كيفية اختيار استراتيجية الخروج الصحيحة
#יםמהשבוי Eyal Vyron Pasternak #post4
أمامك العديد من فرص الاستثمار ... تبدأ علامات التبويب في Excel في التراكم ، ويبدأ مليون رقم في الطيران ، وأنت تتخيل بالفعل الأموال الموجودة في الحساب المصرفي يتم استغلالها ، ولكن انتظر ، هل اخترت بالفعل استراتيجية خروج مناسبة؟
صحيح ، إنها كلمة أقل إثارة من "التدفق النقدي" أو "العائد" ولكن لا شك في أنها واحدة من أهم الكلمات التي يجب أن تعرفها وتفهمها حتى تكون مستثمرًا ناجحًا!
في كل السنوات التي عملنا فيها كمستثمرين ، لم نلتقي بمستثمر واحد يحب "ترك المال على الطاولة" في صفقة ، وبالتأكيد عدم خسارته.
استراتيجية الخروج التي تختارها هي التي ستوجه قراراتك وأفعالك أثناء الصفقة وهي التي ستساعدك على تقليل المخاطر وتعظيم الأرباح.
سنتطرق اليوم إلى عدد من استراتيجيات الخروج التي ندرسها لكل من الأصول المحتملة التي نقوم بتحليلها للاستثمار.
كيفية اختيار استراتيجية الخروج الصحيحة:
هناك العديد من المعلمات الرئيسية التي يجب مراعاتها عند التخطيط لاستراتيجية الخروج.
في النهاية ، يتم اشتقاق الربح المحتمل لكل صفقة من استراتيجية الخروج التي تختارها.
كل حالة فريدة من نوعها وفهم الصورة الكبيرة التي تتضمن الأهداف قصيرة وطويلة المدى لكل مستثمر إلى جانب الفهم التفصيلي للصفقة هو ما سيساعدك على تحديد استراتيجيات الخروج الخاصة بك.
نقاط يجب مراعاتها عند اختيار استراتيجية الخروج الصحيحة:
سعر الشراء
حالة الملكية
موقع العقار
ظروف السوق
خيارات شروط تمويل الصفقة
مستوى خبرتك
الأهداف قصيرة وطويلة المدى للمستثمر
توقيت الصفقة
خيارات استراتيجيات الخروج التي ندرسها:
استراتيجية البيع بالجملة
في هذه الإستراتيجية ، يدخل تاجر الجملة في عقد مع البائع لأصل ، ويبيع العقد إلى مشتر محتمل آخر.
لا يشتري تاجر الجملة العقار ولكنه "يضع" العقار في عقد يسمح له ببيعه إلى المشتري النهائي. في هذه الإستراتيجية ، يحصل تاجر الجملة على عمولة مرتبطة بالمعاملة النهائية.
عادة ما تكون هذه العقارات في حاجة إلى تجديد وتباع بسعر أقل من القيمة السوقية.
استراتيجية الحوت
هذه الاستراتيجية هي مزيج من البيع بالجملة مع التقليب
في هذه الإستراتيجية ، يشتري المستثمر عقارًا بسعر مخفض من سعر السوق ، ويؤدي الحد الأدنى من العمل إذا كان من أجل بيعه بربح بسعر التجزئة من خلال MLS.
كيف تقولون:
"طلاء السجاد والعودة إلى السوق".
باستخدام هذه الطريقة ، يكون الربح أقل من إجراء معاملة Flip ، ولكنه يكون أسرع بجزء صغير جدًا من مقدار الوقت والعمل المطلوب للانعكاس العادي.
إستراتيجية التقليب
هذه الاستراتيجية تجعل من الممكن تحقيق أكبر ربح في أقصر وقت نسبي ، عادة ما بين 2-6 أشهر ، مما يسمح للمستثمر ببيع العقار بالقيمة السوقية الكاملة. هذه الإستراتيجية يشتري المستثمر العقار بسعر أقل من سعر السوق ويجدده ويبيعه بسعر أعلى من تكاليف الاستثمار الأصلية (سعر الشراء وتكاليف الإصلاح).
دائمًا ما يبدو الأمر سهلاً وممتعًا في جميع المسلسلات التلفزيونية ، لكن ثق بنا ، إنه أمر صعب للغاية! تسمح لنا حقيقة وجودنا فعليًا مع فرقنا بالتغلب على العديد من العقبات وإتمام معاملاتنا بنجاح. (ارجع إلى مقالنا 2 لفهم السبب).
