على حساب المنزل: مقارنة مختلف الرهون العقارية التي تأتي مع بعض المزالق الكبرى

عندما يتعلق الأمر بإجراء أكبر عملية شراء في حياتهم ، يفضل معظم مشتري المنازل اللعب بأمان عند اختيار القرض.
هذا هو السبب في أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، وهي المعيار الذهبي لقروض المنازل ، كانت الأكثر شعبية منذ فترة طويلة. هذه الرهون العقارية لمدة 15 و 20 و 30 سنة ليست مثيرة. لكن ما يفتقرون إليه في الأسلوب ، يعوضونه في الاستقرار.
يمكن للمقترضين تأمين مبلغ مدفوعات الرهن العقاري الشهرية (مطروحًا منها الضرائب والتأمين ورسوم اتحاد مالكي المنازل) طوال مدة قروضهم. حتى يتمكنوا من النوم بسهولة مع العلم أن فواتير الإسكان الخاصة بهم لن ترتفع في وقت ما في المستقبل. كلها مرتبة.
ومع ذلك ، مع المزيج المثير للقلق من معدلات الرهن العقاري المرتفعة وأسعار الإسكان الباهظة ، يتعلم العديد من المشترين لأول مرة وغيرهم أنهم لم يعد بإمكانهم أن يصبحوا أصحاب منازل برهن عقاري بسعر ثابت. لذا فهم ينظرون إلى خيارات أخرى. وهناك الكثير منها: الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل ، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والمشتريات 2-1.
تبدأ بعض هذه القروض والبرامج بعدة سنوات من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الأرخص ، والتي يمكن أن تساعد المشترين الذين يعانون من ضائقة مالية في أن يصبحوا أصحاب منازل. لكن يجب على المقترضين المضي قدمًا بحذر - وفهم المصطلحات الدقيقة جيدًا. عادة ما تزداد المدفوعات الشهرية على هذه القروض ، بشكل ملحوظ في بعض الأحيان ، بمرور الوقت.
إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري ، يمكن للمقترضين إعادة تمويل قروض جديدة بأقساط شهرية أقل. ولكن إذا ظلت الأسعار مرتفعة ، أو ما هو أسوأ من ارتفاعها ، فقد يضطر المشترون إلى دفع مبالغ أعلى لا يمكن تحملها.
أولئك الذين ما زالوا يعانون من الركود العظيم سيتذكرون مشاهدتهم في رعب حيث فقد الملايين من مالكي المنازل ممتلكاتهم بسبب حبس الرهن والمبيعات القصيرة بعد ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري فجأة. ستوحي هذه الرهون العقارية المعدومة بالركود العالمي لعدة سنوات - مما يجعل الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت الممل تبدو جيدة جدًا.
ولكن في هذه الأيام ، تم التخلص التدريجي من هذه الرهون العقارية غير الملاءة إلى حد كبير. العديد من القروض لها حدود قصوى لمدى ارتفاع المدفوعات المستقبلية للمقترض. وإذا انخفضت معدلات الرهن العقاري ، كما هو متوقع خلال السنوات القليلة المقبلة ، يمكن للمقترضين توفير المال عن طريق اختيار أحد هذه القروض.
إذن ما الذي يحتاج مشترو المنازل اليوم إلى معرفته عند اختيار الرهن العقاري؟

ابحث عن قرض عقاري

ابحث عن قرض عقاري! يمكن أن يوفر لك إصرارك آلاف الدولارات سنويًا. هناك عدد أقل من المشترين الذين يبحثون عن منازل لأنهم لا يستطيعون تحمل معدلات الرهن العقاري المرتفعة. لذا فإن المقرضين يضرون بالأعمال. يمكن أن تعمل لصالحك.
يمكن أن تختلف أسعار ورسوم الرهن العقاري قليلاً من مُقرض إلى مُقرض ، وقد يكون المُقرضون أكثر استعدادًا للتنافس على عملك. لذا العبهم ضد بعضهم البعض. إذا كان لديك درجة ائتمان قوية ، أو قمت بسداد دفعة عالية ، أو كنت أحد عملاء البنك ، فاطلب معدلًا أقل أو إلغاء الرسوم. ثم انظر إذا كان يمكنك العثور على صفقة أفضل في مكان آخر.
سيطابق العديد من المقرضين ما يقدمه منافسوهم ، وهو ما حدث عندما اشتريت منزلي العام الماضي. لذلك إذا كنت تفضل الذهاب مع مقرض واحد ، ولكنك حصلت على صفقة أفضل في مكان آخر ، فتحقق مما إذا كان المقرض يمكنه أن يقدم لك نفس الشيء.

