كل ما تحتاج لمعرفته حول الملكية الجزئية للعقار
"الملكية الجزئية هي طريقة للاستثمار حيث يمكن للعديد من الأطراف غير المرتبطة أن تتكاتف للمشاركة فيها وتقليل مخاطر امتلاك أصول ملموسة ذات قيمة عالية."
ما هي المزايا الرئيسية للملكية الجزئية؟
المزايا الرئيسية هي أن المستثمر سوف يتمتع بالمزايا التالية:
• يوفر دخلاً ثابتًا من الاستثمار ، عادةً ما يتراوح بين 7٪ و 15٪ بناءً على دورات السوق وتحركات أسعار الفائدة
• يساعد المستثمرين على شراء العقارات باهظة الثمن بتكلفة أرخص وتحقيق عوائد متناسبة على أساس ممتلكاتهم
• يساعد في الحصول على أفضل الامتثال وإطار إدارة المخاطر كما تدار من قبل المتخصصين
• يساعد المستثمر في تقليل المخاطر والالتزامات ونشر محفظته الاستثمارية عبر المناطق الجغرافية.
• يولد قيمة رأسمالية أعلى ومخارج أكثر سلاسة ويتنقل في عاصفة سوق العقارات.
• يجلب الثقة والشفافية والتحكم في اختيار ممتلكاته.
كيف تعمل الملكية الجزئية؟
الملكية الجزئية ليست أكثر من ملكية حرة للممتلكات التي يتم تقسيمها بالتساوي بين عدة أشخاص ويتم الاحتفاظ بها مباشرة من خلال أسهم الشركة. يتم سرد الخصائص هنا على بوابات الإنترنت في بهارات التي لديها بالفعل مستأجرين. الحد الأدنى لحجم الاستثمار في بهارات هو 25 كهس بحد أقصى 50 كرور لكل مستثمر.
لكل عقار تجاري ، يتم تنفيذ الملكية الجزئية من خلال وسيلة ذات غرض محدد (SPV). يتم توجيه الأموال التي يتم جمعها من كل مستثمر من خلال شركة ائتمان أو شراكة ذات مسؤولية محدودة (LLP) تعمل من خلالها الشركة الخاصة. يتم نقل الملكية إلى المستثمرين / المالكين الجزئيين من خلال SPV. يجب أن تحصل بوابة الاستثمار على ترخيص من مؤسسة التنظيم العقاري لتشغيلها.
للتسجيل في ROC بموجب MCA ، يحتاج المستثمرون إلى توقيع اتفاقيات SPV. وبالتالي ، يمتلك كل مستثمر عددًا متساويًا من الأسهم ، مما يمنحه في النهاية جزءًا من حقوق الملكية ، فضلاً عن حقوق استخدام الممتلكات أو جني فوائد الدخل من تدفق الإيجار المستخدم كأرباح. يدير الوصي حسابات الأمانة والأصول الخاضعة للاختبار القانوني وتقييمات الأطراف الثالثة وحوكمة الشركات مع سيطرة المستثمر لتبسيط العملية.
كيف تختلف الملكية الجزئية عن "مشاركة الوقت"؟
بعبارات بسيطة ، هو عقد بين مالك العقار والشخص الذي يوافق على الدفع لضمان أن له الحق في استخدام العقار لفترة زمنية معينة مقابل رسوم مدفوعة مسبقًا يمكن إعادة بيعها. لذلك ، يصبح هذا الشخص هو مالك الوقت ولن يكون لديه أي مطالبة بملكية العقار أو ملكية الممتلكات المادية على الإطلاق.
كيف تختلف عن REIT؟
تتيح لك الملكية الجزئية التنويع والاستثمار في العديد من العقارات في مناطق مختلفة. من ناحية أخرى ، تمثل صناديق الاستثمار العقاري محفظة بها عدد ثابت من العقارات.
تسمح الملكية الجزئية بمزيد من السيولة ، وللمستثمرين الحرية في بيع أسهمهم متى أرادوا خاضعة لفترات الإغلاق. لا يمكن تحويل أو بيع REIT بناءً على خيار المستثمر.
يمكن أن تقع الملكية الجزئية على العقارات قيد الإنشاء أو غير المستخدمة حاليًا. ومع ذلك ، بناءً على إرشادات SEBI ، يجب أن يكون لدى الصناديق العقارية ما لا يقل عن 80 ٪ من استثماراتها في الأصول المدرة للدخل.
