يجب أن تنخفض أسعار المساكن كثيرًا حتى يحصل المشترون على استراحة

منذ أن دخلت أسعار المساكن طبقة الستراتوسفير ، كان العديد من المشترين لأول مرة يصلون من أجل أن ينزلوا حتى يتمكنوا من أن يصبحوا أصحاب منازل. يبدو أن رغباتهم قد تحققت - ومع ذلك ، فهم محاصرون في مفارقة: حتى مع بدء الأسعار في الانخفاض ، زادت تكلفة شراء منزل. كثير.
سبب التناقض: سعر الفائدة على الرهن العقاري آخذ في الارتفاع.
لا يزال معظم الناس يركزون على سعر العقار. في الواقع ، هذا النوع من هوس قائمة الأسعار متجذر بعمق في النفسية الأمريكية. لكن ، بالطبع ، يختلف شراء منزل تمامًا عن شراء المنتجات من متجر فعلي أو التسوق عبر الإنترنت. ما لم يشتري مشترو المنازل جميع النقود ، سيحصلون على قرض طويل الأجل لتمويل مشترياتهم. وهناك تكلفة باهظة لاقتراض هذه الأموال - والتي ترتفع عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري.
على المستوى الوطني ، يبلغ متوسط ​​مدفوعات الرهن العقاري حاليًا حوالي 77٪ * أعلى مما كان عليه قبل عام. وتعزى معظم هذه الزيادة إلى المعدلات الأعلى التي ارتفعت من النطاق المنخفض البالغ 3٪ وتحومت حول 7٪ للقروض ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا. وقد أدى ذلك إلى تحسين معادلة الاحتمالية تمامًا.
يقول جورج ريشيو كبير الاقتصاديين في Realtor.com®: "إن سعر الفائدة مهم للغاية". "معدل الرهن العقاري يمكن أن يجعل أو يكسر قدرة شخص ما على شراء منزل بغض النظر عن السعر."
لكي تعود هذه المدفوعات إلى ما كانت عليه قبل عام واحد فقط ، يجب أن تنخفض أسعار المنازل بنسبة 45٪ (بافتراض بقاء الأسعار في مكانها). اجعله ينتقع للحظة. إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 8٪ ، يجب أن تنخفض الأسعار بحوالي 50٪ للعودة إلى نطاقات سداد العام الماضي.
معدلات الرهن العقاري تحدث فرقا كبيرا.
يقول ريشيو: "يجب أن تنخفض الأسعار بشكل كبير حتى يشعر مشترو الشقق أنهم يحصلون على صفقة جيدة". "إذا بقينا عند معدل فائدة يبلغ حوالي 3٪ ، كان من الممكن أن يمنح انخفاض الأسعار الناس فرصة للحصول على صفقة أو شيء أكثر ربحية في الواقع. لكن مع المعدلات ... ليس من المتوقع أن تعود إلى مستويات 3٪ هذه في أي وقت قريب ، حتى انخفاض الأسعار بنسبة 10٪ لن يقدم الكثير من المساومة ".
من غير المتوقع أن تنخفض أسعار الشقق
إن فرصة انخفاض أسعار الشقق بنسبة 45٪ ضئيلة للغاية. انخفضت الأسعار قليلاً عن ذروتها خلال فصلي الربيع والصيف ، لكنها لا تزال ترتفع كل عام. يتوقع معظم خبراء العقارات انخفاضًا بنسبة 10 ٪ فقط على المستوى الوطني ، على الرغم من أنه من المتوقع أن يختلف المبلغ الدقيق اختلافًا كبيرًا في جميع أنحاء البلاد.
"من النادر جدًا أن تنخفض أسعار المساكن حقًا. يقول بادريك غارفي: "هذا لا يحدث كثيرًا". وهو رئيس قسم الأبحاث الإقليمية ، الأمريكتان ، في شركة الخدمات المصرفية والمالية متعددة الجنسيات ING.
خلال فترة الركود العظيم ، انخفضت أسعار المساكن بحوالي 30٪ فقط من ذروتها في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين بعد انفجار فقاعة الإسكان. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى القروض المتعثرة ، والقروض المتعثرة ، وموجة حبس الرهن التي أغرقت السوق بمساكن ميسورة التكلفة ، ومنازل معروضة للبيع أكثر مما كان هناك مشترين.