بدأت الرهون العقارية المعدلة القابلة للتعديل في العودة

الرهون العقارية القابلة للتعديل ، أو ARMs ، حصلت على بعض السوء السيئ على مر السنين لأن أسعار الفائدة على القروض تتغير باستمرار. ومع ذلك ، يمكن للمقترضين ذوي الميزانية المحدودة توفير بعض الأموال من خلال هذه القروض - على الأقل في البداية.
الأكثر شيوعًا هو 5/1 ARM ، على الرغم من أنه يمكن للمقترضين أيضًا اختيار ARM لمدة سبع أو 10 سنوات. عادة ما تحصل على سعر فائدة أقل على الرهن العقاري في السنوات القليلة الأولى من القرض ، مما يجعل ARM شائعًا في الوقت الحالي بسبب المعدلات المرتفعة. بالنسبة لـ 5/1 ARM ، يكون معدل الرهن العقاري ثابتًا في السنوات الخمس الأولى ، ثم يتم تعديله سنويًا إلى المعدلات الحالية.
إنها مخاطرة تجعل من الصعب حساب نفقاتك المستقبلية. إذا كان المعدل أعلى ، فستزيد مدفوعات الإسكان الشهرية للمقترض في تلك السنة حتى يتم تعديل الأسعار. يمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة الميزانية بطريقة غير متوقعة للغاية. إذا كانت الأسعار أقل ، فقد تنخفض دفعتك ويمكنك توفير المال.
في النهاية ، يمكنك الحصول على قدر كبير من المال أو أن تتورط من الناحية المالية - اعتمادًا على الاتجاه الذي تتحرك فيه معدلات الرهن العقاري.
والخبر السار هو أنه عادة ما يكون هناك حد لمدى ارتفاع أسعار الفائدة خلال عام ومدى ارتفاعها خلال فترة القرض.
يمكنك أيضًا إعادة التمويل لقرض بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، والذي قد يكون جذابًا إذا انخفضت أسعار الفائدة. المشكلة: إعادة التمويل ليست مجانية. ستدفع عادةً ما بين 2٪ و 6٪ من مبلغ القرض ، والذي يصل عادةً إلى آلاف الدولارات.

يبحث المزيد من المشترين عن قروض بفائدة فقط

اكتسبت القروض بفائدة فقط شعبية كبيرة حيث يبحث المشترون عن طرق لتوفير المال. خلال السنوات الثلاث أو الخمس أو العشر الأولى من القرض النموذجي بفائدة فقط ، يدفع المقترضون فقط - كما خمنت - الفائدة على القرض. ثم يقضون العشرين أو حتى الثلاثين عامًا التالية في سداد رصيد القرض ، منظمًا على هيئة ARM.
نظرًا لأنك تدفع الفائدة مقدمًا فقط ، فإن معدلات الرهن العقاري تميل إلى أن تكون أعلى ، في حين أن الأقساط الشهرية عادة ما تكون أقل. ومع ذلك ، بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط ، عادة ما تزيد الدفعة الشهرية بشكل كبير ويمكن أن تتضاعف أو تزيد.
عادة ما تكون هذه القروض هي الأفضل للأثرياء الذين يشترون منازل بقيمة 20 مليون دولار ، أو المستثمرين الذين يخططون لقلب العقار ، أو الأطباء وغيرهم من المهنيين الذين قد لا يكون لديهم دفعة أولى كبيرة ولكنهم يتوقعون نمو دخلهم بشكل كامل. نادرًا ما يتم استخدامها من قبل المشترين العاديين الذين يخططون للعيش بشكل أساسي في هذه المساكن.
عادة ما تكون معدلات الرهن العقاري على هذه القروض مرتفعة ، مما يجعل من الصعب على العديد من المقترضين التأهل للحصول على هذه القروض. غالبًا ما يتطلبون دفعة أولى أعلى. وبما أنك ستدفع الفائدة فقط في العقد الأول ، فلن تكون قادرًا على بناء أسهم في المنزل ما لم يقدر ذلك. لذلك إذا انخفضت قيم المنزل ، فقد تجد نفسك تحت الماء بسبب الرهن العقاري.

