بلغت أسعار المساكن ذروتها العام الماضي

اتخذ سوق العقارات منعطفًا هبوطيًا في عام 2022 ، حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة إلى تباطؤ نشاط المبيعات المحموم الذي شهدناه العام السابق - لكن أسعار المساكن لا تزال تصل إلى مستويات قياسية.
بلغ متوسط ​​سعر بيع المنازل في عام 2022 386,300 دولار ، بزيادة 10.2 في المائة عن عام 2021 والأعلى على الإطلاق ، وفقًا لبيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الصادرة يوم الجمعة.
وفي الوقت نفسه ، سجلت مبيعات المنازل أضعف عام لها منذ 2014 ، حيث تم بيع 5.03 مليون منزل ، بانخفاض 17.8٪ عن العام السابق. كان هذا أكبر انخفاض سنوي في المبيعات منذ عام 2008 ، عندما كان السوق في خضم أزمة الإسكان.
انخفضت مبيعات المنازل القائمة - والتي تشمل منازل الأسرة الواحدة ، والمنازل السكنية ، والوحدات السكنية ، والتعاونيات - للشهر الحادي عشر على التوالي في ديسمبر ، حتى مع انخفاض معدلات الرهن العقاري التي كانت أعلى من 11٪ في نوفمبر بشكل طفيف. تجنب المشترون السوق بسبب الأسعار المرتفعة والمعدلات لا تزال ضعف ما كانت عليه في العام السابق.
في ديسمبر ، انخفضت المبيعات بنسبة 1.5٪ عن نوفمبر وانخفضت بنسبة 34٪ مقارنة بالعام الماضي. في جميع مناطق البلاد ، تم تسجيل انخفاض في المبيعات من سنة إلى أخرى ، وفي ثلاث مناطق ، تم تسجيل انخفاضات من شهر لآخر ، بينما لم يتغير الغرب.
لكن الأسعار استمرت في الارتفاع في ديسمبر ، بمتوسط ​​سعر بلغ 366,900 دولار ، بزيادة 2.3٪ عن العام الماضي ، وهي أقل زيادة في الأسعار منذ فترة الإغلاق في مايو 2020. ويمثل ارتفاع الأسعار أكثر من عقد من العام بعد عام الزيادات الشهرية.

قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR: "كان شهر ديسمبر شهرًا آخر صعبًا بالنسبة للمشترين ، الذين ما زالوا يواجهون مخزونًا محدودًا ومعدلات رهن عقاري عالية". "ومع ذلك ، توقع أن ترتفع المبيعات مرة أخرى قريبًا ، حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير بعد أن بلغت ذروتها في نهاية العام الماضي".

