بيانات العقارات: هل ينخفض الطلب على الرهن العقاري مع استجابة المشترين لأسعار الفائدة المرتفعة وانخفاض العرض؟
النقاط الرئيسية
انخفضت طلبات الرهن العقاري بنسبة 1.9 ٪ من الأسبوع السابق إلى الأسبوع المنتهي في 2 ديسمبر ، مع توقع العديد من مشتري المنازل المحتملين الانتظار لمعرفة كيف ستبدو إعلانات رفع أسعار الفائدة هذا الأسبوع.
تراجعت معدلات الرهن العقاري للأسبوع الرابع على التوالي بسبب بيانات التضخم الإيجابية ، لكن مشتري المنازل المحتملين ما زالوا قلقين من معدلات الرهن العقاري المتقلبة التي تغذيها الزيادات الشديدة في أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي.
انخفضت مبيعات المنازل القائمة المعلقة بنسبة 4.6٪ في أكتوبر ، مما يجعلها الشهر الخامس على التوالي من التراجع.
لقد شهدنا ارتفاعًا حادًا في أسعار المنازل خلال الوباء حيث استغل الناس أسعار الفائدة المنخفضة وفروا من المدن ووجدوا أنفسهم محشورين في مكاتب منزلية. مع الزيادات الشديدة في أسعار الفائدة والمخاوف من حدوث ركود ، تغير سوق العقارات في عام 2022.
توقع سوق العقارات تراجعا لبعض الوقت. تاريخيا ، تنخفض أسعار المساكن عندما ترتفع أسعار الفائدة. ومع ذلك ، لم يكن هذا هو الحال في عام 2022 بسبب مجموعة فريدة من الظروف. لنلقِ نظرة على الطلب على الرهن العقاري لمعرفة ما إذا كان ينخفض بالفعل (أو يرتفع).
سوق الإسكان الحالي
عندما بدأ الوباء لأول مرة في عام 2020 ، كان هناك الكثير من عدم اليقين بشأن ما سيحدث لسوق العقارات ، حيث لم يكن أحد يعرف ما يمكن توقعه. عندما توقف الاقتصاد بشكل مفاجئ ، سارعت الحكومة مع التحفيز وخفض أسعار الفائدة.
انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 2.65٪ في يناير 2021. مع انخفاض أسعار الفائدة والعدد غير المسبوق من العمال الذين يعملون الآن من المنزل ، كان هناك ازدهار عقاري.
لكن هذا الازدهار سرعان ما بدأ في الانحسار. في يونيو 2022 ، وصل التضخم إلى أعلى مستوى في 40 عامًا عند 9.1 بسبب مزيج من قيود تخفيف الوباء ، واضطرابات سلسلة التوريد ، وسوق العمل القوي وأسعار المساكن الفلكية ، لذلك شاركت البنوك المركزية. شرع بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بشكل كبير لإبطاء الاقتصاد الكلي.
لقد تغير الكثير منذ عام 2021 ، عندما استغل الناس أسعار الفائدة المنخفضة للدخول إلى سوق العقارات. ارتفعت معدلات الرهن العقاري بمتوسط 6.43٪ ، حيث يبلغ سعر فائدة بنك الاحتياطي الفيدرالي حوالي 4٪.
ينتظر العديد من المشترين المحتملين على الجانب انخفاض أسعار الفائدة أو انخفاض أسعار المساكن. يعتقد العديد من الخبراء أن أسعار المساكن المتضخمة مع زيادة معدلات الرهن العقاري ستكون كافية لإبطاء سوق العقارات. لا تزال أرقام التضخم وأسعار المساكن مرتفعة بعناد ، لكنها تظهر بوادر تباطؤ.
ماذا يحدث مع طلب الرهن العقاري؟
انخفض حجم طلبات الرهن العقاري الأسبوع الماضي بنسبة 1.9٪ مقارنة بالأسبوع السابق ، بناءً على بيانات من جمعية المصرفيين للرهن العقاري. انخفضت طلبات الحصول على قروض الرهن العقاري لشراء منزل بنسبة 3 ٪ في الأسبوع ، مع انخفاض إجمالي بنسبة 40 ٪ على أساس سنوي.
