تسبب التصحيح المتزايد في سوق الإسكان في قيام بناة المنازل بتقديم صفقات حلوة إلى وول ستريت

من الواضح أن بناة المساكن قد تحولوا إلى كتاب اللعب الخاص بهم في حالة الركود في الإسكان. فقط هناك تجعد جديد: المستثمرين المؤسسيين.
لدى بناة المنازل كتاب لعب عن تراجع الإسكان أثبت فعاليته مرارًا وتكرارًا. يبدأون بتقديم حوافز مثل معدلات الرهن العقاري المنخفضة. إذا لم يفلح ذلك ، يبدأ البناة في خفض أسعار المنازل حتى يتم نقل مخزونهم غير المباع.
سريعًا إلى الأمام حتى عام 2022 ، ومن الواضح أن بناة المنازل قد عادوا إلى قواعد اللعبة المتعلقة بالركود في قطاع الإسكان ، ولكن هناك فقط تجعد جديد: المستثمرين المؤسسيين. في السنوات التي أعقبت انهيار الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، رأى المستثمرون المؤسسيون مثل بلاكستون فرصة لشراء المزيد مباشرة من البنائين المتعثرين. التوسع في ما يسمى بفئة "البناء للإيجار" يعني أن البناة ، هذه المرة ، يقومون بالفعل بتوزيع مبالغ كبيرة على المشترين في وول ستريت.
في الأسبوع الماضي ، أفادت بلومبرج أن شركة Lennar العملاقة لبناء المنازل ستبدأ في شراء 5,000 عقار غير مباع من مستثمرين مؤسسيين - وهو مبلغ أكبر من المخزون النشط بأكمله في مدينة كانساس سيتي. في بعض هذه المجتمعات الجنوبية الغربية والجنوبية الشرقية ، ستتاح للمستثمرين الفرصة لشراء أقسام فرعية كاملة بسعر مخفض.
"الديناميكية المثيرة للاهتمام مع المستثمرين المؤسسيين هي أن العديد منهم كانوا يجلسون على الهامش في انتظار هذه اللحظة لتصل ... [يعتقدون]" مرحبًا ، أريد شراء هذه المنازل منك [المقاول] ، لكني أريد للحصول على خصم للقيام بذلك. "
يقول وولف إن هؤلاء المستثمرين المؤسسيين لا يريدون فقط تخفيضات في ملعب كرة القدم 10٪ ، بل يأملون في خفض الأسعار بنسبة "20٪ و 30٪".
من ناحية أخرى ، يعني المتوسط ​​الحالي لمعدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا (6.28٪) أن ركود سوق الإسكان لا يزال قائمًا إلى حد كبير. من ناحية أخرى ، يعني الانخفاض في متوسط ​​الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا (انخفاضًا من 7.3٪ في أوائل أكتوبر) أن قاع الطلب على الإسكان قد يكون في مرآة الرؤية الخلفية. لهذا السبب ، كما يقول وولف ، قد يكون بعض المستثمرين المؤسسيين مستعدين للضغط على الزناد.
"ما نسمعه الآن هو أن بعض المستثمرين ، بسبب انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، يخشون من عودة المشترين الرئيسيين إلى السوق. لذا فإن بعض المشترين من المؤسسات يحاولون الاندفاع الآن لأنهم يخشون أن تكون هناك زيادة في الطلب من المشترين الرئيسيين وأنهم سيفقدون فرصتهم "، كما يقول وولف.
لماذا يتجه بناة المساكن مثل لينار إلى المستثمرين الآن؟ هناك سببان رئيسيان.
أولاً ، ازدادت حدة التصحيح المستمر في قطاع الإسكان في الأشهر الأخيرة. عندما كانت معدلات الرهن العقاري حوالي 7٪ في أكتوبر ، قفز معدل إلغاء بناء المساكن (أي النسبة المئوية للمشترين الذين تراجعوا عن عقودهم) وفقًا لجون بيرنز للاستشارات العقارية إلى 26٪. هذا معدل الإلغاء المتزايد - إلى جانب ضعف سوق الإسكان في ربيع عام 2023 في الأفق - يعني أن البنائين يقومون بخصم أسرع ويعقدون صفقات أفضل للمستثمرين الذين يمكنهم الشراء بكميات كبيرة.
ثانيًا ، لا يزال لدى بناة المنازل قدرًا هائلاً من المخزون - سواء للعائلة الواحدة أو للعائلات المتعددة - في طور الإعداد. أدى ازدهار الطلب الوبائي على الإسكان إلى جانب مشاكل سلسلة التوريد إلى دفع عدد الوحدات السكنية الأمريكية قيد الإنشاء إلى مستوى قياسي هذا العام. الآن بعد أن ارتفعت معدلات الإلغاء ، يتوق البناؤون لبيع هذا العمل المتراكم قبل الانتهاء من البناء.
للمضي قدمًا ، يتوقع وولف أن يستمر خط الأنابيب التاريخي للمنازل غير المكتملة في خفض أسعار المنازل الجديدة خلال النصف الأول من عام 2023. ولكن بمجرد تصفية المخزون الثابت والسيطرة على خط الأنابيب ، يجب أن يخف الضغط على أسعار المساكن الجديدة.
كم عدد هذه المنازل التي ستذهب إلى المستثمرين المؤسسيين؟ من الصعب القول.
في حين أوضحت شركات مثل Blackstone أنها تريد الاستمرار في تنمية محافظها العقارية ، انتقل بعض المشترين المؤسسيين أيضًا مؤقتًا إلى الهامش في ضوء التصحيح المستمر في قطاع الإسكان. لا تنظر أبعد من Home Partners of America المملوكة لشركة Blackstone ، وهي واحدة من أكبر مالكي المنازل الخاصة في البلاد ، والتي أعلنت في أغسطس أنها ستوقف شراء منازل الأسرة الواحدة في 38 سوقًا إقليميًا أمريكيًا للإسكان.
هناك أيضًا حقيقة أن شركات مثل Blackstone و Starwood أعلنت عن خطط في وقت سابق من هذا الشهر للحد من عمليات السحب من أموالها العقارية. من غير الواضح كيف ستؤثر الزيادة المستمرة في طلبات الاسترداد من المستثمرين على خططهم للاستثمارات العقارية المستقبلية.
في حين أن ركود الإسكان يتسبب بالتأكيد في تدافع بناة المساكن لتحريك مخزونهم الحالي ، فإن هذا لا يعني أنه يجب علينا التصويت ليوم القيامة للبناة.
مجرد إلقاء نظرة على سوق الأسهم.
في حين أن جميع شركات بناء المنازل الرئيسية قد تراجعت عن ذروتها في عام 2022 ، إلا أنها لا تزال أعلى بكثير من سعر أسهمها في يناير 2020. وهذا يشمل شركات البناء مثل DR Horton (+ 72.9٪ منذ 1 يناير 2020) ، Lennar (+ 67.4٪) ، Toll Brothers (+ 30.2٪)) NVR (+ 28.5٪) و PulteGroup (+ 21.8٪). خلال نفس الفترة ، ارتفع مؤشر S&P 500 بنسبة 22.5٪.