قد تكون انتخابات التجديد النصفي حاسمة بالنسبة لسوق الإسكان: هناك قضية "مثيرة للجدل" تقسم الديمقراطيين والجمهوريين

ستجرى انتخابات التجديد النصفي في الولايات المتحدة يوم الثلاثاء. الانتخابات لها آثار على سوق الإسكان ، وفقا لتقرير جديد صادر عن بنك الاستثمار كوين.
وأشار تقرير جاريت سيبيرج من كاون إلى أن انتخابات 8 نوفمبر ستحدد الحزب الذي سيسيطر على مجلسي النواب والشيوخ خلال العامين المقبلين.
وقال إن النتيجة ستؤثر بعد ذلك على عدد من القضايا المتعلقة بسياسة تمويل الإسكان.
أول مرة ذهب الائتمان الضريبي للمشتري
كتب سيبيرج أن افتراض الجمهوريين "على الأقل يسيطرون على مجلس النواب" ، من المحتمل أن يعني ذلك عدم وجود ائتمان ضريبي للمشترين لأول مرة.
كان الائتمان الضريبي ، من خلال تحديث لقانون الضرائب الخاص بخدمة الإيرادات الداخلية ، لمنح مشتري المنازل لأول مرة ما يصل إلى 15,000 دولار في صورة ائتمانات ضريبية اتحادية قابلة للاسترداد. وأشار سيبرغ إلى أن الديمقراطيين حاولوا تمرير الإعفاء الضريبي العام الماضي من خلال ما يسمى مشروع قانون المصالحة. لكنه أضاف أن مشروع قانون المصالحة الجديد غير مرجح.
من غير المحتمل أن تحصل على أموال لإسكان إعادة التأهيل
تحتوي حزمة المصالحة الأصلية على مكون إسكان كبير آخر - إسكان إعادة التأهيل.
وأشار Seiberg إلى أن الحزمة خصصت مليارات الأموال لبناء أو تجديد أو شراء مساكن عامة ميسورة التكلفة ، مما سيساعد في استئجار المساكن. وأشار إلى أنه "من الصعب أن نرى كيف تمرر اللجنة الوطنية للحزب الجمهوري".
لا يوجد إصلاح لفاني وفريدي
كتب سيبيرج أنه من المتوقع أن تظل فاني ماي وفريدي ماك تحت سيطرة الحكومة بغض النظر عن نتائج الانتخابات.
فاني وفريدي هما شركتا رهن عقاري مدعوم اتحاديًا أنشأها الكونجرس. يشترون ويضمنون الرهون العقارية الصادرة من خلال المقرضين ، مثل البنوك وشركات التكنولوجيا المالية. ثم يحتفظون بالرهون العقارية أو يبيعونها كأوراق مالية في السوق الثانوية.
هم تحت الإشراف المباشر للحكومة الفيدرالية. استولت عليهم الحكومة ووضعتهم تحت الوصاية تحت إشراف الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان في عام 2008 ، عندما بدأ سوق الإسكان في التلاشي من الإقراض عالي المخاطر.
أرادت إدارة ترامب إخراج فاني وفريدي من التيار المحافظ الحكومي. لكن لا تتوقع حدوث ذلك في أي وقت قريب ، كما كتب سيبرغ ، بغض النظر عمن سيفوز.
واضاف ان "هذه القضية مثيرة للجدل سياسيا. إنها تقسم الديمقراطيين والجمهوريين. لا نرى حلا من الحزبين ". "ما يمكن أن يحدث هو المزيد من الحديث عن الإصلاحات التنظيمية ، على الرغم من أنه من الصعب علينا أن نرى إجراءات حتى بعد انتخابات 2024."
توقع خفض أقساط FHFA
وبغض النظر عمن سيفوز ، توقع أقساط أقل لمقترض الرهن العقاري المحتملين ، حسب قول سيبرج.