من ناحية أخرى ، انخفضت طلبات إعادة التمويل بنسبة 86٪ على أساس سنوي على الرغم من زيادة بنسبة 5٪ عن الأسبوع السابق. انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل طفيف في الأسابيع الأخيرة ، لكنها ظلت مرتفعة مقارنة بالسنوات التي سبقت الوباء (المزيد عن ذلك في القسم التالي).
يبدو أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة هذه قد جذبت مالكي المنازل الحاليين لإعادة التمويل ، لكنها لم تكن كافية لإغراء المزيد من مشتري المنازل الجدد. هناك تكهنات بأن الكثير من الناس يركزون على الادخار بالنظر إلى حالة عدم اليقين بشأن الاقتصاد والركود المحتمل.
انخفض متوسط حجم القرض لتطبيق الرهن العقاري إلى 387,300 دولار - وهو أقل رقم منذ يناير 2021. هناك ، سيتم نشر بيانات مؤشر الأسعار لشهر نوفمبر في الأيام المقبلة ، وستلعب هذه البيانات دورًا حيويًا في أسعار الفائدة على الرهن العقاري وكيف يتحرك بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى الأمام مع زيادة أسعار الفائدة.
على الجانب الإيجابي ، انخفض معدل التضخم إلى معدل سنوي قدره 7.7٪ في أكتوبر. في حين أن هذه الأرقام ليست احتفالية تمامًا ، شعر العديد من المحللين أنها تعني أن الأسعار قد انخفضت أخيرًا.
سعر الفائدة على الرهن العقاري آخذ في الانخفاض
وفقًا لـ Freddie Mac ، بلغ متوسط الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا 6.33 ٪ للأسبوع المنتهي في 8 ديسمبر. انخفض هذا المعدل من 6.49٪ قبل أسبوع حيث تشير التقارير إلى أن أرقام التضخم المستعصية قد تنخفض من ذروتها.
أشار سام خاطر ، كبير الاقتصاديين في Freddie Mac ، إلى أنه على الرغم من الانخفاض الكبير في معدلات الرهن العقاري ، إلا أن معنويات مشتري المنازل ظلت منخفضة ، ولم يكن هناك ارتفاع في الطلب على المشتريات ذات أسعار الفائدة المنخفضة.
لا يمكننا أيضًا تجاهل دور التضخم في المدخرات. نظرًا لأن الناس ينفقون المزيد من الأموال على العناصر اليومية ، فقد لا يتمكنون من الادخار للدفعة الأولى بأسرع ما يمكن من قبل.
مشاكل العرض السكني
في العام الماضي ، توقعت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن يحتاج سوق الإسكان إلى حوالي 5.8 إلى 6.9 مليون منزل جديد لتلبية مشاكل العرض. علق كبير الاقتصاديين في NAR ، لورانس يون ، "هناك رغبة قوية في ملكية المنازل في جميع أنحاء هذا البلد ، لكن نقص العرض يمنع العديد من الأمريكيين من تحقيق هذا الحلم."
يُعتقد أن نقص العرض منع الأسعار من الانخفاض بشكل كبير حيث لا يزال الناس بحاجة إلى مكان للعيش فيه. لا يمكن تجاهل هذه الأرقام لأن الزيادات المستمرة في أسعار الفائدة يمكن أن تؤذي فقط أولئك الذين لديهم رهن عقاري متغير والذين ينفقون الآن أكثر على مدفوعاتهم الشهرية.
ماذا يحدث لمبيعات المنازل؟
أصدرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) مؤخرًا بيانات حول مبيعات المنازل. في أكتوبر ، انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 5.9٪ عن الشهر السابق. تراجعت المبيعات بنسبة 28.4٪ على أساس سنوي ، حيث انخفضت من 6.19 مليون في أكتوبر 2021. وبقيت العقارات في السوق لمدة 21 يومًا تقريبًا في أكتوبر ، بزيادة عدة أيام من 19 يومًا في سبتمبر. ومن الجدير بالذكر أيضًا أن مشتري المنازل الأوائل استحوذوا على 28٪ من المبيعات في أكتوبر.