شراء نقاط الرهن العقاري لخفض سعر الفائدة الخاص بك

يمكن لمشتري المساكن الذين يفضلون البقاء برهن عقاري بسعر ثابت خفض فائدة الرهن العقاري عن طريق شراء النقاط. إنها ليست رخيصة ، لكن أولئك الذين لديهم المال يمكنهم في كثير من الأحيان توفير آلاف الدولارات على مدى فترة سداد قروضهم.
يمكن للمقترضين عادةً شراء نقاط بزيادات قدرها 0.25٪ ، والتي تكلف عادةً حوالي 1٪ من مبلغ الرهن العقاري بالكامل. هذا يعني أنك ستدفع عادةً 4,000 دولار على قرض عقاري بقيمة 400,000 دولار لخفض معدل الفائدة بنسبة 0.25٪.
قبل خصم النقاط ، فكر في المدة التي تخطط للبقاء فيها في منزلك. إذا كنت تخطط للتقدم في العمر في المنزل ولديك نقود إضافية ، فقد يكون هذا خيارًا جيدًا. إذا كنت لا تتوقع أن تبقى هناك لفترة طويلة ، فقد لا يكون ذلك منطقيًا من الناحية المالية.

اطلب من البائع أو البناء أن يشتري سعرك

قبل بضعة أشهر فقط ، تنازل المشترون عن عمليات التفتيش ووعدوا بتسمية مولودهم الأول على اسم البائعين من أجل الحصول على منزل. في هذه الأيام ، يطلب المزيد من المشترين من البائعين والبناة شراء أسعارهم - وهم يحصلون عليها.
الأكثر شيوعًا هو الشراء 2-1 ، والذي يخفض مؤقتًا معدل فائدة الرهن العقاري للمقترض. في السنة الأولى ، سيكون معدل الرهن العقاري أقل بنقطتين مئويتين من معدل الفائدة الحالي ، وفي السنة الثانية يكون أقل بمقدار نقطة مئوية واحدة. بعد ذلك ، يتم إعادة تعيينه إلى السعر الذي كان عليه عند سحب القرض.
الترجمة: إذا كان معدل الفائدة حاليًا 6.5٪ ، فسيكون لديك معدل 4.5٪ في السنة الأولى و 5.5٪ في السنة الثانية و 6.5٪ لبقية القرض.
يتوق العديد من البائعين والبنائين إلى إتمام الصفقة ، ولا يريدون خفض أسعارهم. لذلك هم على استعداد لشراء السعر الخاص بك. فقط تأكد من قدرتك على سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية بعد انتهاء مدة الشراء.

ضع في اعتبارك الحصول على قرض VA

إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض من وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة ، فقد يكون هذا هو أرخص قرض عقاري يمكنك العثور عليه. لا تتطلب قروض الفائدة الثابتة أو القابلة للتعديل دفعة مقدمة أو تأمينًا خاصًا على الرهن العقاري. كما أنها تقدم عادةً تكاليف إغلاق أرخص ومعدلات رهن عقاري أقل من القروض ذات السعر الثابت والقروض الأخرى.
المهم هو أن هذه الرهون العقارية متاحة فقط للمحاربين القدامى والعسكريين في الخدمة الفعلية وأزواجهم الباقين على قيد الحياة.