الإيجارات طويلة الأجل في الولايات المتحدة

[#יםמהשבוים] Dor Goldstein [#Post3]
لغرض المناقشة ، سنستخدم دراسة حالة من 32 وحدة في المجموع ، مجموعتين من 16 ، استنادًا إلى العامين الماضيين.
المجموعة أ - تم شراء 16 وحدة مقابل حوالي 50 ألفًا لكل باب ، حسب الحالة. الإيجار ما بين 1100-1700 في ظروف معملية تنتج العبوة بأكملها ما يقرب من 20٪ سنويًا.
من الناحية العملية ، يكون مقدار التدخل مرتفعًا ، وكل خطأ صغير يأكل شهورًا من الربح ، ولا يدفع المستأجرون في بعض الأحيان. عاش المالك السابق للطرد في البرتغال وأكل المرارة ، ولم يدفع أكثر من نصف المستأجرين.
لذلك للوصول إلى حالة المحفظة الفعالة ، عليك العمل لمدة عام لتغيير المستأجرين ، والتجديد ، وما إلى ذلك ، وحتى بعد ذلك ، هناك أعطال و 20٪ على الورق ، وعمليًا تصل إلى ما يزيد قليلاً عن 14٪ بخصم وهناك إدارة جيدة.
المجموعة ب - 16 منزلاً قمنا بتجديدها من الألف إلى الياء بقيمة 400 ألف - 300 ألف بيت ، الإيجار الشهري حوالي 1٪ من قيمتها. في الممارسة العملية ، لا توجد مشاكل في الصيانة ، والمستأجرون مستقرون ويدفعون بانتظام. والظروف المعملية والنتائج الفعلية متطابقة تقريبًا وروتينية وتنسى باستثناء المستأجرين المتغيرين.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك حالات خاصة مثل شركات التأمين أو المؤسسات التي تستأجر المنازل بمعدل ضعف السوق تقريبًا ، وتبلغ هذه المنازل الـ 16 في Overroll حوالي 12 ٪ مع القليل من الجهد.
من الناحية العملية ، الاختلافات في مبلغ الاسترداد طفيفة ، والاختلافات في المناولة كبيرة.
تفصيل مهم ، الممتلكات تدار في المنزل ، مهمة جدًا للمجموعة أ ، أقل من ب ، بمعنى بدون إدارة داخلية ، يجب إجراء خصم أكثر جدية للمجموعة أ.
النقطة هي الفرق بين أنواع الأصول والطريقة التي تميل ظروف المختبر إلى التعبير عنها في الميدان.
في المنشور السابق تحدثت عن الشركات التي بدأت في فعل هذا النموذج على نطاق واسع ، المفتاح هو فهم العيوب ونقاط الضعف والإعداد المبكر.
عندما يكون لديك الأدوات المناسبة ، يمكنك الوصول إلى عائد مزدوج بمرور الوقت ،
بافتراض أن هناك أيضًا زيادة في القيمة بنسبة 3 ٪ سنويًا ، فإن الأصل المحتفظ به لمدة 10 سنوات عاد بنسبة تراكمية قدرها 150 ٪
من الناحية العملية ، سيعود العقار الذي تبلغ مساحته 320 ألفًا إلى حوالي 30 ألفًا في الإجمالي سنويًا ويدفع الضرائب كما لو أنه حصل على حوالي نصف ذلك (بفضل الإهلاك السنوي المحدد بموجب القانون) وبالتالي فإن صافي القيمة سيكون حوالي 26 ألفًا.
في الوقت الحالي ، يرتفع التمويل تقريبًا مثل عائد 7-8٪ ، لذلك لا يوجد الكثير من المزايا في الرافعة المالية ، من ناحية أخرى ، فإنه يجعل من الممكن شراء العقارات بمنافسة أقل بكثير ، و بافتراض والتوقع المستقبلي أن أسعار الفائدة ستكون أقل مما هي عليه اليوم ، فمن المحتمل ألا تكون أسعار المنازل أقل من اليوم ، حتى لو ارتفعت بشكل معتدل 2,3 ٪ في المتوسط ​​سنويًا. يعمل النموذج وفقًا للأرقام الموضحة في السابق فقرة.
في مثل هذا الوقت ، عندما يتردد أصداء التضخم في كل زاوية ، فلنقم بفرز السيناريوهات المحتملة:
استمرار ارتفاع الأسعار -> الإيجارات ستستمر في الارتفاع ، وربما أسعار الفائدة كذلك. في مثل هذه الحالة ، كل شيء وصفته سوف يزداد سوءًا وسيتم تقليل البناء أكثر -> انخفاض العرض
تهدئة السوق وانخفاض الأسعار ، إذا حدث شيء من هذا القبيل وكانت الولايات المتحدة في حالة ركود حاد -> انخفاض متوقع في أسعار الفائدة (بحيث يمكن إعادة تمويل القروض وتقليل المدفوعات الشهرية) -> الارتفاع في أسعار المنازل مرة أخرى لأن هذا ما يفعله المال الرخيص ...
وقف الارتفاع في الإيجارات أو الانخفاض المعتدل - سيناريو ممل لن يؤثر كثيرًا ، لذلك لن نناقشه.
أول سيناريوهين أعتقد أنهما جيدان لأصحاب المنازل.
استنتاجي ، طريق جيد وبسيط نسبيًا
בתמונות בית עם סיפור, התחיל כפליפ שהתעכב הרבה ונפל מחוזה בסביבות הקיץ שעבר, לאחר התיעצות קצרה עם מי שהיה בזמנו בקשר עם המשקיעים, הוחלט לאפשר למשקיעים שירצו לקבל את הכסף כאילו הבית נמכר, מרבית המשקיעים לקחו את הכסף ואני נאלצתי לקנות אותם החוצה ולקוות שהבית יימכר بسرعه. ذات يوم تلقيت مكالمة هاتفية خطيرة باسم هيكتور الذي أخبرني أن هناك إعصارًا في حي قريب وأن هناك عائلة فقدت منزلًا مشابهًا وتريد استئجار منزلنا وتسأل عما إذا كان من الممكن استئجاره على الرغم من ذلك. المنزل معروض للبيع ، من هناك حتى اليوم تعيش الأسرة هناك بسعادة وسعادة وفي قلب فاشل تم إنشاء منزل إيجار غير عادي يتفوق في أدائه على المحفظة.
تم شراؤها وتجديدها في صور من قبل وبعد.