عودة سوق العقارات في فيلادلفيا إلى "وضعها الطبيعي"

بقدر ما يتعلق الأمر بالعقارات ، فمن المرجح أن عام 2023 سيبدو وكأنه عام "عادي" لسوق العقارات في منطقة فيلادلفيا. ومع ذلك ، يبدو الأمر وكأنه وقت طويل منذ أن كان لدينا عام عقاري عادي ، فمن السهل أن ننسى كيف يبدو ذلك.
أبرز ما يميز العام العادي في العقارات هو الآثار الموسمية. الفترة من مارس إلى يونيو هي الفترة الأكثر نشاطًا لشراء المنازل ، مع وجود العديد من القوائم الجديدة. يوليو وأغسطس هادئان للغاية في وسط المدينة ، مع المتسوقين الأصغر سنا على طول الشاطئ أو الاستمتاع بالعطلات الصيفية والأنشطة الاجتماعية. ومع ذلك ، في الضواحي ، يتدافع مشترو المنازل الذين لديهم أطفال في سن المدرسة للعثور على منزل قبل سبتمبر وسط استنفاد سريع لمخزون العقارات الجديدة.
بعد عيد العمال ، هناك عثرة في السوق في وسط المدينة لكل من مشتري المنازل والممتلكات. في المقابل ، هناك عدد أقل من مشتري المنازل في الضواحي ، وتستغرق القوائم الجديدة وقتًا أطول للبيع - غالبًا أقل من سعر الطلب. عادةً ما يكون شهر نوفمبر وحتى عطلة نهاية الأسبوع في Super Bowl أو نحو ذلك منطقة ميتة مع عدد قليل من القوائم الجديدة ومعظم المشترين لا يبتعدون عن البحث عبر الإنترنت.
إذن كيف سيبدو عام 2023 مثل هذا النمط المعتاد في منطقة فيلادلفيا ، كيف سيتغير ولماذا؟ بعد الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري في منتصف عام 2022 ، أصبحت المعدلات أكثر استقرارًا. تتراوح بين 5.5٪ و 7٪ ، وحتى بداية سوق الربيع ستبقى في هذا النطاق لنحو ستة أشهر. حتى مع استمرار رفع أسعار الفائدة من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، فقد استقرت معدلات الرهن العقاري مع التغيرات الناتجة عن تأثيرات السوق المؤقتة المحددة.
ما يستجيب له مشترو المساكن حتى أكثر من معدل رهن عقاري محدد هو عدم اليقين. عندما تغيرت الأسعار بسرعة ، لم يكن المشترون يعرفون ما إذا كان عليهم القفز بسرعة أو الانتظار لمعرفة أين هبطت الأسعار وأسعار المساكن. بحلول الربيع ستكون هاتان الكلفتان مستقرتين لمدة ستة أشهر ، لذلك سيكون هناك العديد من المشترين "المحتجزين" المستعدين للعودة إلى السوق.
على الصعيد الوطني ، تميل أسواق العقارات إلى أن تكون أكثر تقلباً - فهي تتأثر بالتغيرات السكانية ، وكمية الإنشاءات الجديدة وتوافر المنازل ذات الأسعار المعتدلة. يميل سوق الإسكان المحلي لدينا إلى التقلب بدرجة أقل من معظم المناطق الحضرية لأن لدينا تغيرًا طفيفًا في إجمالي عدد السكان ، ولدينا بناء جديد نسبيًا. لدينا نسبة عالية بشكل غير عادي من المنازل الملحقة التي يشغلها مالكوها والمنازل والمنازل شبه المنفصلة التي توفر "السوق المتوسطة" التي تفتقر إليها المدن النامية في الجنوب والغرب ، لذلك سيكون سوق الإسكان لدينا هذا العام أكثر استقرارًا من الأسواق الوطنية.
سيكون أكبر عامل محدد لأسعار المساكن في سوق هذا الربيع هو عدد المنازل المعروضة في السوق. يؤجل أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري بنسبة 3 ٪ هذه الخطوة لأنه سيتعين عليهم شراء منزل بديل بنسبة 6 ٪ ما لم يكن لديهم ما يكفي من الأسهم للشراء النقدي.
مثال على ذلك قد يكون مانان فارغًا يتم بيعه عندما يكون جاهزًا للتقليل. ستظل هناك منازل معروضة في السوق حيث يعاني الناس من تغيير أماكن العمل والطلاق والتوسع الأسري والوفيات.
لقد لاحظت مؤخرًا أن نسبة أعلى من المعتاد من المنازل التي أعرضها هي عقارات ، لأنه حتى عندما يختار عدد أقل من الناس الانتقال ، لا يموت الناس بكميات أقل.
يبدو أن الزيادات في الأسعار المحلية على مدى العامين الماضيين قد وصلت إلى نقطة حيث توازنت مجموعة المشترين المخفضة بهذه الأسعار مع مخزون المخزون المنخفض ، لذلك عاد الناس إلى الشراء ببساطة بناءً على السعر وحالة المنزل.
سبب آخر لاستقرار السوق هو أن التوظيف في منطقتنا لا يزال مستقرًا ، والعديد من مشتري المنازل لديهم الآن عامين من تاريخ العمل الراسخ للحصول على الموافقة على قرض عقاري.
ومع ذلك ، لا تزال أسعار الفائدة المرتفعة تعطل نسبة مئوية من هؤلاء الأشخاص الذين لم يعودوا قادرين على تحمل تكاليف المنزل الذي يطمحون لشرائه ، لذلك بينما أتوقع أن تظل مواقف العرض المتعددة شائعة هذا الربيع ، فمن المحتمل أن تكون من ثلاثة إلى خمسة عروض على منزل ، وليس 15 إلى 20. أو بعبارة أخرى ، سوق ربيعي عادي.
منذ بداية العام ، رأيت أنا وزملائي عددًا كبيرًا من مشتري المنازل الذين فهموا بالفعل كل هذا ، محاولين تعريف أنفسهم والدخول في عقد لشراء منزل قبل اندفاع الربيع. لقد قمت بالفعل بإغلاق أربع عمليات إغلاق في شهري يناير وفبراير ، وكلها أغلقت عند أقل من الأسعار المطلوبة ، ولكن ليس بشكل كبير. أتوقع أن جميع المشترين الأربعة سيشعرون بالارتياح للتغلب على سوق الربيع عندما تبيع المنازل بسعر طلبهم أو يزيد قليلاً. يمكن أن يوفر هذا السلوك استقرارًا مرحبًا به لسوق الإسكان المحلي لدينا بعد ثلاث سنوات محمومة.