إليك ما يمكن توقعه في سوق الإسكان هذا العام

واشنطن العاصمة (سي إن إن) - كان العام الماضي رحلة جامحة في سوق الإسكان في الولايات المتحدة. تضاعفت معدلات الرهن العقاري وتراجعت المبيعات ، مما تسبب في أطول هبوط شهري. شاهد العديد من المشترين والبائعين المحتملين من الخطوط الجانبية.
خلال عام 2022 ، رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بوتيرة قياسية لإبطاء الاقتصاد ومحاربة التضخم المرتفع. تحمل الإسكان العبء الأكبر من التأثير ، حيث كان القطاع الأكثر حساسية للاهتمام بالاقتصاد. ومع ذلك ، كان لإجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي التأثير المنشود ، حيث تدهورت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وتقلص الطلب ، مما أدى إلى انخفاض المبيعات وتباطؤ نمو الأسعار السنوي.
إذن ما هو متوقع من سوق الإسكان هذا العام؟ ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 40٪ تقريبًا من ربيع 2020 إلى ربيع 2022 ، وهو ما يمثل ما يقرب من عقد من الزيادات في الأسعار في بضع سنوات فقط. هل ما حدث نزل أيضا؟
خبراء الإسكان والاقتصاديون يختلفون.
تتراوح توقعات الاقتصاديين من زيادة الأسعار بنحو 5٪ هذا العام ، وفقًا لموقع Realtor.com ، إلى انخفاض يصل إلى 22٪ من الذروة في عام 2022 إلى القاع ، وفقًا لجون بيرنز للاستشارات العقارية.
ما يحدث للمخزون ومعدلات الرهن العقاري والاقتصاد الأوسع سيحدد على الأرجح الاتجاه الذي يتخذه السوق.
قال جيف تاكر ، كبير الاقتصاديين في Zillow: "معدلات الرهن العقاري مهمة حقًا لاتجاه سوق الإسكان في العام المقبل". "نتوقع أن نرى السعر يتحسن تدريجيًا. يجب أن يعيد هذا بعض الحياة إلى السوق ".
وقال إن الشيء الآخر الذي يراقبه هو جرد المنازل المعروضة للبيع ، والذي عاد تقريبًا إلى ما كان عليه في عام 2020.
وقال تاكر "نعم ، هدأت الأمور كثيرًا في سوق الإسكان ، لكن ليس لدينا الكثير من المنازل المعروضة للبيع". "هذا هو الشيء الرئيسي الذي يمنعنا من هبوط الأسعار."

أين ستذهب أسعار المساكن؟

تتوقع Zillow أن تنخفض أسعار المساكن على المستوى الوطني بين 1٪ و 4٪ عن مستويات يونيو الماضي ، ذروة عام 2022.
وقال تاكر: "رؤية الأسعار ثابتة حتى هبوط 1٪ أو 4٪ يضعنا على الجانب الأكثر تفاؤلًا من تغيرات الأسعار للمتنبئين هناك".
لكنه قال إن الصورة الضيقة للمخزون والطلب القوي الذي لم تتم تلبيته على مشتريات المنازل يقترحان له أنه إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري قليلاً ، فسيكون هناك المزيد من الحركة في السوق.
وقال إن مخزونًا إضافيًا سيصبح متاحًا من أصحاب المنازل المحجوز عليهم الذين يتمسكون بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية من العامين الماضيين.
وقال تاكر: "أصحاب معدلات الرهن العقاري المنخفضة يمنحونهم الإذن بالبيع والانتقال ، لذا سيصبحون مشترين".
سترتفع أسعار مشاريع مشاريع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بأقل من 1 في المائة ، لتصل إلى متوسط ​​سعر 385,800 دولار بحلول نهاية عام 2023. لكن NAR حذر من أنه حتى هذا التحول الصغير يخفي الكثير من التباين الإقليمي.
قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR: "قد يشهد نصف البلاد زيادات طفيفة في الأسعار ، بينما قد يشهد النصف الآخر انخفاضًا طفيفًا في الأسعار". "ومع ذلك ، قد تكون الأسواق في كاليفورنيا استثنائية ، حيث قد تسجل مدينة سان فرانسيسكو ، على سبيل المثال ، انخفاضًا في الأسعار بنسبة 10٪ -15٪."
وأضاف يون أن المناطق التي شهدت أكبر زيادة في الأسعار ستشهد أيضًا بعض أكبر الانخفاضات.
ونتيجة لذلك ، فإن البحث عن القدرة على تحمل التكاليف يقود العديد من مشتري المنازل نحو مناطق مترو منخفضة السعر حيث يمكن أن تناسب تكلفة المنزل ميزانيات المزيد من العائلات ، كما قال جورج ريشيو ، مدير البحوث الاقتصادية في Realtor.com.
“أسواق مثل مانشستر ، نيو هامبشاير ؛ كولومبوس، أوهايو؛ فورت واين ، إنديانا ؛ هارتفورد ، كونيتيكت ؛ لانكستر ، بنسلفانيا ؛ أو توبيكا ، كانساس لا تزال تشهد تغييرًا للمنازل حيث يتم جذب المشترين من المواقع الأكثر تكلفة من خلال الاقتصادات المحلية القوية ومتوسط ​​الأسعار ، والتي لا تزال في بعض الحالات أقل من 300,000 ألف دولار.