تتضمن صيغة الصفقة الناجحة العثور على عقار أقل من القيمة السوقية ، وظروف السوق الداعمة من حيث الطلب ، وفريق منظم من المقاولين الموثوق بهم والمسؤولين ، وتلبية الميزانية ، والجدول الزمني ، وأخيراً بيع العقار في وقت سريع بسعر أعلى من سعر الشراء + الصيانة (يميل المستثمرون إلى تجاهل تكلفة صيانة المشروع) + التجديد.
استراتيجية التبادل 1031
الضرائب ، من لا يحب دفع الضرائب؟ لا يوجد شيء مثل يد أخرى تصل إلى جيبك وأخذ نصيبها ، لكن انتظر ، هذا هو المكان الذي تأتي فيه هذه الاستراتيجية التي تمنحك القدرة على تأجيل دفع الضرائب وبدلاً من استخدام الأموال التي كنت ستدفعها مقابل ضريبة أرباح رأس المال ، استثمرها في عقارك القادم.
هذه الطريقة شائعة بين المستثمرين الذين يرغبون في ترقية ممتلكاتهم دون دفع ضرائب على العائدات في وقت البيع.
لا تدفع الضرائب قانونيا؟ تبدو رائعة ، ولكن هذه الإستراتيجية تحتوي على عدد غير قليل من القواعد الصارمة التي يجب عليك الالتزام بها للاستفادة من هذه الميزة. على سبيل المثال ، العثور على عقار بديل أكبر وأكثر تكلفة في غضون 45 يومًا وإغلاق صفقة في غضون 180 يومًا - هذا هو ليس بالأمر الهين ، خاصة وأنت تصعد سلم الممتلكات.
استراتيجية الشراء والانتظار BRRRR
BRRRR- هو اختصار للشراء ، إعادة التأهيل ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار ،
طريقة BRRRR هي استراتيجية يشتري فيها المستثمرون عقارًا أقل من القيمة السوقية ، ويجددونها وفقًا لمعايير السوق التي يقع فيها العقار ، ويؤجرها لتوليد دخل منتظم ، وتنفيذ عملية إعادة التمويل التي يأخذها المستثمر الحصول على قرض إعادة تمويل على الممتلكات لتحويل حقوق الملكية إلى نقد. ثم يتم استخدام هذا المبلغ النقدي لشراء عقار جديد ، وبالتالي بدء العملية من جديد.
هذه طريقة رائعة لبناء محفظة إيجارية ببعض النقود الأولية.
إستراتيجية - إستراتيجية - تمويل البائع
بطريقة مجردة للغاية ، إنه عالم كامل ، لذلك سنحاول التلخيص. تسمح إستراتيجية الخروج هذه للمالك ببيع العقار إلى المشتري عندما يكون المالك هو من يمول الصفقة ويعمل "كبنك". يقوم البائع بتحويل المدفوعات الشهرية إلى المالك الذي يحتفظ بقرض الرهن العقاري الخاص به.
بصفتك مالك عقار يبيع بهذه الاستراتيجية يسمح لك في كثير من الحالات بالبيع بسعر أعلى من سعر السوق ، وكسب فائدة على التمويل الذي تمنحه للمشتري ، وتوليد الدخل الشهري وتوزيع الالتزامات الضريبية الخاصة بك.
خيارات الإستراتيجية - التأجير
تسمح هذه الاستراتيجية للمستثمر بتأجير العقار للمستأجر مع خيار شرائه في تاريخ لاحق. كجزء من استراتيجية الخروج هذه ، يوافق المالك والمستأجر على دفع "رسوم الخيار" للخيار ، والإيجار الشهري (عادةً أعلى من إيجار السوق) ، وسعر البيع المستقبلي ، ومدة الخيار الفترة التي سيكون للمستأجر فيها خيار شراء العقار من المالك.
خلال فترة الخيار ، يجب على المستأجر أن يقرر ما إذا كان سيستمر في الشراء. إذا لم يدرك المستأجر عملية الشراء ، تظل رسوم الخيار مع مالك العقار (هناك العديد من الطرق الإبداعية لبناء مثل هذا العقد ، ولكن هذا هو الأساس الأولي).
في هذه الإستراتيجية ، يكون المستأجر مسؤولاً عن إصلاحات العقار ، وبالتالي تقليل تكاليف كونك مالك العقار والمشاحنات التي ينطوي عليها الأمر ، لذلك لا داعي للقلق بشأن المكالمات الهاتفية في منتصف الليل بشأن تسرب صنبور.
في معظم الحالات ، لا يكمل المستأجرون عملية الشراء وأنت تستفيد من رسوم الخيار ومدفوعات الإيجار المرتفعة والتكاليف المرتبطة بعدم الإزعاج بصيانة العقار.
* نصيحة صغيرة - طريقة تجنب الأخطاء التي يرتكبها العديد من المستثمرين في هذه الإستراتيجية هي تجزئة العقود: عقد واحد للإيجار وعقد آخر يسمى "خيار اتفاقية الشراء".