من يدير الشركة؟
تعين الشركة مديرًا أو أعضاء مجلس إدارة يكونون مسؤولين عن تقديم تقارير سنوية إلى الحكومة نيابة عن المساهمين. يتم توفير المدير أو المديرين من قبل المطور / المطورين المسؤولين أيضًا عن:
• التأكد من وفاء مدير الممتلكات بالالتزامات التعاقدية
• التأكد من أن مدير الإيجار يفي بعقده
• مشاركة التقارير المالية السنوية والإفصاحات الأخرى للمساهمين
• توزيع أي عائد إيجاري على المساهمين الرابحين
• إلغاء أي عقار إذا تم استلام العرض بحسن نية بعد أي فترة قفل محددة وفقًا للوائح البوابة.
ما هي الرسوم الإدارية؟
عادة ما يقرر المطورون بشكل متبادل ويتأكدون من أن كل عقار تم شراؤه سيكون له نسبة نفقات منخفضة جدًا تصل إلى 1٪ لفترة الحجز حتى يمكن بيعها.
ما هو الحد الأدنى لعوائد الاستثمار والرواتب في سوق بهارات؟
يجب أن يتم الاستثمار بحد أدنى 25 كهسًا في العقارات التجارية من الدرجة الأولى والتي يمكن أن تكون مستودعات ومساحات مكتبية ومناطق اقتصادية خاصة وما إلى ذلك في المدن الكبرى والمراكز الصناعية. يتراوح دخل الإيجار المستلم بين 2 إلى 2.5 ألف على استثمار 25 ألفًا وهو ما يعادل 8-10 ٪ مع معدل عائد داخلي يبلغ 16-20 ٪ على مدى أفق 5 سنوات.
من يمكنه الاستثمار في مثل هذه الأصول؟
يمكن لأي NRI لديه حساب NRO أو أي مقيم في Bharat الاستثمار بمستندات KYC الصالحة في وقت الاستثمار.
ما هي الآثار المترتبة على الضرائب؟
لا توجد لوائح محددة مصنفة لهذا النوع من الممتلكات. وفقًا للوائح ضريبة الدخل الحالية ، تخضع الإيجارات المستلمة من العقارات التجارية للضريبة كدخل من مصادر أخرى بناءً على جدول الضرائب المعمول به. يندرج قرض المنزل الذي يتم الحصول عليه لشراء عقار في منزل ضمن الإعفاءات الضريبية المحددة وفقًا للقسم 24 والمادة 80 ج من قانون ضريبة الدخل. يمكن للمستثمرين من الهنود غير المقيمين الحصول على مزايا بموجب اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي (DTAA) الموقعة مع بلد إقامتهم الحالي.
يتم فرض ضريبة TDS بنسبة 10 في المائة من قبل بعض بوابات الاستثمار على دخل الإيجار قبل السداد. يندرج الربح من بيع العقارات التجارية ضمن مكاسب رأس المال. يتم الاعتراف بنفس الشيء على أنه طويل الأجل إذا تم الاحتفاظ بالممتلكات لأكثر من 24 شهرًا وفرضت عليها ضريبة بنسبة 20 في المائة مع المقايسة ، بغض النظر عن حجم المكسب. بعد ذلك ، إذا تم بيع العقار قبل 24 شهرًا ، يصبح الربح خاضعًا للضريبة باعتباره مكسبًا رأسماليًا قصير الأجل ويتم فرض ضريبة عليه وفقًا لجدول ضريبة دخل المستثمر.
ما هي المخاطر الرئيسية التي ينطوي عليها؟
هذا النوع من الأصول عرضة للمخاطر الرئيسية التالية:
• مخاطر أسعار الفائدة - عندما يرفع بنك الاحتياطي الهندي (RBI) سعر الفائدة ، يتأثر الطلب والاستهلاك مما يؤدي إلى انخفاض أسعار هذا الأصل وبالتالي توليد عائد استثمار أقل.
• المخاطر الجيوسياسية - قد تتسبب التوترات الاقتصادية الكلية في حدوث اضطرابات في سلسلة التوريد وقد تؤدي إلى تصاعد التكاليف التي تؤثر على جانب الطلب الكلي.