وصلت الحصة السنوية لمشتري المنازل لأول مرة إلى 26 ٪ ، وهو أدنى رقم منذ أن بدأت NAR في تتبع البيانات. هناك الكثير من التكهنات لأن العديد من مشتري المنازل المحتملين اختاروا ببساطة الاستثمار في عقارات أخرى.
وفقًا للبيانات الأخرى الصادرة عن NAR ، انخفضت مبيعات المنازل المعلقة في أكتوبر بنسبة 4.6٪ عن الشهر السابق ، مسجلة انخفاضًا للشهر الخامس على التوالي. تعد بيانات مبيعات المنازل المعلقة أمرًا بالغ الأهمية لأن البيع مدرج على أنه معلق عند توقيع الصفقة ولكن الصفقة لم تتم. كانت هناك مشاكل مع الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض عقارية بسبب المعدلات المرتفعة.
وانخفضت عمليات بناء المنازل الجديدة أيضًا بنسبة 8.8٪ في أكتوبر على أساس سنوي. ويعزى هذا الانخفاض إلى ارتفاع أسعار البناء ، والزيادة الإجمالية للأسعار في الاقتصاد وتقلب أسعار الفائدة على الرهن العقاري. كشفت النائبة الأولى لرئيس الاقتصاديين في الولايات المتحدة أوديت كوشي أن أسعار مواد البناء مثل الخشب الرقائقي والصلب والخرسانة كانت أعلى بكثير مما كانت عليه في حقبة ما قبل الجائحة. تحدث كوشي أيضًا عن ارتفاع متوسط الدخل في الساعة في البناء بنسبة 6.6٪ في أكتوبر على أساس سنوي. أدى ارتفاع أسعار البناء وانخفاض طلبات الرهن العقاري إلى انسحاب البنائين. تؤثر الزيادة في أسعار الفائدة أيضًا على تحقيق الإسكان.
بالإضافة إلى ذلك ، تراجعت معنويات بناء المساكن في سوق الإسكان للأسرة الواحدة إلى أدنى مستوى لها منذ يونيو 2012. نظرًا لأن البناة يواجهون مشاكل مع تكاليف العمالة والمواد التي تؤدي إلى انخفاض الطلب ، ارتفع مؤشر الرابطة الوطنية لبناة المنازل إلى 33 في أكتوبر. هذا هو الانخفاض الشهري الحادي عشر على التوالي في هذا المؤشر.
ما الذي ينتظرنا في عام 2023؟
يتناغم العديد من الخبراء مع تنبؤات حول ما يمكن أن نتوقعه من سوق العقارات في عام 2023. يتوقع مورجان ستانلي أن تنخفض أسعار المنازل بنسبة 10٪ من يونيو 2022 إلى 2024. لذلك في حين أنهم لا يتوقعون حدوث انهيار عقاري ، فإنهم يتوقعون تصحيح السوق.
أصدرت Redfin مؤخرًا توقعاتهم العقارية لعام 2023 ، حيث أفادوا أنهم يتوقعون أن تنخفض معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ببطء حتى تصل إلى 5.8 ٪ في نهاية العام.
كيف تستثمر؟
إذا حكمنا من خلال الانخفاض في طلبات الرهن العقاري ، فإن الطلب أقل ، مما قد يؤدي في النهاية إلى انخفاض الأسعار في سوق الإسكان. إذا كنت تتطلع إلى شراء عقارات في المستقبل القريب ، فقد لا تكون متأكدًا من كيفية استثمار أموالك أثناء انتظار انخفاض الأسعار.
خلاصة القول
مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة ، هناك قلق من أن الاقتصاد قد ينزلق إلى الركود. كل ما نعرفه على وجه اليقين هو أن الأسواق ستولي اهتمامًا وثيقًا لبيانات مؤشر أسعار المستهلكين لهذا الأسبوع لمعرفة ما إذا كانت زيادة أسعار الفائدة قد فعلت ما يكفي لتهدئة الاقتصاد بشكل عام.
إذا استمر رفع أسعار الفائدة كما أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي ، فستظل أسعار الفائدة على الرهن العقاري متقلبة في المستقبل القريب ، مما سيؤثر بالتأكيد على الطلب على الرهون العقارية.
ردود