مثال من الميدان:
كيف تمكنا من شراء عقار عندما نواجه عشرات المستثمرين ، وعروضنا أعلى من عروضنا:
حددنا موقعًا يلبي جميع معايير الشراء الصارمة الخاصة بنا. (سيكون لها ما تفعله).
كان مالكو العقار من زوجين مسنين يعيشان في تكساس وقرروا أنهم يريدون منزلهم الوحيد للعيش معهم.
من أجل إقناعها بالانتقال ، قرروا شراء منزل جديد لها.
من أجل تمويل هذه النفقات الباهظة ، قرروا بيع منزلهم الثاني.
(موسيقى درامية في الخلفية) ... هذا هو المكان الذي تتعقد فيه الحبكة:
تذكر ما قلناه لك في المنشور 3:
"إذا لم تكن هناك مشكلة يجب حلها ، فلا داعي لكسب المال" ...
تم تأجير العقار الذي أرادوا بيعه من قبل "ممرضة مسافرة" - وهي ممرضة تعمل في معظم الأحيان في جولات بين المستشفيات المختلفة ، وبالتالي فهي في معظم الأوقات خارج المنزل - كانت هذه الظاهرة شائعة جدًا خلال كورونا .
المشكلة:
من الصعب على البائع إظهار العقار للمشترين المحتملين - فالمستأجر نادرًا ما يكون في المنزل
المستأجر يتراكم الصعوبات ولا يريد إظهار العقار عندما يكون هناك
لديها 6 أشهر متبقية على عقد الإيجار
فترة كورونا صعبة (نعم كان هناك شيء من هذا القبيل مرة واحدة).
الملف:
ذهبنا لرؤية العقار جسديًا ، ونظرنا في الداخل ، وفحصنا الخارج وقمنا بتقييم حالة العقار.
لإكمال الصورة كاملة استخدمنا الصور التي قدمها البائع لحالة العقار قبل الاستئجار.
لقد قمنا بتقييم تكلفة التجديد المطلوب لإيصاله إلى حالة البيع بأقصى سعر والاعتماد على كل الخبرة التي اكتسبناها في عشرات التقلبات التي قمنا بها ، وأعطينا البائع عرض شراء غير مرئي وأغلق مع البائع بسعر متفق عليه من كلا الجانبين.
تمكنا من الحصول على المستأجر من خلال سلسلة من المتابعات وإغلاق Cash For Keys معها (سنقوم بتفصيل هذه الإستراتيجية في المنشور 5) مما يعني أنها ستنهي العقد في وقت مبكر مقابل دفعة متفق عليها.
الطريقة الوحيدة لبناء صفقة ناجحة هي أن يستفيد منها جميع الأطراف.
البائع الذي يمكنه بيع ممتلكاته على الفور والتمتع بقرب منزله.
المستأجرة التي حصلت على دفعة جيدة تساعدها في العثور على مكان جديد أفضل ويترك لها المزيد من المال في جيبها.
والمشترين ، نحن الذين يستثمرون في العقار الذي بعد تجديد سريع - إعادة تأهيل مستحضرات التجميل الخفيفة ، يبيعون العقار بعد 3 أشهر بربح كبير.
إستراتيجية خروج مختارة: Fix & Flip
يعتبر وضع السوق من حيث المشترين ساخنًا ، لذلك فضلنا تعظيم الأرباح وتحقيق الهدف قصير الأجل المتمثل في زيادة رأس المال في ذلك الوقت.
بعد مفاوضات مكثفة ، تم الاتفاق على سعر بيع: 83,000 دولار
كان سعر التجديد: 24,000 دولار
سعر البيع: 169,900 دولار
الوقت من التوقيع إلى البيع - 4 أشهر والتي تضمنت أيضًا شهرًا من إخلاء المستأجر خلال فترة كورونا الصعبة
صافي الربح: 54,000 دولار
لذلك دعونا نحاول تلخيص المنشور في جملة أو جملتين ونبدو ذكيًا ؟؟؟؟
كل عقار له قصته الخاصة واستراتيجية الخروج المناسبة ، بمجرد شرائك بشكل صحيح واختيار استراتيجية الخروج المناسبة أيضًا ، ستزيد أرباحك ، وتترك أموالًا أقل على الطاولة وتقترب خطوة واحدة من تحقيقك على المدى القصير والطويل- أهداف المدى.
أعط رأسا!
شكراً جزيلاً لك ، على قضاء الوقت والذهاب إلى هنا ؟؟؟؟
يسعدنا سماع الردود على الطلبات وأي ملاحظات تود مشاركتها معنا أدناه أو على انفراد:
ردود