"عام انتقالي" للعقار

بعد الطفرة العقارية في عام 2021 ، التي غذتها بعض من أدنى معدلات الرهن العقاري المسجلة ، أدى ارتفاع معدلات العقارات في عام 2022 إلى كبح الطلب وتباطؤ نمو أسعار المنازل. الآن ، يتجه سوق الإسكان إلى شيء أقرب إلى الطبيعي في العام المقبل ، كما يقول الخبراء.
قال يون: "بعد طفرة المبيعات في عام 2021 ، كان عام 2022 عامًا انتقاليًا انخفضت فيه المبيعات بشكل كبير". "نعلم أن هناك مخاوف بشأن تراجع سوق الإسكان وتراجعت المبيعات ، لكن الأسعار ارتفعت خلال العام".
في حين أن الزيادة بنسبة 10٪ في متوسط ​​أسعار المساكن على مدار العام كانت أقل من الزيادة السنوية البالغة 17٪ في عام 2021 ، فإن الزيادات في الأسعار من شهر إلى شهر كانت معتدلة خلال عام 2022 مع زيادة الأسعار السنوية بنسبة 15.4٪ في يناير لتتراجع إلى زيادة بنسبة 2.3٪ في ديسمبر. من العام السابق.
وقال يون "زيادة الأسعار في ديسمبر تقترب من 0٪ ، مما يعني أن نصف البلاد يشهد نوعا من الانخفاض في الأسعار والنصف الآخر يشهد زيادات في الأسعار". المناطق التي شهدت الأسعار فيها أكبر قفزات في السنوات الأخيرة - فينيكس ؛ أوستن ، تكساس ؛ ولاس فيجاس - إنها أيضًا أماكن تنخفض فيها الأسعار أكثر من غيرها.
قال يون إنه منذ نهاية ما قبل كوفيد 2019 وحتى نهاية عام 2022 ، قفز متوسط ​​الأسعار بنسبة 42٪ ، مما أدى إلى زيادة قدرها 114,000 ألف دولار في ثروة الإسكان لمالك المنزل العادي.
لكنه أضاف أنه بالنسبة لأولئك الذين لا يملكون منزلًا ، انخفضت أسعار المساكن بمعدل أسرع بكثير من الدخل. هذا يطرح تحديات القدرة على تحمل التكاليف لكثير من المشترين.
قال روبرت فريك ، الخبير الاقتصادي في شركة Navy Federal Credit Union ، إن تقرير مبيعات المنازل الحالية لشهر ديسمبر قد ضرب ثلاثية خاسرة تتمثل في انخفاض المبيعات وانخفاض المخزون وارتفاع الأسعار.
النقطة المضيئة الوحيدة ، حسب قوله ، هي أن أسعار الشقق في ديسمبر ارتفعت فقط بنسبة 2.3٪ مقارنة بالعام الذي سبقه.
وقال فريك: "في العديد من الأسواق ، نشهد انخفاض أسعار المساكن من مستويات متضخمة ، وهي فرصة لبعض المشترين المحتملين". "ومع ذلك ، في حين أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد انخفضت نقطة مئوية كاملة إلى حوالي 6٪ ، إلا أن هذا المستوى لا يزال مرتفعًا جدًا لتشجيع المزيد من عمليات الإدراج والمزيد من التسوق."

لا يزال انخفاض المخزون يحبط مشتري المنازل

بينما ارتفع المخزون في ديسمبر عن العام الماضي ، لا يزال إجمالي مخزون المساكن أقل من مليون وحدة ، وهو معدل منخفض تاريخيًا.
وبقيت العقارات عادة في السوق لمدة 26 يومًا في ديسمبر ، مقارنة بـ 24 يومًا في نوفمبر و 19 يومًا في ديسمبر 2021 ، وفقًا لـ NAR. أكثر من نصف المنازل المباعة في ديسمبر 2022 كانت معروضة في السوق لمدة تقل عن شهر. لا يزال ، تاريخياً ، سوقًا سريعًا ، بدون وفرة من المنازل المتاحة.
لا يزال مخزون المنازل المعروضة للبيع منخفضًا للغاية حيث يتردد العديد من البائعين المحتملين في التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي اشتروها أو مولوها خلال السنوات القليلة الماضية.
اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2022 ، كانت الغالبية العظمى من الرهون العقارية المتاحة عند 6٪ أو أقل ، وفقًا لمارك فليمنج ، كبير الاقتصاديين في شركة First American.
وقال فليمنج: "هذا يترك العديد من مالكي المنازل الحاليين في وضع حيث سيكلفون أكثر لاقتراض نفس المبلغ الذي يدينون به على رهنهم العقاري الحالي ، مما يمنعهم من عرض منازلهم للبيع وإضافة المعروض إلى السوق".
وقال "النبأ السار هو أن مخزون المنازل الجديدة في ازدياد ، والمخزون الإجمالي يزداد عادة مع اقتراب موسم الربيع". "عانى سوق الإسكان السكني من جمود شديد في أشهر الشتاء من عام 2022 ، ولكن هناك سبب للاعتقاد بأنه سيبدأ في الذوبان مع اقتراب موسم شراء المنازل في الربيع."