• مخاطر الائتمان - قد تحصل العقارات التي تواجه ديونًا ضخمة على تصنيفات ائتمانية متدنية أو تصنيفات غير استثمارية قد تخفض الأسعار.
• المخاطر السياسية - مع تغيير اللوائح الحكومية وبدء أحزاب حاكمة جديدة ، يمكن أن يكون هناك عدم يقين من حيث اللوائح وإطار السياسة التي تسبب تقلب الأسعار.
• مخاطر التركز - يتم تخصيص الأصول ضمن منطقة جغرافية وبالتالي فإن أي إصدار محلي يفرض مخاطر تركيز.
وبالتالي ، تعد فئة الأصول هذه أكثر ملاءمة للمستثمرين الذين يجازفون بالمخاطرة بدلاً من المستثمرين الذين يكرهون المخاطرة بسبب انخفاض السيولة حيث يحتفظ المستثمرون بأسهم غير مدرجة في SPV.
كيف يتم بناء المخارج؟
تختلف سياسات الإغلاق والخروج من بوابة إلى بوابة ويمكن أن تكون فترة تأمين لمدة 6 أشهر أو 5 سنوات أو عدم وجود فترة إغلاق على الإطلاق.
بشكل عام ، هناك طريقتان للخروج:
• البيع الخاص حيث يمكن للمستثمرين بيع ملكيتهم الجزئية إلى أي مشتر / مستثمر آخر يخضعون لـ KYC والبروتوكولات التنظيمية الأخرى
• بيع الأصول بالكامل عند بيع الأصل بالكامل.
من هم اللاعبون الرئيسيون في السوق وإجمالي حجم السوق؟
تبلغ قيمة الصناعة الآن 5 مليارات دولار في بهارات. بعض اللاعبين المعروفين والراسخين الذين يمتلكون قدرًا كبيرًا من الأصول المُدارة هم:
• Aurum PropTech (مدرجة في NSE و BSE)
• ماير كابيتال
• hBits
• بريك itt
• فركسنل
• أسيت مونك
من هي الجهة التي تقوم بتقييم هذه العقارات التجارية؟
اللاعبون المعروفون والراسخون مثل JLL و Knight Frank و CBRE هم أول من يقيّم العقار أثناء البيع الكامل والعناية الواجبة الشاملة.
ما هي التحديات الرئيسية المتوقع ظهورها؟
ومع ذلك ، قد تكون هناك تحديات أمامها لأنها تفتقر إلى الوعي في بهارات ولا تزال في مرحلتها الأولى. أيضًا ، لا توجد عمليات معيارية لمستويات الدخول والخروج وقد تؤدي أيضًا إلى زيادة النزاعات المتعلقة بتوزيع استخدام العقار والنفقات الرئيسية المتكبدة جنبًا إلى جنب مع زيادة حالات التخلف عن السداد الفردية التي قد تسبب مشاكل معينة.
ما هو المنظور العالمي لهذه القضية؟
اكتسبت الملكية الجزئية للعقارات الكثير من الزخم في الولايات المتحدة وسنغافورة وهونغ كونغ وشهدت نموًا هائلاً في الأصول الخاضعة للإدارة. يتمتع المستثمرون في هذه الأسواق بثقة أعلى وقد حققوا عوائد كبيرة خلال الماضي.
ما هي توقعات المستقبل؟
يحمل المستقبل إمكانات كبيرة نظرًا لوجود إطار تنظيمي أفضل بكثير ومع اعتماد تقنية blockchain ، نرى نموًا هائلاً في 3-5 سنوات القادمة للمعاملات غير القابلة للتغيير. أيضًا ، مع رقمنة البنوك ، ستصبح عمليات القروض أكثر سلاسة وأسرع ، وبالتالي ، من المتوقع حدوث زيادة أكبر في هذه العقارات.
هناك زيادة كبيرة في استثمارات صناديق الاستثمار المتداولة العالمية في مثل هذه الفئات من الأصول الفرعية لتقليل التكاليف بشكل كبير وفتح السوق أمام مستثمري التجزئة الذين لديهم شهية جيدة للمخاطرة وعتبة استثمار منخفضة.
هناك إمكانات هائلة مع ظهور "Metaverse" الذي يسمح للمستثمرين بشراء ملكية جزئية للأرض الافتراضية والحصول على أرباح كبيرة.
ردود