اليوم ، تم إلغاء قروض الرهن العقاري المحفوفة بالمخاطر هذه إلى حد كبير. فقط المشترين المؤهلين - الأقل احتمالا للدخول في حبس الرهن - يحصلون على قروض. وبدلاً من وفرة المساكن ، هناك نقص حاد في العقارات المعروضة للإيجار والبيع مع عدد أكبر بكثير من المشترين والمستأجرين من المنازل المتاحة. هذا يحافظ على الحد الأدنى من الأسعار ، مما يمنعها من السقوط أكثر من اللازم.
تقول ليزا ستورتيفانت ، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس ، وهي خدمة قوائم متعددة تغطي منطقة وسط الأطلسي . "لكن العرض يجب أن يزيد بشكل كبير إذا كنا نتوقع انخفاضًا كبيرًا في الأسعار ، ولم نقم ببناء مساكن كافية لسنوات وسنوات."
ساعدت المعدلات المنخفضة في تغذية الارتفاع التاريخي في أسعار المساكن خلال جائحة COVID-19. نظرًا لأن المشترين ينفقون أقل كل شهر على فوائد الرهن العقاري ، فقد كان لديهم المزيد من الأموال لوضعها في المنازل. أدى هذا إلى نوبة جنون عقاري أدت إلى حروب مزايدة محمومة ، واشترى المستثمرون كل شيء تقريبًا ، وعطاءات من ستة أرقام على السعر المطلوب.
الآن بعد أن ارتفعت الأسعار ، مما زاد من المبلغ الذي يجب على مالكي المنازل الجدد اليوم التخلي عنه كل شهر ، ليس لدى المشترين الكثير من المال لإنفاقه على المنزل الفعلي. أموالهم تذهب للمقرض بدلا من ذلك. لذلك كان على الأسعار أن تنخفض قليلاً.
"أتوقع أن أرى الأسعار تنخفض عن مستوياتها المرتفعة. لكن في معظم الأسواق ، ستظل الأسعار (لا تزال) أعلى بنسبة 10٪ ، 20٪ ، 30٪ عما كانت عليه في عام 2019 قبل الوباء "، كما يقول ستورتيفانت. "
ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية في العام الماضي
في أكتوبر الماضي ، كان متوسط ​​مدفوعات الرهن العقاري 1,245.48،1,000 دولارًا أمريكيًا شهريًا على المستوى الوطني. بعد مرور عام ، كان المشترون ينفقون حوالي 13.3 دولار إضافي شهريًا - لنفس العقار ، لا يشمل الضرائب أو تكاليف التأمين. ومع ذلك ، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة XNUMX٪ فقط على أساس سنوي في أكتوبر. وهذا يعني أن معظم الأموال الإضافية التي أنفقوها جاءت من معدلات أعلى
على مدى عمر قرض مدته 30 عامًا ، سيدفع المشترون 345,247.20،XNUMX دولارًا أكثر مما كانوا سيحصلون عليه إذا كانوا قد أغلقوا قبل عام. هذا يفترض أنهم لا يعيدون تمويل قروضهم إذا انخفضت أسعار الفائدة بالطبع.
يقول ستورتفانت: "إنها أموال كثيرة". "هذا له تأثير كبير على ميزانيات الأسرة."
يمكن أن يستمر سعر الفائدة على الرهن العقاري في الارتفاع
معدلات الفائدة على الرهن العقاري لديها فرصة معقولة للاستمرار في الارتفاع - مما يثير استياء مشتري الشقق.
رفع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة كوسيلة لكبح التضخم. عادة ما تتبع معدلات الرهن العقاري ، المنفصلة ، مسار بنك الاحتياطي الفيدرالي ، حيث ترتفع عندما ترتفع أسعار فائدة الاحتياطي الفيدرالي وتنخفض عندما يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة الخاصة به.
عادة ما يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة فقط لمنح الاقتصاد دفعة عندما يحتاج إلى ذلك ، وهو ما حدث أثناء الوباء.
يقول ريشيو: "الطريقة الوحيدة التي أرى بها معدلات الرهن العقاري توقف مسارها التصاعدي هي إذا غرق الاقتصاد في ركود حاد".
* يلقي هذا الحساب نظرة على متوسط ​​أسعار المنازل في أكتوبر 2022 و 2021 من موقع Realtor.com ومتوسط ​​أسعار الرهن العقاري الأسبوعية للقروض ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا في الأسبوع الأخير من أكتوبر ، باستخدام بيانات من Freddie Mac. لا يتم تضمين الضرائب وتكاليف التأمين.