شراء الرهن العقاري هو الشيء الجديد الساخن الذي يساعد سوق الإسكان

يسمى الشيء الجديد المثير في سوق الإسكان المحتضر شراء رهن عقاري - وهذا أحد التنازلات التي يقدمها بائعو المنازل بشكل متزايد للمشترين لإتمام صفقة.
سبب الأهمية: على الرغم من أنها كانت موجودة منذ فترة ، إلا أن عمليات الاستحواذ تبدو وكأنها حل مصمم خصيصًا لأكبر مشكلة في سوق العقارات الحالية: معدلات الرهن العقاري المرتفعة التي تحوم حول 6 ٪ دفعت المشترين بعيدًا.
كيف يعمل: يدفع البائعون أو بناة المنازل أو حتى المقرضون نقودًا لتخفيض معدل الرهن العقاري للمشتري ، عادةً من نقطة إلى ثلاث نقاط.
أين تذهب هذه النقود؟ يجلس في حساب ضمان لدى مقرض المشتري ويستخدم لدفع جزء من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، ما بين سنة وثلاث سنوات.
على سبيل المثال: شراء 2/1 يحدد فعليًا معدل الرهن العقاري الخاص بك بمقدار نقطتين مئويتين أقل من السعر الثابت الخاص بك (أي سعر السوق الحالي) في السنة الأولى ، ونقطة واحدة أقل في السنة الثانية ، ثم العودة إلى السعر الثابت في السنة الثالثة.
التأثير: تكون الفائدة قصيرة الأجل للمشترين - في شكل دفعة شهرية أقل - أكبر مما لو تم تخفيض سعر البيع بنفس المبلغ (انظر الجدول أدناه).
وذلك لأن فائدة تخفيض سعر البيع ستنتشر على مدى عمر قرض مدته 30 عامًا بدلاً من التركيز في العامين الأولين.
حالة اللعب: كان احتمال حدوث هذه الصفقات أقل عندما كان معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حوالي 3 في المائة وكان الطلب على المنازل مرتفعًا ، كما قال فان ويلبورن ، وكيل عقارات Redfin في فينيكس.
كما بدأت شركات الرهن العقاري في الترويج للمشتريات بقوة أكبر. تقدم شركة Rocket Mortgage عملية شراء لمدة عام واحد وتطلق عليها اسم "منع التضخم".
ماذا يقولون: يستخدم بناة المنازل عمليات الاستحواذ "إلى الأبد" ، كما يقول دان هانسون ، الرئيس التنفيذي لشركة LoanDepot. "لديهم قرض بناء موقوت وعليهم نقل المخزون."
لكن المشتريات الآن "تتسلل إلى سوق إعادة البيع" ، يضيف هانسون ، الذي تعقد شركته حاليًا ندوات للوكلاء حول المنتج.
يقول فان ويلبورن: "إنها تساعد في تخفيف الصدمة الناجمة عن ارتفاع الفائدة على الرهن العقاري".
يبدو أن مكتبه أنجز حوالي سبعة أعمال في الشهر الماضي ، مقارنة بأي شيء في نفس الوقت قبل عام.
ذكريات الماضي: كانت عمليات الشراء أكثر شيوعًا في أواخر السبعينيات عندما كان التضخم مرتفعًا. لقد شوهدوا مؤخرًا في الفترة التي سبقت الأزمة المالية ، وهي جزء من قائمة كاملة من منتجات الرهن العقاري المراوغة التي تم إقراضها للأشخاص الذين لا يستطيعون مواكبة المدفوعات. لكن التسوق اليوم مختلف.
يجب أن يظل المقترضون مؤهلين للحصول على قرض ذي سعر ثابت أعلى لضمان قدرتهم على سداد مدفوعاتهم.
نعم ، ولكن: حتى إذا كان أصحاب المنازل قادرين تقنيًا على تحمل المدفوعات ذات الأسعار الأعلى ، فمن المحتمل أن يتعرضوا لصدمة أسعار عندما يتكيف سعرهم بشكل أعلى مع مرور الوقت - وليس من المؤكد أنهم سيكونون قادرين على إعادة التمويل بسعر أقل. عندما يحدث ذلك.