ما الذي يمكن أن يتوقعه المشترون مع معدلات الرهن العقاري؟

لقد ولت أيام معدلات الرهن العقاري بنسبة 3٪ أو 4٪ في المستقبل المنظور ، ولكن من المرجح أن تكون المعدلات أقل من المعدل التاريخي لما قبل الوباء البالغ 8٪ ، وفقًا لإجماع اقتصاديي الإسكان.
لكن أولاً ، يجب أن يهدأ التضخم. كانت أرقام التضخم في نهاية عام 2022 واعدة - ولكن لا يزال هناك طريق لنقطعه.
وقال تاكر "توقعات التضخم نفسها تلعب دوراً في معدلات الرهن العقاري وهذا يؤثر على السياسة النقدية". "يريد بنك الاحتياطي الفيدرالي أن ينتظر ويرى التضخم ينخفض ​​قبل أن يرفعوا قدمهم عن الفرامل بشأن رفع أسعار الفائدة. وهناك إجماع متزايد على توقع خطوة أخرى في وتيرة التشديد ".
في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على الرهون العقارية بشكل مباشر ، فإن أفعاله تؤثر عليهم.
تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. عندما يرتفع هذا المعدل ، عادة ما يرتفع الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا أيضًا. عندما ينخفض ​​سعر الخزانة ، ينخفض ​​معدل الرهن العقاري أيضًا.
في تشرين الثاني (نوفمبر) ، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في التراجع لمدة ستة أسابيع ، انخفض متوسط ​​أقساط الرهن العقاري الشهرية بنسبة 1.8 في المائة إلى 1,977 دولارًا من 2,012 دولارًا في أكتوبر ، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
في حين أن معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع مرة أخرى ، فإن هذا التحسن في القدرة على تحمل التكاليف قد يعاود الظهور في عام 2023 عندما وإذا انخفضت أسعار الفائدة.
يتوقع المتنبئون ، مرة أخرى ، نطاقًا واسعًا من حيث ستذهب المعدلات في عام 2023. بينما يتوقع موقع Realtor.com أن تكون معدلات قرض لمدة 30 عامًا ، بسعر فائدة ثابت أعلى من 7٪ في عام 2023 ، تتوقع Zillow معدلات تقترب من 6٪ هذا العام ، منتهي العام بنسبة تتراوح بين 5.5٪ و 6٪.
بعد أن تجاوز معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 7 ٪ في نهاية عام 2022 ، قال يون إنه يتوقع أن تصل المعدلات إلى 5.7 ٪ حيث يبطئ بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة استجابة لتباطؤ التضخم.

ما هو الوقت المناسب للشراء في عام 2023؟

قال ليونارد شتاينبرغ ، وسيط الشركات في كومباس في نيويورك ، إنه في عام 2023 ، قد نرى صورة طبق الأصل عن عام 2022 - وهو النصف الأول الذي يكافح إلى حد ما ويفسح المجال لنصف ظهر قوي بشكل مدهش للمشترين.
وقال شتاينبرغ: "لا يمكن للمشترين المحتملين الذين انسحبوا من السوق في نهاية عام 2022 ولن يبتعدوا إلى الأبد ، لا سيما بالنظر إلى الطلبات المتنافسة للمشترين لأول مرة الذين يتطلعون إلى دخول السوق والمتقاعدين الذين يتطلعون إلى الانتقال أو تقليص الحجم".
وأضاف أنه من المرجح أيضًا أن يظل نقص البناء المزمن للمنازل الجديدة يمثل تحديًا في جميع قطاعات السوق ، حيث يواجه البناؤون التحدي المتمثل في موازنة انخفاض قصير الأجل في الطلب مع الحاجة طويلة الأجل لمزيد من المساكن الجديدة.
وقال شتاينبرغ: "يحتاج الناس في كل مكان إلى شراء المنازل وبيعها كل يوم ، وسيظهر هؤلاء المشترون والبائعون للمنافسة طوال عام 2023 وما بعده مع استمرار السوق في إعادة التوازن والتطبيع".
ومن المرجح أن تكون هناك عودة إلى الموسمية التقليدية لسوق العقارات ، حيث يميل المخزون إلى الارتفاع في فبراير ويستمر خلال الصيف. وفي الوقت نفسه ، تبلغ الأسعار ذروتها عادة في مايو أو يونيو وتميل الأسعار والمبيعات إلى الانخفاض ببطء حتى نهاية العام.
وقال تاكر: "سوق الربيع سيكون أكثر انشغالاً وأكثر تنافسية للمشترين ، بينما سيكون الشهرين المقبلين هادئين قبل فترة عصيبة أكثر".
من المتوقع أن يدفع المشترون أكثر خلال موسم البيع في الربيع ، عندما تميل المنازل إلى البيع مقابل علاوة موسمية لأن هذا هو الوقت الذي يحاول فيه معظم المشترين القيام بذلك.
قد يظل المشترون المحتملون الذين ينجذبون إلى مزيد من الانخفاض في الأسعار صامدين في عام 2023.

قال تاكر: "قد تكون المفاجأة الكبرى لكثير من الناس أن السوق يمر بسنة مملة حقًا". "سيكون تغييرا كبيرا في الوتيرة. سنة بسيطة مملة ، سنة عادية في سوق الاسكان ستكون مفاجأة رائعة ".