البناء الجديد ، ما هي خطة العمل الجيدة وكيفية فحص الاستثمار

#יםמהשבוי# Dor Goldstein # Post 5#
وصف المنشور الأول الذي تناول الماكرو الوضع الموجود في معظم الولايات المتحدة ، حيث لا تزال المنازل تُباع بالقرب من سعر البناء.
من الممكن في البناء المركّز بكميات كبيرة تقليل التكاليف والوصول إلى نوع من الربحية ، وأنا شخصيًا أتواصل أكثر مع الجودة أكثر من الكمية ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أنه يمكنك إنشاء أشياء جميلة والاستثمار في التفاصيل الصغيرة ، مقارنة بالعمل حسب الوزن حيث أنت يجب أن تقلل من كل التفاصيل لأن كل شيء في مضاعفات.
من الناحية العملية ، يمكن أن تصل تكلفة 10 شقق في منطقة باهظة الثمن إلى 100 منزل في منطقة رخيصة.
للتوضيح ، تباع الشقق في أحياء بروكلين الجيدة بأكثر من 1,500 دولار للقدم. من الناحية الإسرائيلية ، شقة 100 متر تكلف مليون ونصف زائد أو ناقص دولار.
في نيويورك كمدينة ، الأسعار مرتفعة ومستوى الصعوبة وفقًا لذلك. هناك عدد لا يحصى من العوامل التي يمكن أن تزيد السعر وتأخير وتعقيد المشروع. سيواجه رواد الأعمال الذين ليسوا من ذوي الخبرة في مجال معين مشاكل وينحرفون عن الخطة.
بسبب ضرورة هذه الصعوبات ، تظهر الفرصة وتقلبات الإيجار والمشاريع الأخرى التي تتطلب رأس مال ومعرفة منخفضين نسبيًا ، وبالتالي هناك منافسة عالية.
في البناء الجديد ، المنافسة أقل بكثير.
عادة ما تكون حصة الأرباح حوالي 100٪ من حقوق الملكية.
أجمل شيء في القصة بأكملها هو أنه يمكنك التأثير على شارع أو حي معين ، وزرع مبنى هناك سيبقى إلى الأبد ، مثل تمثال أو عمل فني آخر.
كمستثمر ، فإن المشاريع من هذا النوع تعود بأكبر قدر على الخصم ويكون التنفيذ جيدًا ، في المشروعين الحاليين اللذين أقوم بتنفيذهما حاليًا خطة متحفظة تصل إلى ما يقرب من 20٪ عائد سنوي.
التقلبات عالية ويمكن أن تتأخر المشاريع ،
مثال على خطة عمل صحية مقابل خطة مفرطة في التفاؤل والطموح ، سأستخدم مثالين حقيقيين.
في الماضي ، قبل دخولي إلى المجال ، استثمر والدي بصندوق ، من أجل قصتنا ، سيُطلق عليه صندوق تسجيل (مثل التأثير) في مشروع جمع الصندوق من أجله ، يرجى ملاحظة الصندوق أثير ، ليس صاحب المشروع ، إنه يكسب بهذه الطريقة أو تلك ، وفي الترتيب الذي استخدمه الصندوق ، سيكسب رائد الأعمال أيضًا بهذه الطريقة أو نحو ذلك
من الناحية العملية ، مقابل كل دولار يخرج من جيب المستثمر ، سيصل 80 سنتًا فقط في المشروع ، والباقي سيدفع جميع أنواع الرسوم والإدارة والتوظيف وما إلى ذلك ، إلخ.
بمعنى أن المشروع يبدأ بنسبة -20٪.
