك الممتلكات هو 350,000 ألف دولار في السنة. الخطوة التالية هي معرفة العائد المقبول وفقًا لمستوى المخاطرة في الصفقة. تعد المساحة ونوع العقار ونوع المستأجرين والعقود وما إلى ذلك بعض المعلمات المهمة لحساب العائد في السوق.
لنأخذ مثالين متعارضين تمامًا. بافتراض أنني اشتريت مركزًا تجاريًا في قلب ميامي تم بناؤه قبل خمس سنوات ، ولدي عقود لعشر سنوات مقبلة مع Starks و Potlocker و Domino's Pizza و Bank of America ، فإن زيادة المخاطر منخفضة جدًا - وكذلك العائد . لنفترض أن مثل هذه الممتلكات ستباع بعائد 4.5 في المائة. اقسم صافي الدخل على العائد ، وهنا لدينا قيمة العقار: 7,777,777 دولار (350,000 ألف دولار / 0.045 دولار).
الآن دعنا نأخذ نفس المركز التجاري وننقله إلى بلدة غريبة في ألاباما ، دعنا نقول أنه تم بناؤه بينما كان شمعون بيريس لا يزال لديه قاعة رقص ونضيف إلى المعادلة المستأجرين الذين هم أكثر في أسلوب سامي وأبنائه ، مثل هذه الصفقة تعتبر عالية المخاطر والمستثمر يريد عائدًا بنسبة عشرة بالمائة. وهذا يعني أن ممتلكاتنا في ألاباما تبلغ قيمتها 3,500,000،350,000،0.10 دولار (XNUMX،XNUMX دولار / XNUMX دولار).
بمجرد أن نتمكن من زيادة صافي الدخل للممتلكات - تمكنا من زيادة قيمة العقار. كيف تفعل ذلك؟ زيادة الدخل من خلال توقيع عقود جديدة بأسعار أعلى ، وملء الوحدات الفارغة ، وما إلى ذلك ، أو إدارة أكثر فاعلية للممتلكات وتقليل النفقات.
مثال من الميدان. منذ حوالي عام أغلقت في مستودع في بينساكولا بولاية فلوريدا. اشتريت المستودع مباشرة من المالك (خارج السوق) مقابل 1,575,000 دولار. في اليوم الذي أغلقت فيه العقار ، كان الدخل الإجمالي حوالي 120,000 ألف دولار ، و 40,000 ألف دولار في نفقات التشغيل ، وبلغ إجمالي التجديدات في العقار 175,000 ألف دولار. يبلغ العائد في Pensacola 8 في المائة ، لذلك من خلال الحساب السريع ، اشتريت العقار بعائد خمسة في المائة.
حاليًا ، يجلب العقار 312,000،71,000 دولار سنويًا ، مطروحًا منه 3,000,000،3,800,000 دولار في النفقات. في عملية حسابية سريعة ، في غضون عام ، تساوي ما يزيد قليلاً عن XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار. في الأسبوع المقبل سنطرح آخر وحدة في السوق للإيجار ، وبمجرد توقيعك على العقد ، ستبلغ قيمة العقار XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار.
من الصعب جدًا نقل حجم العمل بالكلمات. أتمنى أن أقول أنه كان بسيطًا وسهلاً ، لكن هذا بعيد كل البعد عن الحقيقة. في العام الماضي طردنا المستأجرين الذين لم يدفعوا شيئًا ولا شيء واستبدلناهم بشركات كبيرة وجادة. قمنا بتجديد العقود مع المستأجرين الحاليين بعد زيادة الإيجار بنسبة عشرين بالمائة. قمنا بطلاء واستبدال الأسقف وتركيبات الإضاءة وإعادة بناء مكتب وإصلاح موقف السيارات وملايين الأشياء الأخرى التي تمكنت بالفعل من نسيانها.
أنت مرحب بك كثيرًا لترك الأسئلة في التعليقات ، وأعدك بالإجابة على كل ما يمكنني فعله.