إذا كان لدى مالك المنزل المحتمل درجة ائتمان أقل ، أو تم توفير مبلغ أقل من المال للدفعة الأولى ، فيمكنه الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بدلاً من القرض التقليدي. لكن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تأتي مع قسط تأمين الرهن العقاري ، وهي رسوم إضافية سيدفعها أصحاب المنازل لتأمين القرض.
القسط ذو شقين: تكلفة مقدمة ودفعة سنوية.
يدفع المقترضون من قروض إدارة الإسكان الفدرالية حاليًا 0.80٪ سنويًا على شكل أقساط سنوية ، وفقًا لموقع الوكالة على الإنترنت ، لقروض أقل من أو تساوي 625,000 ألف دولار ودفعة أولى بنسبة 5٪ أو أكثر.
إذا انخفض معدل أقساط تأمين الرهن العقاري ، فيمكنه توفير آلاف الدولارات لمالك المنزل في عام واحد إذا كان يشتري منزلًا جديدًا أو يعيد تمويله.
لمنزل 150,000 دولار ، يكون القسط 1,200 دولار في السنة (أو 100 دولار في الشهر).
"الرئيس بايدن لديه بالفعل مشرف [الإدارة الفيدرالية للإسكان] ووزير [الإسكان والتنمية الحضرية] في مكانه. وهذا هو السبب في أنه حتى حملة اكتساح الحزب الجمهوري لا ينبغي أن تمنع فريق بايدن من قطع أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية ".
وأضاف "ما زلنا نتوقع خفض 25 نقطة أساس في الرسوم المسبقة وخفض 25 نقطة أساس في الرسوم السنوية."
فوضى في مكتب حماية المستهلك المالية
في منتصف أكتوبر ، قالت محكمة استئناف فيدرالية إن مكتب حماية المستهلك المالي ، وهو وكالة مراقبة مالية ، غير دستوري بسبب تمويله.
إذا وافقت المحكمة العليا ، فقد يؤدي ذلك إلى قانون الرهن العقاري ، وقانون إجراءات تسوية العقارات المنقحة (RESPA) ، وكلاهما قد تم إلغاؤه ، على حد قول سيبرغ.
وفقًا للمعهد الحضري ، تم إنشاء قانون إدارة الجودة من قبل CFPB الذي يضع معايير للمقرضين والمستثمرين حتى يتمكنوا من حماية أنفسهم من المقاضاة من قبل المقترضين الذين يزعمون أنهم حصلوا على قرض لم يتمكنوا من سداده.
يحظر RESPA أشياء مثل إرجاع الإحالات التجارية وتسويات العمولات غير المكتسبة وما إلى ذلك ، وهو ما يصب في مصلحة المستهلك.
وشدد على أن "هذا قد يخلق فوضى تنظيمية لأن المقرضين لن يكونوا متأكدين من القواعد التي يجب اتباعها". خلال المؤتمر السنوي لجمعية المصرفيين للرهن العقاري في ناشفيل بولاية تينيسي ، أثير هذا الموضوع كقضية مهمة يجب مراقبتها بين المقرضين.
وأشار Seiberg إلى أنه إذا كانت قواعد الطريق غير واضحة ، فقد يقاضي المستهلكون المقرضين في كثير من الأحيان بسبب السلوك العدواني أو غير الأخلاقي ، وبالتالي قد يواجه المقرضون مسؤولية قانونية متزايدة.
وأضاف أن "الحل هو أن يوافق الكونجرس على تمويل الوكالة ، التي ستتمكن بعد ذلك من الموافقة على إجراءاتها السابقة".
وقال سيبرغ إنه إذا تولت اللجنة الوطنية الجمهورية السيطرة على مجلس النواب فقط ، فقد يكون من الصعب تنفيذ مثل هذه الخطوة ، "لأن الجمهوريين قد يرفضون تمويل الوكالة أو إلغاء تمويل الوكالة". "يمكن أن يؤدي ذلك إلى مواجهة مع بايدن ، الذي قد يرفض أي شيء أقل من التمويل الكامل".