الخطأ الأول هو نموذج الصندوق ، عندما يكون ربحه على شكل "نوع من الأجر الكاذب" تصبح مصلحته هي تحقيق أكبر قدر ممكن من الحجم ، وليس بالضرورة المشاريع ذات فرص النجاح العالية. تصف عبارة "الخطر الأخلاقي" موقفًا لا يكون فيه أخذ الأموال مع تحمل المسؤولية عن المال ، في هذا المثال ، بالإضافة إلى حقيقة أنه لا توجد مسؤولية ، فإن الأمر يستحق أيضًا أن يقوم الصندوق بأكبر قدر ممكن من جمع الأموال. ..
الفشل الثاني ، كانت الخطة هي تحويل مبنى مكون من 8 شقق إلى منزل فخم واحد وبيعه مقابل 21 مليون دولار ... لا تحتاج إلى فهم أي شيء عن العقارات لتعرف أن هناك العديد من المشترين المحتملين مقابل مليون مقابل 1 م.
سريعًا إلى الأمام ، فشل البرنامج ، وخسر المستثمرون كل شيء ، وحصل صندوق التسجيل والمطور على عمولتهم.
في المقابل ، في مشروعي الذي بدأ منذ نصف عام ، قمت برفع رأس المال بنفسي ، ووضعت مبلغًا مكونًا من 7 أرقام بالشيكل ، لذلك من الواضح منذ البداية أن لدي شيئًا أخسره كرائد أعمال ، وهو كذلك واضح أنني أؤمن بالمشروع والخطة.
البرنامج قمت ببناء 6 شقق بسعر 1.7 مليون في المتوسط ​​وهو أمر طبيعي بالنسبة للمنطقة ولا يقفز فوق المتوسط ​​ولا يحتاج بعض الملياردير لشراء منتجي فهناك أناس عاديون يشترون مثل هذه الشقق طوال الوقت .
الرافعة المالية المنخفضة ، حوالي 60٪ من التكلفة الإجمالية ، تعني أن المبنى المكتمل به أقل من 40٪ من القيمة المستحقة عليه ، مما يترك الكثير من المرونة إذا كان هناك تأخيرات. إن خطر فقدان حقوق الملكية في العقارات هو أولاً وقبل كل شيء الرافعة المالية.
الرافعة المالية العالية إلى جانب المصاريف غير المخطط لها والتأخيرات قد ينتهي بها الأمر في حالة يتجاوز فيها الدين قيمة الضمان (الأصل المشتراة بحقوق الملكية)
ملخص قصير وعبارة تستحق التذكر ، "لا يجب أن تثق بالناس ، فمن الأفضل أن تثق بالموقف"
رجل الأعمال الذي يضع رأس مال محترم في رأس المال ، ويعرف المهمة ، ويحظى بنفوذ معقول ولا تحتاج خطة عمله إلى "خدمات من أي شخص" ، يعني أنه لا يعتمد على موافقة استثنائية من البلدية أو مشتري استثنائي أو أي حدث استثنائي لنجاح الخطة.
هذا هو الوضع الذي يضع الاستثمار في اليد اليمنى ، لأن صاحب المشروع يجب أن يجعله يعمل ، فالأرقام تحكي القصة كالمعتاد.
هذا لا يعني أن الأخطاء لا يمكن أن تحدث ، ولكن هذا يعني أن القرار اتخذ بناءً على عوامل واقعية صحيحة وليس على أساس المشاعر أو الثقة في البشر والتي للأسف تميل إلى الإحباط.
هذا لا يعني أيضًا أنه لا يوجد أشخاص جيدون في هذا المجال ، فأنا شخصياً أعرف العديد من رواد الأعمال الذين أعادوا المستثمرين أكثر مما يستحقون لأنهم شعروا أنهم كانوا محبطين أو لأن المستثمر احتاج إلى المال في وقت مبكر من نهاية المشروع ، إلخ. .
ولكن هنا أيضًا يلعب الموقف دورًا ، إذا كانت الخطة جيدة وكانت الرافعة المالية مناسبة ، فإن صاحب المشروع لديه إمكانية أن يكون "كبيرًا".
صور مبنيين قيد الإنشاء في بروكلين
6 شقق في كل منها