بناء محفظة عقارية

# رائد أعمال الأسبوع مناحيم كلير # Post 4
أنا سعيد جدًا بمعرفة أن القراء استمروا في قراءة المنشورات السابقة ووصلوا إلى هذا المنشور. هذه هي رحلتي الشخصية في تعقيدات العقارات في الولايات المتحدة. إذا كنت قادرًا على إلهام القراء للشروع في رحلتك الخاصة ، فهذا هو نجاح المنشورات.
لا أريد تعليم كيفية العمل في مجال العقارات. أعتقد أن خبرتي ومعرفتي ستساهم في أعضاء المنتدى لإجراء معاملات أكثر نجاحًا.
نصيحة مهمة للأعضاء الجدد الذين يدخلون المنتدى ويريدون دخول مجال العقارات. يوجد في المنتدى اقتراحات للفصول الدراسية من شأنها أن توفر لك الأساس ، سواء كان ذلك في اختيار موقع العقار ،
نوع العقار أو التمويل أو الجدوى أو تحليلات المخاطر ، إلخ. إذهب للدراسة!!!
مجال العقارات مجال ديناميكي ويتأثر بالأحداث العالمية. لذلك ، من المهم جدًا أن تكون على اطلاع. أستطيع أن أقول من وجهة نظري الشخصية أنه خلال السنوات التي نشطت فيها في هذا المجال ، كانت هناك أزمات عديدة في صناعة العقارات. واحدة في أوائل التسعينيات ثم أزمة حادة أخرى بين عامي 90 و 2008. عندما نتابع التطورات ونتوخى اليقظة في المرحلة التالية ، سنكون قادرين على التعامل مع الأزمات والبقاء ورؤوسنا فوق الماء.
دعنا نعود إلى عقاري الأول الذي بعته في أتلانتا وحقق ربحًا جيدًا. بعد سداد الرهن العقاري والمال الذي اقترضته من الأصدقاء ، يتبقى لدي رأسمال يقارب 250,000 ألف دولار.
باستخدام هذا رأس المال ، قررت الاستمرار في شراء عقار جديد متعدد العائلات مع أطفالي ، مستفيدًا من قسم الضرائب الأمريكية 1031 الذي كرست له المنشور السابق.
أجلت دفع الضريبة وبقيت برأس مال يسمح لي بشراء عقار أكبر.
بدأت في البحث عن عقارات في مواقع عقارية مثل MLS و LOOPNET المحلية و TRULIA وغيرها. كجزء من البحث ، قمنا أيضًا بفحص البيانات البيئية مثل حالة التوظيف والاقتصاد المحلي ومستوى الجريمة وتقارير الحركة الإيجابية أو السلبية للمقيمين ووجود المؤسسات الأكاديمية في المدينة.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الجدول الزمني ضيق للغاية. هناك ما مجموعه 45 يومًا لتحديد عقار جديد بعد إغلاق العقار المباع. لا يوجد تأجيل. مصلحة الضرائب في انتظارك قاب قوسين أو أدنى.
وهكذا انتقلنا من 12 شقة في أتلانتا (تذكر؟) إلى 45 شقة في أوستن - تكساس ، إلى 100 شقة في سياتل - واشنطن وأخيراً إلى 170 شقة في أوكلاهوما سيتي.
احتفظنا بكل عقار لمدة 3-5 سنوات تقريبًا. مع زيادة الإيجار وترقية الشقق ، تمكنا من زيادة قيمة العقار وبيعه ونقله.
لن أنكر وأقول علانية أنه كانت هناك إخفاقات أيضًا. الفشل هو أيضا جزء من اللعبة. عدد من العقارات التي اشتريناها بثمن بخس خلال سنوات الأزمة في الصناعة في أوائل التسعينيات من القرن الماضي ، قمنا للأسف ببيعها بخسارة ، فقط لوقف "إراقة الدماء" من الخسائر الحالية.
يجب أن أشير إلى أن جميع العقارات التي اشتريناها كانت من فئة CLASS C بإيجار شهري يتراوح من 300 دولار إلى 600 دولار. من الصعب الحصول على عوائد عالية في عقارات الفئة أ التي تشتريها بشكل أساسي شركات التأمين وصناديق الاستثمار العقاري والشركات المماثلة.
نحن نبحث عن الرقم الفائز 10٪.
لقد قمنا بإدارة العقارات بأنفسنا بدون شركة إدارة أثناء تعيين مدير في العقار نفسه مع فريق صيانة.
كل أصل وقصصه. وكان هناك الكثير. هنا هو واحد:
مستأجر غير راضٍ لأنه تلقى دعوة لمحاكمة إخلاء لعدم دفع الإيجار ، أخذ مرتبة وأضرم النار فيها وأحرق 12 شقة.
هذا هو المكان المناسب للحديث عما يسمى القسم 8. هذا جزء من قانون الإسكان الأمريكي لعام 1937 الذي يسمح بدفع الإيجار للمقيمين ذوي الدخل المنخفض. معظم المستأجرين لدينا هم أولئك الذين دفعت لهم الدولة الإيجار الكامل أو الجزئي حسب وضعهم المالي. لها مزايا وعيوب ، وهنا بعض منها:
יתרונות:
1. السداد يصل كالساعة في الأول من الشهر
2. يجب على المستأجرين دفع نصيبهم في الوقت المحدد ، وإلا فقد يفقدون استحقاقهم.
3. سلوك متلقي الدعم طبيعي نسبيًا في المجمع وإلا فقد يفقدون أهليتهم.
4. هناك العديد من المستأجرين في قائمة الانتظار ومن السهل نسبيًا العثور على مستأجرين من هذا النوع.
חסרונות:
1. يتسبب في ارتفاع تكاليف الصيانة بسبب الإقامات المتعددة في العقار (عجز أو بطالة).
2. عمليات التفتيش السنوية من قبل الدولة على سلامة المجمع ككل وعلى الشقة المحددة.
3. إن مبلغ الإيجار مشروط بإرشادات الدولة ، والتي يصعب تكييفها مع وضع السوق الحرة.
من المهم ملاحظة أنني قمت بكل هذه الإجراءات عندما كنت مقيمًا في الولايات المتحدة. يجب على الإسرائيليين الذين يعملون في الولايات المتحدة بموجب شركة ذات مسؤولية محدودة ويستثمرون في شركة Multi Family التحقق من الجدوى
تأجيل الضريبة في الولايات المتحدة الأمريكية بسبب مشاكل الضرائب في إسرائيل.
قبل 12 عامًا عدت إلى إسرائيل. سوف أتحدث عن استمرار أنشطتي من هنا منذ عودتي إلى إسرائيل في المرحلة التالية.